事實上，從產業的角度來說，房屋的空置率一直都是一個很敏感的話題，因為空置率的高低，會影響到整個房地產市場的信心和預期，也會對各個方面的利益相關者造成負面的影響。
而今時今日，有一份關于房屋空置率的調查報告橫空出世，無論是從哪個角度，都是恰到好處，也是正符合當下居民們最想要看到真實數據的心理。
貝殼研究院于8月5號公布了28個大城市住宅空置率的一份調查報告。
其中囊括了28個重點城市，北上廣深四個一線城市，還有重慶，天津，成都，杭州，鄭州，西安，武漢，合肥，南昌，佛山等等共計28個熱門城市。
而且這一份調查報告運用抽樣法，對30000個三個月內無人居住的住宅進行抽樣，進行了數據分析。
需說明的是，本次抽樣數據僅為舊住宅以及二手房，未列入預售及在建商品房。
也就是說，這一次的抽簽，與真實數據之間還有不少的差距。假如把還沒開始銷售的房屋和正在建但是付了錢的房屋也算在內，那么每個城市的房屋的空置率都會比現在高得多。
不過，這篇關于真實空置率的研究與排序，對房地產剛需人群、價值投資者、乃至投機客，都具有很大的借鑒作用。
該報告有一些值得整理的要點：
抽樣檢測中的28個主要城市的平均空置比率達到驚人的12%，這是一個超出平均值的數據。
在這些地區，一線、二線、三線的平均房屋空置率分別為7%、12%和16%。
在這些地區，只有9個城市的住房空置率在一個比較合理的范圍內，大多數的地區在10%到15%的范圍內，甚至還出現6個城市的住房空置率在15%以上。
國際上普遍接受的房屋空置率標準是10%到15%。調查顯示，28個主要的大城市和中等城市的住宅空置率達到了12%。盡管依然處于國際公認的范圍內，但是距離15%的上限也僅是一步之遙，更何況統計的數據遠比真實的要小。
與世界各國比較，上述抽樣檢測中的28個城市的住房空置率仍然高于美國，法國等國家，只有比住房空置率為13.6%的日本略低一些。
國外住宅的空置率之所以偏低，是因為當地有著空置稅的限制，導致很多人不敢讓房屋空置著。
包括英法，加拿大，澳洲都有空置稅的存在。以法國為例，一個家庭只能擁有一套住宅，其余家庭成員的房屋都要繳納空置稅。
另外，中國目前的空置率居高不下，也是因為我國尚未出臺有關空置稅相關的制度。
當然，舉一反三是必要的，中國的房屋空置率在不同系統的統計中，都不是很好看，這里我列舉幾個例子，雖然在數據上有出入，但是依然能夠反映問題的嚴重性。
1、騰訊的調查顯示，我國主要的省會城市的空置率都在22%以上。一二三線這些城市的空置率分別為：22%，24%，26%。
2、根據西南財經大學中國城鎮住房空置分析的數據來看，我國城市住宅的空置率在2017年就已經達到了21.4%。
3、就連曾經的住建部副部長仇保興，也給出了一個更為驚人數字：他說鄂爾多斯的住房空置率是70%，北京的住房空置率是20%上下。
雖然近一兩年沒有很多報道關于房屋空置率的文章，但是從上述數據中也不難看出，幾年前就有人指出房屋的空置率是一個很大的問題，發酵到今天肯定不是一個簡單的問題。
28個樣本城市的住房空置比例差異顯著：
這個報告的出具方給出的合理比例范圍是5%到10%之間，住房空置率超過10%就代表房屋供應過多，有存貨堆積的危險。
若以此為基準，28個采樣城市中僅9個處于正常范圍內，19個城市為高空置率，并且還有6個城市的住房空置率為15%以上。
比如：
4大一線城市中，深圳和北京的房屋空置率均低于7%，而廣州則達到了9%，在這四個一線城市中位居第一。
而廈門，天津，大連，蘇州，濟南等二 線城市的住房空置率也處于一個比較適中的范圍內。
青島，寧波，成都，東莞，西安，合肥，無錫等11個城市的住房空置率處于10%至15%的空置率范圍內。
最重要的是，下面有6個城市的住房空置率高得離譜，分別是武漢，重慶，南昌，南通，佛山，廊坊。
南昌的空置比例更是高達20%，廊坊也達到了19%的房屋空置率。
當偽裝被揭開的時候，危險的警報就會響起。
中國房地產和住宅的實際供應過剩是一個很重要的信息，也是讓人們看清現實的一針良藥。特別需要指出的是，這份報告的數據并未包括普通縣城。在那些城市發展欠佳、人口吸引力不足的地方，房屋的空置率將會比上述的城市更高。這一點，沒有任何的意外，也不要有任何的懷疑。
根據不同的城市的樓市現狀，我們可以得出什么結論?從中也揭露了中國住房市場的什么實際狀況?
從數據上來看，最重要的不是結果如何，而是另外兩件事。
一種是產生結果的因果追溯;
一種是對結論的歸納反思。
當然，上述的種種結論都是通過一些數字化的內容來體現的，這是一種比較理想且復雜的邏輯，所以為了讓更多的人能夠理解其中的要點，下面我將盡可能地簡單明了闡述此事：
第一，從宏觀角度來看，房屋的空置率會隨著購房門檻、人口老齡化程度和租售比而改變。
房價如果越高，按揭的人越多，他們購買多套房子的費用就會越高，從而導致房屋的空置費用會比一般人高出不少。
房屋價格和房屋的閑置比率呈現反比，價高則閑置率低;
隨著人口的老化，房屋的空置也隨之增加;
高的租賃收益會帶來較少的空置率;
第二，住宅建筑年限和物業管理也是兩個主要的影響因子。
房屋愈新，空屋愈多;
房屋越高級，則房屋的空置比率愈高;
事實上，這篇報道是對中國房地產市場的一個較為客觀地評價模式。
而且現在的許多地區都對這項數據調研失去了興趣，就算有真實的資料也不會公開。
因為這樣的結論出現，反而會讓人們更加不想買房，導致樓市、房地產市場更加蕭條，給當地政府增加了更多的財政負擔。
因此，這篇報道的最大作用，就是要將中國房地產市場的真面目揭露出來，從一定意義上來說，將那些已經喪失了資產屬性的東西，都擺在了明面上讓眾人評判。
這是一種非常實用的理論：只要是人們真實需要的東西，才是有價值的，如果大家都對這類商品失去了興趣，那么它也就失去了商品最重要的資產屬性。
如何合理、科學地對待當前和今后我國的 房地產市場?
事實上，如果你認真看到了這里，所有的內容都被分析得差不多了，接下來，就是一個簡短的概括和整理：
1、住房過剩，這是不爭的事實，哪怕是在大城市，也是如此。
2、住房空置率的成因，有社會結構問題，也有經濟差距現象，還有制度上的問題，但是不管是什么樣的問題，都傳遞出一個信號：房產正在缺乏流動性。
3、數據雖然存在一定的限制，但還是可以借鑒的：
在合理的空置比例下，某些城市的房地產依然具有資產增值的價值;
對于一個城市來說，空置率在一個正常的區間內，唯一的看點就是房產具有保值的功能，但是增值都不太現實，如果想要實現房產增值就必須要考慮到城市的其它行業和經濟發展潛力。
超負荷的空置，請別抱太大希望，要看清這些數字后面的一些殘忍的現實：
有可能是外流的人口太多;
有可能是階級的僵化;
有可能是制度上的缺陷;
有可能是窮人和富人之間的差異太大;
有可能是對土地的過度依賴性，已經透支了土地財政的生命力。
在人們需求不斷增長的大都市里，房地產才是一種財富。
盡管有些人不喜歡這樣的說法，難以理解，但這是真的。
本文的結尾部分，以一個普通小市民的視角，從資料和報道中發掘市場發展的動向，并與大家交流一些自己的看法。
1、中國樓市轉折點確實要來了，到2022，更多的跡象和資料證實了它的來臨。
許多人的想法和邏輯，都要重新思考一下了。
2、未來一座城市的房地產，會不會擁有增值保值的屬性，人口、貧富差距、城市潛力這些將會是一個很重要的指標。
當然，這并不影響其他一些頭鐵的城市依然貫徹老的發展路子，但也沒有太大的作用，因為事實終將證明一切。
3、從投資的觀點來看：房地產投資要盡可能地集中在一些大的中心區域，比如北上廣深。
最聰明的做法是將房地產放在最具有潛力的城市里面，例如深圳，上海，北京;小城市就大可不必了，特別是一些三四線城市，如果房價虛高的話，根本就沒必要去蹚渾水，除非你是剛需。
但是在大部分的城市，房地產市場的飽和并不是最大的問題，最主要的問題在于人們對于房地產市場信心的崩塌和需求的不斷下降。
4、要認準這個時期發出的撤退信號，別跟潮流作對，在房地產這條路別做逆行者。
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