近日，福州首個央企社會保障性租賃房項目“保利和寓公館”在晉安區鼓山鎮開工。據了解，保利和寓公館是保利發展控股在全國建設的首個社會保障性租賃用房項目，投資超3億元，預計2024年下半年達到精裝開業狀態。前不久，首批兩單保障性租賃住房REITs產品正式申報，由兩家國有獨資企業牽頭申報。國企及央企接連入場，加上REITs的助力，保租房的發展是否就此跑上高速路。與此同時，已發展多年的各類市場化機構和諸多住房租賃品牌，又該如何抓住機遇，然后瓜分“蛋糕”呢?
01
保利和寓開工
兩筆保租房REITs受理
新近開工的保利和寓公館，占地面積13.4畝，總建筑面積2.3萬㎡，規劃2棟18層租賃住宅，規劃戶數340戶，樓面價為3246元/㎡。作為晉安湖“三創園”片區重要的住房配套項目，保利和寓公館將助力解決“三創園”內創業人才及務工人員的住房需求問題。據了解，保利和寓公館是園區內開工的第二個長租公寓，未來該園區還再建設一個包含長租公寓等配套功能在內的大型租賃社區。
保利和寓公館地處福州2022-15號宗地，后者是福州中和投資福州有限公司(保利)通過搖號方式競得的，該地塊是福州首個大型上市央企摘下的社會租賃用地。根據相關規劃，“十四五”期間，福州將建設保障性租賃住房15萬套。顯然，保利和寓公館就是其中之一。
雖然保利和寓公館是保利建設的首個保租房項目，但并不是保利在保租房領域的首次試水。
今年年初，保利與建行簽署了發展保障性租賃住房戰略合作協議。根據協議，雙方將共同搭建住房租賃金融合作平臺，以私募股權投資基金為載體，吸引社會資本支持保障性租賃住房建設，加大供給。據保利官方公布數據顯示，自2006年以來，保利累計建設政策性保障住房項目超過100個，建筑面積950萬平方米，投資超過700億元。
不僅如此，今年4月保利旗下子公司保利瑞馳及保利和泰參與設立租賃住房基金并認購不超過20.01億元人民幣，實現少量資金驅動的重資產經營，擴大保障性租賃住房業務規模。
實際上，保利旗下保租房項目早已參與到了租賃住房資產證券化之中。此前成功申報的保障性租賃住房REITs產品之一，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱紅土創新深圳安居REITs)。其底層資產中的4個保障性租賃住房項目中，就包括了位于深圳大鵬新區的保利香檳苑。保利香檳苑項目于 2020 年 7 月開始運營，共有210套物業，截至2022年3月31日出租率為100%，位居四個項目的首位。
紅土創新深圳安居REITs是首單保障性租賃住房REITs，從正式申報到審核通過，只用了45天。同樣在國內交易所排隊的另一個保障性租賃住房REITs項目，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱中金廈門安居REITs)，獲上交所通過，用時也僅為48天。相比之下，那些同在交易所的項目，從申報到通過短則5個月，長則已歷經一年多時間。
02
過去2年，
保租房走得怎么樣?
實際上，保障性租賃住房的概念最初是在2017年提出的。當時住建部、國家發改委等九部委下文要求在“人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場”。鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，多渠道增加新建租賃住房供應，優先面向公租房保障對象和新市民供應，這就是保租房的雛形。到了2021年，《關于加快發展保障性租賃住房的意見》的分布，明確了我國正式形成“公租房-保障性租賃住房-共有產權房”的新住房保障體系。緊接著，隨著各地“十四五”規劃的落地，保租房的發展進入了加速模式。
所以，當下的保租房熱鬧非凡，既有強勢央企的持續加碼，還有資金的靈活加持。加上，今年5月中央兩部委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，再一次將“保障性租賃住房”推到一個新高潮。回顧過去的2年時間，保租房這一路走來都還好嗎?
起初，保租房頻頻被提及是因為各地發布的籌建計劃。據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，40個重點城市計劃在“十四五”期間(2021-2025年)預計新增700萬套(間)保障性租賃住房。而且，這些保租房占新增住房總量比重均超過全市住房建設籌建總量的40%。其中，廣州以45.8%的占比和60萬套(間)的籌建指標位居四大一線城市中的首位。這樣大的籌建力度，讓人見到了國家對籌建保租房的決心。而且不僅僅是一二線重點經濟發展城市，新疆也計劃今年籌建3.5萬套保租房，相較于其他省市，這個數字也并不小。
緊接著，在目標確定之后，各地在落實籌建計劃時推出了一系列有關項目認定的政策，即增加供給。如《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區宿舍型保障性租賃住房建設管理實施意見(試行)》，明確了宿舍性保租房的項目認定標準;天津市各區政府均建立了住建、發展改革、規劃資源、政務服務、城市管理、消防救援等部門參加的聯合審查認定機制;成都市建立項目聯審和部門聯動機制，優化審批辦理流程，截至2021年年底，已對納入當年計劃的項目7.8萬套(間)房源全部發放認定書。
此后，在供給增加的過程中，保租房又遇到了一系列標準認定的具體工作。其中包括但不限于，可改建為保租房的房屋類型、房屋租金、可居住人群等等。一些城市選擇“跟風”北上廣等一二線城市出臺的相關政策，做大方向的調整，如非居住房屋改建保租房。也有些城市根據地方情況，推出地方保租房實施方案，以更好地適配本地租賃住房發展市場。
因為保租房籌集仍處于起步階段，所以目前其實很難評判這個住房品類這兩年時間發展如何。不過此前。據克而瑞租售數據顯示，2022年一季度，全國55城個人房源租金環比呈下跌趨勢。有分析認為，這是低租金的保租房對租金的平抑作用的顯現。一時之間，引發市場關注。但是，嚴格來說現有保租房的體量是否真的能對租賃住房市場起到這樣的平抑作用，仍需打個問號。
03
保租房“狂飆”，
運營商如何取得“門票”?
相較于略顯“平淡”的規模發展進度，政策傾斜、資金支持以及政企合作等多方面的助力，都成了讓保租房持續加速的重要動力，甚至可能讓其跑上高速路。與此同時，運營商們如何才能抓住機會，然后獲得“門票”呢?
其一是持續完善的政策標準和愈發靈活的參與形式。除了上述提及的項目認定和產品標準之外，一些動作快的省市甚至已經出臺保租房管理實施細則，如昆明規定租金收取不得超過三個月，以及浙江鼓勵保租房向三孩家庭出租，且租金不高于市場價85%等等。
上半年，住建部發布的《發展保障性租賃住房可復制可推過經驗清單》顯示，已有多家房企以成立合資公司、整租后開展運營、委托經營管理等方式通過集體經營性建設用地參與保障性租賃住房政策。同時，部分企業開始探索保障性租賃住房下的TOD模式。如成都軌道集團就計劃在今年啟動9000套保障性租賃住房，并計劃首個保障性租賃住房于年內封頂。靈活度高的保租房供給方式，為參與方提供了更多的合作可能。
其二是百億級別的財政補助和不斷拓寬的融資渠道。今年5月，財政部與住房和城鄉建設部印發《關于下達2022年中央財政城鎮保障性安居工程補助資金預算的通知》。《通知》顯示，2022年中央財政將補助224.1億元用于租賃住房保障。同比去年，中央為40個城市在預算內投資補助了28億元，今年支持力度大幅提升。
除此之外，銀行信貸投放也是保租房建設資金的重要來源。今年1月信貸投放近4萬億，其中10%以上用于保障性租賃住房及棚戶區改造。6月，銀行間市場資產擔保債務融資工具(CB)、保障性租賃住房債務融資工具、銀行間類REITs等“三大工具”再度加碼。首批三單試點項目已經完成注冊，將支持南京、成都等地區1500多套保障性租賃住房建設、盤活資產。也就是說，保租房的融資渠道正在被逐步拓寬。
其三是不斷納新的保租房體系和持續更新的企業名單。此前，保障性租賃住房參與的主體仍以國有企業和地方城投公司公司為主。因此，初期被納入保租房體系的房源中，除了保障性租賃住房地塊和政府閑置房屋之外，主要是之前用于建設租賃住房的集體土地。后來，隨著保租房建設目標的確定，地方政府需要擴大供給渠道。如將已有市場化長租公寓項目納入保租房，如上海的安歆青年社區·虹口區龍之夢店、上海柚米寓(九亭中心店)以及武漢城建·都市泊寓(江國路店)等。
正是在這個過程中，一些非國有企業也獲得了進入保租房的門票。上述提及的安歆、柚米寓之外，還有萬科泊寓、旭輝瓴寓、龍湖冠寓等房企系長租公寓品牌也成為了建設保租房的新增成員。目前，上述企業參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經營管理等，部分企業表示未來機會也將參與拿地建設保租房項目。這些市場化機構的加入，是符合保租房的發展初衷——歡迎更多外部力量，共同助力供給的快速增長。
04
誰在影響
保租房的狂奔?
但是在保租房踏上高速路的同時，也有一些影響其狂奔的因素存在，它們或多或少地牽絆著保租房前行的腳步。
/ 低價不等于低質
基于面向的需求群體，保租房擁有明顯的價格優勢。根據目前各地方發布的文件顯示，大多明確保租房租金接受政府指導，且租金標準按低于同地段同品質市場租賃住房評估租金執行，年度租金漲幅不超過5%。其中，青島保租房租金標準大致低于市場價的20%。
為了保證總體的價格優勢，一些保租房只能選擇在區位、配置以及產品品質等方面做出退步。如部分保租房的選址可能經濟功能偏弱，不能平衡區域內的供給與需求。還有些保租房則選擇標準統一的單一產品形態，不能配建宿舍型、公寓型(包括人才公寓、青年公寓、學生公寓等)、配建新房型等多種形態產品，最終無法形成具備復合功能的保障性租賃社區。因此，保租房在維持低價的同時，也需要保證一定的產品品質，滿足更多元的居住需求。
/微利不等于公益
因為價格方面的限制，所以保租房的租金回報率是有限的。因此，在談及保障性租賃住房運營機制，常會談到“微利可持續”。因為如果租金優惠幅度較小，就失去其保障性功能，也無法緩解新市民、青年人的租住壓力。如果租金優惠幅度過大，則可能使原本就不高的租金回報率進一步降低，影響了市場主體參與的積極性，甚至會影響到可持續運營。
所以，一方面各地方政府需要制定合理的保障性住房租金價格，另一方面需要全面落實土地、財稅、金融等方面的支持政策，能夠讓參與的企業“算得過來賬”，這樣才能推動其主動參與保障性租賃住房的開發及運營。畢竟，盡管是保障性住房體系的一部分，但是參與保租房的主體不僅有國有企業，還有不少如房企系長租公寓這類市場化主體。他們之所以參與保租房的建設與運營，重要原因之一就是其中有利可圖，而不是單純為了做公益而來。
/當下不等于預期
需要清醒看到的一點是，當前保租房的籌建速度之快，并不意味著長期也能如此。此前，武漢房地產經紀行業協會理事陳立中就在一次訪談中表示，“十四五期間”武漢保租房任務為25萬套，截至今年6月底，已經籌集到了6.27萬套。但是這個任務在初期比較容易，越往后越來越困難。
其實不僅僅是保租房籌建速度，在一個又一個項目的落地過程中，還將遇到各種各樣意料之外的問題。因此，對于已經身處或即將踏入保租房建設及運營的各類主體來說，提前做好心理預期，才能更好地應對未來可能出現的諸多狀況。
保租房誕生之際，市面上一片欣喜。因為這是“背靠”國家，相對而言更可信的租賃房源，且能滿足新市民人群在大城市安居的心愿。不過，從目前來看，盡管有央企和國企以及市場化主體的接連進場，以及資產證券化和各類融資工具的助力，保租房目前的發展只能說是處于正式進入高速之前的“匝道”，曲折且更需小心謹慎。不過，一旦正式匯入主路之后，高速發展指日可待。
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