6月8日，歷時五天的上海2022年首批集中供地拉鋸戰(zhàn)落下帷幕。

此次共有36宗涉宅地塊開拍，總面積199.71萬平方米，總建筑面積425.19萬平方米，總起價806.5億元。

據(jù)觀點新媒體了解，36宗地塊中臨港新片區(qū)有8宗，松江區(qū)和青浦區(qū)各有4宗，閔行區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)各有3宗，普陀區(qū)、浦東新區(qū)、金山區(qū)各有2宗，楊浦區(qū)和徐匯區(qū)各有1宗。

首日以約495.78億元的成績，拉開解封之后首日集中供地的帷幕;隨后四日上海分別收金66.57億元、105.5億元、77.12億元和89.74億元。

最終在為期5天的競拍中，36宗地塊成功出讓，總成交金額834.7億元，總溢價率3.5%，其中19宗地塊底價成交。

中國鐵建、華發(fā)、建發(fā)出擊

上海可以說是土拍規(guī)則最復(fù)雜、要求最高的城市之一，比如“招掛復(fù)合”，房企還要接受“打分制”的審核。但是這次為讓更多房企參與其中，取消“招掛復(fù)合”;另外，考慮到房企資金壓力，競拍土地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍。

因而，聯(lián)合體形式可以降低承擔(dān)資金壓力，同時也能參與多宗地塊競拍。消息指出，中建單獨參與9宗地塊競拍，而保利發(fā)展單獨參與6宗。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，降低準(zhǔn)入門檻可以讓更多對上海土地感興趣的房企參與;同時，大部分地塊的起拍樓面價到房地聯(lián)動價格之間也留出了足夠的價差，這給房企出了足夠的利潤空間。這些手段都在提升房企拿地的積極性。

據(jù)統(tǒng)計，中國鐵建收獲3宗地塊，斥資69.26億元;華發(fā)和廈門建發(fā)以聯(lián)合體的形式摘得2宗地塊，而廈門建發(fā)獨自拿下1宗地塊，這三宗地塊合計成交價78.4億元。

首批集中供地第三日計劃出讓的閔行區(qū)和奉賢區(qū)地塊，早已引起了不少房企關(guān)注。

其中，最搶手的閔行古美地塊吸引了鐵建、建發(fā)&華發(fā)、越秀&仁恒、保利發(fā)展、招商&象嶼等多家房企及聯(lián)合體參與競拍。

最終由蘇州兆坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司&上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司(廈門建發(fā)&華發(fā))通過一次性報價，以26.58億元競得，樓面價50573元/平方米，溢價率8.99%。

該地塊橫跨七寶和古美兩個板塊，出讓面積2.63萬平方米，容積率2，建筑面積5.26萬平方米，用途為住宅用地，起價24.39億元，樓面起價46399.85元/平方米。

接下來的閔行浦江地塊依舊由廈門建發(fā)和華發(fā)聯(lián)合體拿下，成交總價29.86億元，成交樓板價4.06萬元/平方米，溢價率9.39%。

作為唯二的容積率僅1.2地塊，未來很可能配置高層/洋房+別墅的高低配產(chǎn)品;同時，地塊位處一個成熟社區(qū)，或?qū)⒋蛟煲粋€低密度高品質(zhì)小區(qū)。

第四日推出的第一宗地塊即是熱門地塊，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)地塊吸引了6家房企競拍。一輪報價后進(jìn)入一次性最高報價環(huán)節(jié)，因為有房企報出相同的價格，觸發(fā)隨機(jī)值，讓這宗地塊的出讓再添一點刺激。

中國鐵建以最小價差摘得該地塊，以19.88億元成交，樓面價25161元/平方米，溢價率9.40%。

該地塊為住宅用地，位于剛需、剛改熱門板塊，出讓面積43899.3平方米，容積率1.8，建筑面積79018.74平方米;交通也非常便捷，同時此前招商和建發(fā)在售的兩個項目早已清盤。

隨后，同為熱門地塊的松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊，中國鐵建在四家房企中突出重圍，再下一城，成交價27.27億元，成交樓面價29571元/平方米，溢價率9.5%。。

生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊屬于松江新城的中心區(qū)域，地塊出讓面積46112.6平方米，容積率2，建筑面積92225.20平方米，用途為住宅用地，起價24.9億元，樓面起價27000元/平方米。

加上6月1日拍下的泗涇地塊，此次集中供地中國鐵建于松江連下三城。

招商蛇口搶地

過去的兩個月，上海經(jīng)歷了很多，延期許久的首批集中供地開拍恰逢剛剛解封恢復(fù)正常工作節(jié)奏的時期。

在盧文曦看來，上海土地能全部順利成交已是不錯的結(jié)果，畢竟還有很多城市土地市場出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象;這也說明上海土地市場經(jīng)受住了考驗，對上海未來前景的看好沒有發(fā)生根本變動。

但此番土拍仍頗有看點，招商蛇口斬獲4宗地塊，位于拿地數(shù)量榜首，斥資169.45億元。接近招商蛇口的人士對觀點新媒體表達(dá)看法稱，此次出手拿的地塊質(zhì)量均不錯。

其中收官之日，招商蛇口以19.19億元競得青浦區(qū)西虹橋會卓路南側(cè)52-04地塊，溢價率9%，成交樓面價37088元/平方米，地塊房地聯(lián)動價63000元/平方米。

這宗宅地還吸引了中建八局、保利發(fā)展、國貿(mào)、華發(fā)參與競拍，地塊出讓面積28740.6平方米，容積率1.8，建筑面積51733.08平方米，起價17.59億元，樓面起價340001元/平方米。

該地塊位于在國家會展中心的南側(cè)，緊鄰虹橋商務(wù)區(qū)，體量不大;同時，這也是招商蛇口在西虹橋的第三宗地塊。

而在此前幾日的土拍中，招商蛇口拿下3宗地塊分別位于普陀區(qū)、閔行區(qū)和徐匯區(qū)，其中62.5億元底價競得普陀中山北社區(qū)宅地，又聯(lián)合香港置地及徐匯城投以47.33億元競得徐匯斜土街道地塊，隨后再攜手象嶼40.43億元競得閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)地塊。

招商蛇口在本批次集中供地中表現(xiàn)頗為積極，收獲也頗豐，而追溯近兩三年，其在上海也有多項目布局。

盧文曦表示，招商蛇口在目前上海是走一些偏中高端的路線，應(yīng)該來說利潤還是不錯的，所以這也促使其有大的信心和決心在上海拿地。

他續(xù)指，上海本身就是一個充分競爭的市場，真的很難做到一家獨大。因為上海的拍地規(guī)則比較苛刻，光有實力不行，還得靠一定的運氣。如果沒有買到地塊，項目賣完了，就會后面的還沒接續(xù)上。

或許這就是土拍的馬太效應(yīng)。連續(xù)參與保持拿地節(jié)奏一來可以延續(xù)擴(kuò)張節(jié)奏，保持競爭力;還能在最后一次性報價階段中積累經(jīng)驗，這需要臨場應(yīng)變和算價格的技巧。因此，這次集中供地可以看到除了招商蛇口、保利這些熟悉的房企，還有中建八局、建發(fā)、華發(fā)等也斬獲多宗地塊。

在這次集中供地的拿地名單中，也有部分民企，比如金地于6月8日以21.45億元競得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側(cè)B4-01地塊，樓面價25605元/平方米，溢價率9.09%;另有不少“新面孔”，比如說是來自杭州的大家房產(chǎn)、宸嘉發(fā)展等。

還有佳運置業(yè)競得寶山羅店地塊之后，再以底價6.8億元摘得金山新城地塊。雖然在上海知名度雖然不高，但其在浦東、松江開發(fā)多個項目，或許借此次拿地機(jī)會在上海保持項目接續(xù)。

關(guān)鍵詞： 集中供地 土地拍售 上海2022年首批集中供地 土地競拍