公募REITs在這半年來可謂風頭正盛，幾乎每隔一段時間，大家就會看到相關(guān)新聞或政策，投向不同領(lǐng)域的REITs新產(chǎn)品也層出不窮。最近有小伙伴就問小夏了，“不是說公募REITs可以幫助普通投資者布局房地產(chǎn)市場嗎?怎么沒有房地產(chǎn)相關(guān)公募REITs呢?”

這不，房地產(chǎn)相關(guān)公募REITs就要來了!7月29日，華夏北京保障房中心REIT完成證監(jiān)會及上交所受理，意味著保障性租賃住房REITs試點項目取得重要進展。咱們今天就來聊聊，保障性租賃住房REITs究竟投資的是什么?其投資價值又體現(xiàn)在哪些地方?

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保障性租賃住房是啥?前景如何?

小伙伴們應(yīng)該記得，當初小夏介紹時公募REITs時特意提過，房地產(chǎn)相關(guān)REITs是公募REITs中比較重要的一個品種，但直到一年前，保障性租賃住房才被納入REITs試點范圍，并在近期取得重要進展。

保障性租賃住房REITs，顧名思義，投資的項目主要是保障性租賃住房。“保障性住房”指的是政府為中低收入、住房有困難的家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。這種類型住房有別于完全由市場形成價格的商品房，帶有鮮明的“保障性質(zhì)”。

這里小夏給大家劃個重點，保障性租賃住房和政府兜底的公租房是不同的，公租房優(yōu)先保障的是低收入群體的需求，更加注重公平;而保障性租賃住房主要針對的是無房的新市民、青年人這類“夾心層”的問題，要有效解決他們的階段性住房難題，不僅要低價還要考慮質(zhì)量，還需要綜合考慮性價比，目前主要是各地政府吸引人才的手段。

從市場前景來看，住房租賃行業(yè)正迎來最好的發(fā)展時期，前景廣闊。根據(jù)新華網(wǎng)和研究機構(gòu)共同編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，未來在城鎮(zhèn)化率提升、長租房需求增長，租客、業(yè)主的居住理念迭代等趨勢的共同作用下，預(yù)計中國2030年租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規(guī)模近10萬億元，迎來行業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。

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保障性租賃住房的投資價值在哪里?

了解了保障性租賃住房的含義和行業(yè)的發(fā)展前景，那么其投資價值又體現(xiàn)在哪些地方呢?

首先，是來自政策的多方面支持，該投資領(lǐng)域具有一定政策紅利。與市場上普通租賃住房不同，保障性租賃住房屬于“政策性租賃住房”，早在2021年6月國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，就從土地、財稅、金融等多方面明確了保障性租賃住房的支持政策。比如在土地支持政策方面，企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房不用補繳土地價款，土地不花錢;還可以享受租賃增值稅、房地產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。政策紅利的釋放和疊加，創(chuàng)造了一定的投資盈利空間。

其次，是各地保障性租賃住房項目進入快速發(fā)展期，為保障性租賃住房REITs提供了優(yōu)質(zhì)投資標的。根據(jù)住建部信息，40個重點城市將在“十四五”期間建設(shè)保障性租賃住房共計650萬套(間)，多數(shù)城市的保障性租賃住房計劃占新增住房的比重達30%，而廣州、上海和深圳更是達到45%。根據(jù)業(yè)內(nèi)估算，“十四五”期間保障性租賃住房有望帶動投資約1.3萬億元，年均投資2600億元。其中，絕大部分的租賃住房REITs項目也集中于一二線城市。由此可見，租賃住房REITs投資標的不僅流動性預(yù)期良好，而且質(zhì)地普遍比較優(yōu)良。(數(shù)據(jù)來源：東方證券，2022.01.23)

除了自身投資價值之外，保障性租賃住房也是堅持“房住不炒”定位的重要基礎(chǔ)設(shè)施。保障性租賃住房REITs的落地符合“房住不炒”的長期政策，這從根本上為相關(guān)REITs產(chǎn)品提供了較為穩(wěn)定的政策環(huán)境。另外，在資金利用和監(jiān)管上，試點政策也提供了保障。根據(jù)當前保障性租賃住房試點要求，相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設(shè)，對回收資金實行嚴格閉環(huán)管理，防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。嚴格控制REITs產(chǎn)品的回撤風險，力爭為投資者創(chuàng)造良好的投資體驗。

總體來看，保障性租賃住房REITs試點落地的價值主要體現(xiàn)在兩個方面：對于房地產(chǎn)市場來說，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)的資金來源，吸納社會資金，從而更好地支持住房保障體系建設(shè)。

而對于投資者來說，以保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的REITs品種的推出具有以下意義：一是豐富了REITs市場的品類，助力投資者布局房地產(chǎn)市場;二是保障性租賃住房的收益主要通過租金回收方式實現(xiàn)，符合公募REITs對所投項目“擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的要求;三是讓普通投資者也能夠參與到保障性租賃住房的快速發(fā)展中，分享其發(fā)展紅利。

目前華夏北京保障房中心REIT已經(jīng)完成證監(jiān)會及上交所受理，下一步動向小夏會及時向大家匯報。可以預(yù)見的是，未來REITs市場擴容增類將繼續(xù)穩(wěn)步推進，除了現(xiàn)有的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等品種之外，數(shù)據(jù)中心、水利設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施都有望成為公募REITs項目的底層資產(chǎn)，幫助大家全方位把握時代發(fā)展的紅利，大家不妨期待一波吧~

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