“老破小”曾經在北京市場一枝獨秀，它們要么總價低、門檻低，是新北京人的首選，可以滿足他們尋找一個落腳點的愿望;要么傍身重點學區，家長們可以用最低的成本為孩子投下一套占位房，只為12年的學籍。
無論是哪種情況，選擇“老破小”的他們，不在乎小區的物業、居住品質，只看重“實用性”這一關鍵因素，正是有了他們，也不斷帶動“老破小”的流轉。
然而伴隨著疫情與“雙減”，曾經的“老破小”似乎不那么吃香。不少購房者眼中，無論是作為自住、出租還是將來置換，次新房的可塑程度都更高。“寧要朝北次新房，也不要南向的‘老破小’。”成了他們的執著。
來自機構的數據顯示，今年上半年，北京傳統意義上的“老破小”成交量首次跌破此前幾年50%的均線，而次新房則保持增長態勢，突破20%。
“我都不愿意住‘老破小’，
更何況接盤者”
盡管買房到現在一分錢沒漲，陳婷依舊很滿意自己的“婚前首置”。
去年底，在陳婷準備和丈夫領證之前，父母給了陳婷100萬元的嫁妝，加上自己工作八年的積蓄，陳婷在未婚夫的鼓動下，趕在婚前以首套房的資格拿下了這套總價340萬元的一居室次新房。
因為并不是自己的第一居所，陳婷在選房之初對于位置有點茫然。“我老公在石景山有一套兩居室，面積雖然不錯，但卻是‘歲數很大’的老公房，我們倆又都不是北京孩子，將來肯定要有一方父母過來幫著帶孩子的。”
在是把兩居室的老公房賣了換三居室還是再買一套之間，陳婷和她的未婚夫并沒有太多分歧——首付150萬元以內，每個月的月供要控制在陳婷的公積金+未來這套房子的房租。“跟老人一起住還是不太方便，但如果現在硬要買一套兩居，我們這個成本壓力也很大，索性就買一個品質好點的一居室，攢攢錢五年后再置換。”
置換是每個北漂的必經之路，由小到大、由遠及近，搭上一波房價上漲，還可以給后來的換房增添些許助力。陳婷的買房理念有兩點：對得起自己的首套房資格，以及方便未來置換。
“疫情真的改變很多，原本計劃的‘老破小’也擱淺了，感覺這種房子未來不好置換，我現在都不愿意選，更何況幾年后的別人呢。”在陳婷看來，房子成功置換的前提必須是有下家愿意“接手”，現在都講究居住質量、小區品質，“老破小”并沒有給到購房者以生活，而只是簡單地寄居。
在她的購房邏輯里，現在北京有可能買到好地段+好品質的房子，而這種場景以往是小概率事件。同時，陳婷對“新”格外執著。
不再“能買”就行，
更要先有“質感”再說能買
“房子要夠新，五年以后好置換。”這是陳婷在見中介何巍之前開出的購房條件。
何巍在帶領陳婷連看十幾套房子后發現，與過往給老人買房多喜歡“南向、通風好”等不同，陳婷更看重位置、物業和配套。用陳婷的話說，結束一天的工作，奔波而疲憊，更希望回到一個有“質感”的家。
“大概從兩年前開始，像陳婷這樣的年輕購房者現在并不是少數，因為是首次置業，他們更看重社區的品質，有沒有電梯、房齡不能太舊、是否好置換，如果能有個差不多的學校，那就更好。”何巍開玩笑地說，自己和同事們把陳婷的這種需求叫“首置五年肯定換”類型，“寧愿要朝北的次新房，也不要陽光明媚地南向‘老破小’”是這類置業群體共同的特點。
這種轉變也是源于消費者購房邏輯的轉變。早幾年的買房邏輯，大家認可的是上車盤，“能買”就行，總價越低的房子流轉得越快，受關注度也越高。現在的邏輯似乎變了，“需求”匹配度上升到第一位，不再是“能買”就行，更要能滿足“質感”再說能買。
據貝殼研究院推出的《2021居住客群消費趨勢年報》顯示，消費升級品質居住成為新剛需，人們已經不僅僅滿足于房屋的居住屬性，對居住環境、房屋品質、小區配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點城市購買樓齡在10年以內的購房客群占比46.5%，較2017年提高15.7個百分點。此外，小區配套、物業服務方面也均有不同程度提升。
疫情之后次新房成交帶看雙升
最終陳婷選中的這套房子，與何巍觀察的大致相同：這套總價340萬元的朝北50平方米一居室，位于九龍山地鐵，首付不到140萬元，裝修得比較好，可以直接出租，租金在6500元/月，加上陳婷的公積金，恰好能夠覆蓋房貸。但房子位置，與老公房呈現一個大對角。
“說是次新房，也有小20年了，但小區維護得不錯，物業很好，交通非常方便，所以租金特別可觀。反正我們還年輕，計劃先過五年的二人世界，要孩子的時候這套房子也滿五年了，到時候再考慮是把老公房往朝陽置換，還是把這套新房子往西邊換。”陳婷說。
不得不說，低總價在北京總是無往不利的，二手房交易量高于新房也司空見慣，掛牌量充沛的情況下，買房人還能“精挑細選”一番。
我愛我家研究院高級分析師宋俊梅告訴北京商報記者，2017-2021年，北京“老破小”住宅(2000年以前建成)市場成交套數占比一直保持在50%以上;同期，北京“次新房”(2010年以后建成)則相對較小，市場成交套數占有率均低于20%。
對比疫情前后，2017年上半年到2019年末，北京“老破小”住宅成交套數占比為54.4%，帶看量占比為24.7%;而2020年初到今年上半年，北京“老破小”住宅成交套數占比為51.5%，帶看量占比為20.7%。相應的，同一時間維度上，北京次新房成交套數占比由15.1%增至18.9%;帶看量占比由6.5%增至8.2%。
“特別是今年上半年，‘老破小’住宅成交套數跌破此前幾年50%的均線，而次新房則保持增長態勢，突破20%均線。”在宋俊梅看來，這一個趨勢代表了疫情后人們置業觀念的改變，而這種改變很可能將一直持續。
地產分析師嚴躍進則表示，經歷疫情之后，“老破小”的目標受眾，購買力相當受限，大部分人選擇觀望來控制支出。同時，影響“老破小”變化的還有政策因素，例如北京多校劃片全面落地，曾經的學區房被剝離可供交易的“外衣”，而且政策的未來趨勢，也促使購房者變得理性。
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