為加速資金周轉(zhuǎn)，6月以來多家房企試圖通過出售股權(quán)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、引入戰(zhàn)投等方式破局。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從6月1日至6月20日的20天內(nèi)，包括云南城投、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、陽(yáng)光城等在內(nèi)的10余家房企發(fā)布了出售、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)的相關(guān)公告，涉及標(biāo)的總額超過360億元。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水6月20日下午通過微信向記者表示，“項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓對(duì)整個(gè)行業(yè)來說并不是壞事。企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的目的也不一樣，有的是因?yàn)榕龅搅肆鲃?dòng)性問題，為的是緩解資金壓力;有的則是出于業(yè)務(wù)布局和投資才做出的取舍。無論基于哪種目的，房企通過項(xiàng)目、股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，能夠有效處置資產(chǎn)，也有助于風(fēng)險(xiǎn)化解和資源優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”

多家房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，總額超360億元

6月17日，云南城投(SH600239，股價(jià)1.97元，市值31.63億元)發(fā)布重大資產(chǎn)出售預(yù)案，擬掛牌轉(zhuǎn)讓20家下屬企業(yè)股權(quán)或合伙份額，底價(jià)60.26億元。本次出售所持有的昆明城海等20家下屬企業(yè)股權(quán)或合伙份額后，擬將收到的價(jià)款用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，以降低資產(chǎn)規(guī)模及有息負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資金利息支出、減輕經(jīng)營(yíng)壓力，增強(qiáng)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

6月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)(HK03377，股價(jià)1.31港元，市值99.77億港元)作價(jià)50.15億元，出售位于北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目，買家為中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司。

6月13日，陽(yáng)光城(SZ000671，股價(jià)2.24元，市值92.74億元)發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓浙江永康6宗地塊予濱江集團(tuán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)為14.98億元，濱江集團(tuán)還需償還目標(biāo)公司原有負(fù)債33.04億元，合計(jì)代價(jià)48億元。對(duì)于此次項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，陽(yáng)光城表示，既可以維持項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)建設(shè)，有利于保證項(xiàng)目交付，又可以削減公司債務(wù)，符合公司當(dāng)下經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。

此外，6月10日，路勁基建發(fā)布公告，擬以6890萬元出售河北聯(lián)營(yíng)公司45%股權(quán);6月1日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告，擬引入國(guó)資(河南鐵建)作為戰(zhàn)略投資者。

記者注意到，進(jìn)入6月以來，包括云南城投、陽(yáng)光城、祥生控股、當(dāng)代置業(yè)、中國(guó)金茂等在內(nèi)容的10余家房企發(fā)布了轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目/股權(quán)的公告，涉及標(biāo)的總額超過360億元。

“部分房企出售項(xiàng)目或股權(quán)，或與自身資金流動(dòng)性危機(jī)存在一定關(guān)聯(lián)。自去年四季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端成色欠佳，加之近期不少房企面臨較大規(guī)模的到期債務(wù)，出售項(xiàng)目以緩解自身流動(dòng)性壓力，避免債務(wù)違約。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪6月20日上午通過微信向記者表示，雖然今年以來樓市政策端頻吹暖風(fēng)，但疫情等因素使得銷售端恢復(fù)情況具有一定的不確定性。在此階段，房企頻繁出售項(xiàng)目也不排除是剝離地產(chǎn)資產(chǎn)、整合并優(yōu)化企業(yè)資源之舉。

從“政策底”邁入“銷售底”

“出售資產(chǎn)股權(quán)及引入戰(zhàn)投，在一定程度上也反映出部分房企希望通過引入高效優(yōu)質(zhì)合作伙伴以強(qiáng)化自身經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)能力。與此同時(shí)，房企頻繁出售房地產(chǎn)項(xiàng)目也在一定程度上向市場(chǎng)傳遞出房企資金壓力較大的信號(hào)，市場(chǎng)擔(dān)憂情緒或會(huì)加大。”

關(guān)榮雪表示，部分房企出售股權(quán)和資產(chǎn)，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)來說其中蘊(yùn)含著諸多機(jī)會(huì)，出售環(huán)節(jié)中仍有不少潛在價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，部分現(xiàn)金流較為充裕的房企可借機(jī)補(bǔ)倉(cāng)低價(jià)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，增加自身收益。

一位參與過企業(yè)并購(gòu)的華南房企高管6月20日下午通過微信向記者表示，“各行各業(yè)本質(zhì)都一樣，都是大魚吃小魚的競(jìng)爭(zhēng)法則，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說也是一樣的。對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企自然優(yōu)先享有收并購(gòu)機(jī)會(huì)。但對(duì)于出險(xiǎn)房企出讓的項(xiàng)目，接盤的企業(yè)往往更為謹(jǐn)慎，極少有項(xiàng)目能夠進(jìn)入到盡調(diào)階段。一是有些出險(xiǎn)房企壓根不愿意賣優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，二是收購(gòu)方與出讓方往往出讓資產(chǎn)定價(jià)存在較大差異，而大眾在公告中看到的出讓，事實(shí)上背后都是多方博弈后的結(jié)果。”

國(guó)海證券在研報(bào)中提到，判斷下行中的市場(chǎng)是否拐點(diǎn)是否到來，通常可以觀察市場(chǎng)中的“四個(gè)底部”，分別為政策底、銷售底、拿地底、開工底。而在本輪地產(chǎn)周期中，目前正處于從“政策底”邁入“銷售底”的過程，隨著各地陸續(xù)出臺(tái)樓市寬松政策，不排除在今年二季度就見到“銷售底”。

而光大證券則表示，今年以來中央多部委對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行結(jié)構(gòu)性糾偏，在“房住不炒”主基調(diào)下，保障居民合理住房需求，改善房企合理融資需求。房地產(chǎn)調(diào)控由釋放維穩(wěn)信號(hào)步入針對(duì)信貸端出臺(tái)更為積極的政策，進(jìn)入寬松政策實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復(fù)可期。

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