萬物梁行接下了李書福的活，與國產汽車龍頭吉利正式達成合作，簽約進駐浙江吉利控股集團總部園區，提供IFM綜合設施管理服務。

細數近兩個月的合作，萬物梁行拓展項目可謂迅速。接連與房地產、汽車、新能源、互聯網巨頭合作，例如拜登置業、吉利、寧德時代、元氣森林等，內容均為提供IFM服務。

AM資產管理、PM物業管理、FM設施管理是物業行業中更為常見的名詞，IFM(integrated facility management)整合設施管理則相對少見，但在近年來有關物業行業論壇的討論中，IFM逐漸被頻繁提及。

萬物梁行CEO葉世源在2022觀點物業大會中的演講也提到，企業非核心業務一般都會外包給不同服務商，有沒有服務商可以一站式滿足客戶的各項需求?

萬物梁行所聚焦的IFM業務由此被引出來。

但這并非一項新穎、或者神秘的生意。

外包商的進化

最初，設施管理公司僅負責物業所有者的一些基本業務，例如保安、保潔等基礎的建筑運營維護。而后，服務范疇逐漸擴大。

發展至21世紀，在全球化背景下，隨著跨國公司和組織的增加，物業所有者更傾向于在國家甚至全球層面將非核心業務外包來減少交易成本。這也促使各類外包商，也就是所謂的設施管理公司持續擴張業務范圍，在地理空間和服務內容上更多覆蓋和延伸。

為了滿足客戶需求，部分設施管理公司擴張和發展，進化為整合設施管理公司(IFM，或者“集成設施管理”)。服務范疇逐漸從單一的不動產管理擴大至整個業務流程外包，直至當前戰略規劃層級的外包服務。

海外IFM服務最典型例子便是地產五大行——世邦魏理仕、仲量聯行、戴德梁行、高力國際、第一太平戴維斯。

服務內容包含地產行業“投-融-管-退”的全生命周期，例如從租賃服務、研究咨詢、資產評估、金融服務、開發服務再到買賣等，服務業態也覆蓋寫字樓、商鋪、物流、工業、公寓、酒店等多種類別。

相對而言，亞太地區IFM發展水平較為落后。

2009年左右，一些歐美客戶才把IFM的概念引入中國，彼時主要應用于外資企業當中。

至少從時間上來看，IFM在中國發展尚不成熟。埃頓集團IFM綜合設施管理特別項目主管白伊琳在今年3月的采訪中認為，最常見的誤解是把 IFM等同于家政服務或者物業管理，在國內，家政、物業管理與IFM的界限不那么明顯。

萬物云CEO朱保全區別過物業管理和IFM：“如果說PM(物業管理)的起點是一棟樓宇的需求，那么，IFM(整合設施服務)的起點則是一家企業的需求。”

那么，IFM到底是什么?具體又在做什么?

葉世源在觀點物業大會上表示：“一直以來，我們談了很多PM，它是對建筑物的管理，同時我們也非常了解PM就是大物業的意思，管的是公共區域。而FM，其實重點就是對于空間和人的服務上面，指的是單一的物業外包，我們習慣說這個是小物業。但是這幾年我們看到，隨著全球化的發展，越來越多中國企業選擇請一家合作商解決行政管理的問題，這就是IFM，提供的是企業空間專屬化，一體化的綜合服務，已經不只是小物業了。”

第一太平戴維斯中國區物業及資產管理部主管、高級董事孟喆也認為，傳統物業管理，更多注重公共區域的管理。而IFM，更多是服務于企業內部空間的終端用戶。“也就是說，我們從一個大樓的公共區域來服務到他的每一張辦公桌。”

“IFM可以分為硬服務和軟服務，硬服務涉及到所有硬件設施的管理，軟服務則從管理制度的角度上全方位為企業發展和員工需求提供服務。”孟喆表示。

目前，國內物業服務業務和營收主要集中在住宅和商寫的基礎物業管理上，除此之外，各物企亦在發力利潤率較高的社區增值服務。

可以說，社區增值服務挖掘了TO C的不同場景，例如社區線上團購、社區團餐、清潔裝修等服務。而IFM打開了TO B業務的不同場景和需求，例如光是改善員工體驗這樣小小的一個行政管理環節，對Z世代就可以輕松列出幾十種個性化需求。

這就跳脫出樓宇的固定形態和對于有限企業有限的服務，正如葉世源在大會上提到的：“服務更多客戶，服務客戶的更多方面。”

另一方面，IFM的“高定”性質意味著對被服務企業足夠的了解，這份經驗不僅可以支撐長期戰略合作，甚至在有足夠的經驗積累后，或將成為護城河。

IFM藍海來了?

上海上實物業是其中一個例子。

2010年，上實物業全面承接了華為上海研發中心的物管服務，并在2018年7月份開始了第三個合同期的服務。華為研發大樓內的所有非核心業務全部外包給上實物業，上實設立管理處在物業資產、家具設備、工作流程、人員等方面與華為IFM經理對接。

據了解，這個約為31萬方的大樓能同時容納1萬人工作，而1萬多人在此辦公，華為行政部門僅配備了5-6人進行管理。

另一個例子是萬物梁行的“1+N”模式。

葉世源表示，萬物梁行聚集行業人才的COE團隊，包括中后臺系統保障，這些加起來構成了萬物梁行“1+N”的模式。

業內人士指出，所謂的COE大致分為人才發展、組織發展和企業文化三個模塊，最后是落腳到對人力資源層面的設計和管理上，但人力資源策略也都是圍繞業務開展的。COE團隊要根據商業模式設計出能承載企業戰略的組織結構，并且要懂業務邏輯，才知道需要什么樣的崗編體系跑通流程。

萬物梁行的1+N就像一個模具，葉世源表示，“1+N”能陪伴客戶走向全國，實現服務標準在全國一體化落地?？梢栽?-2周之內在全國任何一個城市，其中包括三四線城市建立職場。目前1+N已經在多數客戶中實現，包括阿里、字節跳動、美團等等，服務了字節跳動近30個城市的辦公職場。

隨著企業客戶的經營規模和業務版圖擴大，IFM服務端口也將不斷增加，開始形成全品類覆蓋、嫁接各種資源的生態化能力。

“可以說，IFM其實是—個綜合性、系統性的管理工程，綜合考慮了人、財、物、空間、技術這些要素在整合過程中的重要性，最終目的是提升企業本身在經營過程中的競爭力。”葉世源說。

IFM或是國內商寫物管賽道下一個主場。葉世源提到，我國FM外包市場規模約616億美元，主要局限于一線城市的商業地產領域，外包比例僅約33%，低于亞太地區40%的平均水平，遠低于全球48%的平均水平，但增速卻超全球平均水平的2倍，因此IFM(綜合設施管理)市場潛力巨大，這是行業的機遇所在。

朱保全亦曾表示：“商業物業領域的未來，正在從以樓宇為中心轉移到以企業服務為中心。”

葉世源也表示：“我們堅信，伴隨中國經濟良好發展的勢頭，IFM綜合設施管理服務將會迎來更大的市場，這也是我們接下來重點發力的領域。從業態上來說，我們將會繼續重點拓展超高層物業項目，以及金融、醫療等行業的龍頭企業客戶。與此同時，還會積極探索嘗試新業態項目和新經濟客戶。”

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