7月，紅土創(chuàng)新深圳人才安居RE-ITs、中金廈門(mén)安居REITs先后拿到上市通行證，中國(guó)公募REITs隊(duì)伍再一次擴(kuò)容，其中紅土創(chuàng)新深圳人才安居RE-ITs也是國(guó)內(nèi)首單保租房REITs。

從2021年6月21日首批9只上市以來(lái)，中國(guó)版公募REITs已經(jīng)滿(mǎn)一周年。一年的時(shí)間很短暫，但對(duì)中國(guó)版公募REITs來(lái)說(shuō)，卻彌足珍貴，經(jīng)歷了十余年的醞釀、助推和創(chuàng)新，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市運(yùn)行，接受市場(chǎng)考驗(yàn)，并取得不俗業(yè)績(jī)。

與此同時(shí)，REITs相關(guān)的法律、法規(guī)不斷完善，更多的資產(chǎn)項(xiàng)目、類(lèi)別入列。在REITs上市一周年之際，首批9只公募REITs基金限售份額迎來(lái)解禁，帶來(lái)了一個(gè)更加復(fù)雜、成熟、活躍的市場(chǎng)。

站在這樣一個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)聯(lián)合REITs聯(lián)盟邀請(qǐng)6位REITs的深度參與者，一起討論領(lǐng)域共性話(huà)題，展望未來(lái)發(fā)展前景。

本文為系列第一期，首批9只公募REITs基金解禁之后，二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性更加充足，但價(jià)格也處于一個(gè)相對(duì)的高位，對(duì)于公眾投資人來(lái)說(shuō)，REITs的收益是否已經(jīng)被透支了?現(xiàn)在入場(chǎng)會(huì)不會(huì)成為接盤(pán)俠?如果要買(mǎi)的話(huà)應(yīng)該怎么選擇?這一系列問(wèn)題實(shí)際上涉及公募REITs的定位問(wèn)題。

參與本期話(huà)題討論的嘉賓包括：

越秀房托董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼行政總裁林德良

中國(guó)REITs聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)王剛

嘉實(shí)基金董事總經(jīng)理、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員王藝軍

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫

北咨基金直投業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉紅濤

北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人王明凱

林德良

：REITs產(chǎn)品比較新，因此對(duì)REITs的持續(xù)認(rèn)知很關(guān)鍵。

首先，REITs是介乎股跟債之間的產(chǎn)品，對(duì)這種產(chǎn)品的判斷，可能不是每天看股票如何波動(dòng)，而是要看它的底層資產(chǎn)能否產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，能否保持穩(wěn)定收益，能否及時(shí)變現(xiàn)，這些才是是否值得跟進(jìn)REITs的關(guān)鍵。

至于投資REITs產(chǎn)品，未來(lái)的收益如何，影響因素有很多：第一，回歸它的經(jīng)營(yíng)基本面，要看能不能維持達(dá)到分配的收益率。從平均市凈率PB來(lái)看，香港很多REITs都低于1，PB低于1似乎還可以繼續(xù)去跟進(jìn)，但同時(shí)也要洞察基礎(chǔ)資產(chǎn)能不能支撐經(jīng)營(yíng)資本面的持續(xù)性和成長(zhǎng)性。

第二個(gè)層面，流動(dòng)性溢價(jià)如何?目前深港通、滬港通還沒(méi)有包括香港RE-ITs，如果未來(lái)將香港REITs也納入進(jìn)來(lái)，REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性溢價(jià)會(huì)立即彰顯。不過(guò)現(xiàn)在內(nèi)地投資者還沒(méi)有很充分地看到REITs產(chǎn)品流動(dòng)性的溢價(jià)。

第三個(gè)我覺(jué)得很關(guān)鍵的層面，就是對(duì)公眾投資者來(lái)說(shuō)，缺少一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷是否值得購(gòu)入REITs產(chǎn)品。在香港，恒生綜合指數(shù)下面有REITs指數(shù)，可以幫助投資者判斷應(yīng)不應(yīng)該買(mǎi)。

這三個(gè)層面，經(jīng)營(yíng)基本面可以看出它的成長(zhǎng)性，流動(dòng)性溢價(jià)高低可以看出資本方對(duì)它的認(rèn)可度，加上指數(shù)，便形成了一個(gè)很三維的判斷結(jié)構(gòu)。

王剛：

我補(bǔ)充兩點(diǎn)，實(shí)際上在每個(gè)股票軟件上操作買(mǎi)賣(mài)REITs都挺麻煩的，不像股票交易那么簡(jiǎn)單，以后如果便捷度提高了，可能更有利于大家去買(mǎi)賣(mài)。

REITs不是一個(gè)簡(jiǎn)單的資產(chǎn)IPO，中國(guó)目前用得比較多的是偏外部管理模式，將來(lái)要考慮怎么過(guò)渡到內(nèi)部管理模式，真正把資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、并購(gòu)這些概念發(fā)揮出來(lái)。這可能也是REITs擴(kuò)募、立法需要考慮解決的問(wèn)題。

王藝軍：

REITs產(chǎn)品作為一個(gè)在二級(jí)市場(chǎng)上可交易的品種，實(shí)際上二級(jí)市場(chǎng)的資金供給情況、資金流動(dòng)情況、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)收益偏好、投資者情緒等方方面面都會(huì)影響REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

首先，REITs是一個(gè)新品種，無(wú)論是機(jī)構(gòu)投資人，還是個(gè)人投資者，過(guò)去并不熟悉這樣的投資品種。整個(gè)市場(chǎng)從投資邏輯上來(lái)說(shuō)還沒(méi)有完善。更何況我們的REITs是走了一條少有人走過(guò)的路，全世界的REITs都沒(méi)有像中國(guó)這樣分成產(chǎn)權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的，大多數(shù)國(guó)家或者地區(qū)的REITs都是產(chǎn)權(quán)類(lèi)，也就是所謂的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，那么，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)一類(lèi)的產(chǎn)品，要如何去建立一個(gè)投資估值體系，目前市場(chǎng)還在不斷校驗(yàn)當(dāng)中。

對(duì)于投資者，尤其是個(gè)人投資者，我認(rèn)為可以從這幾個(gè)方面來(lái)看，首先是怎么看待REITs產(chǎn)品，因?yàn)樗且粋€(gè)介于股票與債券中間的獨(dú)特品種，所以投資者更應(yīng)該樹(shù)立一個(gè)以穩(wěn)定分紅為主要回報(bào)來(lái)源的投資理念。

另外，REITs是一個(gè)典型的投資配置品種，不是交易品種，因?yàn)榻灰灼贩N的市場(chǎng)是極其活躍的，目前全世界范圍內(nèi)的REITs成交和股票相比都還有一定差異，即便國(guó)內(nèi)REITs上市以來(lái)的交易表現(xiàn)出乎大家意料地活躍，但跟股票相比仍有相當(dāng)大的差距。

國(guó)內(nèi)REITs上市后之所以這么火爆，其實(shí)是多因素共振的結(jié)果，既有監(jiān)管部門(mén)呵護(hù)——資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)，同時(shí)也因?yàn)楣┙o不足，這是很重要的原因，還有一個(gè)，本身亞洲人包括中國(guó)人一直有買(mǎi)房的情結(jié)。

現(xiàn)在第一批9只REITs大概解禁了21.7億份額，對(duì)應(yīng)市值接近112億元，是原有流通市值的1.04倍，流通份額擴(kuò)大了1倍，所以供給層面得到了一定釋放。

另外戰(zhàn)略配售的解禁和今年以來(lái)疫情對(duì)REITs底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的影響，是懸在REITs板塊上的兩個(gè)靴子，隨著解禁，第一只靴子已經(jīng)落地，市場(chǎng)還是相對(duì)平穩(wěn)，但也出現(xiàn)了一定分化。第二只靴子可能在7月REITs的半年報(bào)披露后落地，這部分影響可能是市場(chǎng)相對(duì)比較關(guān)注的。

所以對(duì)一個(gè)穩(wěn)健的投資人來(lái)說(shuō)，可能這兩只靴子落地之后，形勢(shì)會(huì)相對(duì)明朗。

宋鑫：

我主要從中航首鋼生物質(zhì)REIT項(xiàng)目實(shí)際發(fā)行經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單說(shuō)一下。

從我們產(chǎn)品份額持有人結(jié)構(gòu)來(lái)看，首發(fā)時(shí)，個(gè)人投資者比例是7%，最新數(shù)據(jù)則接近25%。這也是首發(fā)9只產(chǎn)品里個(gè)人投資者持股比例最高的。其實(shí)前期我們也有一些討論，到底是機(jī)構(gòu)持有多好，還是個(gè)人投資者持有多好。這個(gè)問(wèn)題仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智。

因?yàn)橹拔覀兊膽?zhàn)略投資者結(jié)構(gòu)都是產(chǎn)業(yè)方，或者保險(xiǎn)方，或者銀行理財(cái)方等大機(jī)構(gòu)，雙方在之前合作過(guò)程中信任程度也比較高，如果通過(guò)大宗交易或者其他的形式一筆轉(zhuǎn)出去了，我們其實(shí)還要追第三方，因?yàn)樗磥?lái)可能影響著二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格。

第二點(diǎn)從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是否透支呢?現(xiàn)在上市的底層資產(chǎn)可以說(shuō)是全中國(guó)最好的資產(chǎn)，擴(kuò)募之后，能不能找到跟首發(fā)資產(chǎn)質(zhì)量一樣好、分派率一樣高的資產(chǎn)做匹配，這其實(shí)也是我們要考慮的。

另一方面，隨著市場(chǎng)上很多資金都在往REITs上配置，說(shuō)明上市一年以來(lái)，REITs的表現(xiàn)得到了市場(chǎng)的肯定。

還有在每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，作為基金管理人，其實(shí)我們都在做不同的預(yù)案，好就好在現(xiàn)在上市一年了，基本上還是在往上走的，我相信未來(lái)隨著底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)的擴(kuò)充，包括整體市場(chǎng)容量的擴(kuò)充，會(huì)越來(lái)越好，投資者也會(huì)越來(lái)越理性。

而且我相信會(huì)有越來(lái)越多的境外投資者來(lái)投資中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，因?yàn)閺氖找媛蕘?lái)講，現(xiàn)在境內(nèi)境外的差距還是蠻大的。目前我們也了解到有些境外資金在通過(guò)各種形式參與到國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資上。未來(lái)如果社保養(yǎng)老投資公募REITs放開(kāi)了，投資者的類(lèi)型會(huì)更加開(kāi)放。

劉紅濤：

我很同意前面幾位專(zhuān)家分享的觀點(diǎn)。

第一，公募投資人還是要從資產(chǎn)配置的角度去看REITs產(chǎn)品，如果只是想短期地炒作來(lái)獲得二級(jí)市場(chǎng)資本利得，我認(rèn)為現(xiàn)在可能不是一個(gè)好時(shí)機(jī)。但是如果作為一個(gè)資產(chǎn)配置長(zhǎng)期持有的話(huà)，那么至少REITs產(chǎn)品的分紅還是能確保比較好的收益，至少比買(mǎi)理財(cái)或者放在銀行做定期高。

第二，因?yàn)檎肦EITs上市一周年面臨一個(gè)很大規(guī)模的資金解禁，所以公募投資人要考慮投資的話(huà)，我建議可以再等一等，等到整個(gè)二級(jí)市場(chǎng)解禁的影響消化掉以后，看看股市后期的表現(xiàn)，再在合適的時(shí)機(jī)去購(gòu)置REITs資產(chǎn)。

王明凱：

作為律師，我從法律的角度談?wù)剛€(gè)人的一些看法。首先還是要看投資人的風(fēng)險(xiǎn)偏好和資產(chǎn)配置周期。從REITs產(chǎn)品的制度設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目落地過(guò)程來(lái)看，REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)介于股票和債券之間，比較適合風(fēng)險(xiǎn)中性的投資者。

首先，從制度設(shè)計(jì)上來(lái)講，REITs要求強(qiáng)制分紅，底層資產(chǎn)每年的可分配現(xiàn)金流中有90%是要分給投資者的;其次，從未來(lái)增值的角度，投資人還可以享有二級(jí)市場(chǎng)增值的收益。從項(xiàng)目落地過(guò)程來(lái)看，第一批和第二批資產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)是優(yōu)中選優(yōu)，因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)受理的時(shí)候，就有律師、財(cái)務(wù)評(píng)估團(tuán)隊(duì)篩選出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，審核過(guò)程還要先上報(bào)省發(fā)改委、國(guó)家發(fā)改委，然后才推薦給證監(jiān)會(huì)，所以能夠脫穎而出成功發(fā)行的項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)還是不錯(cuò)的。因此從法律的角度，我認(rèn)為REITs產(chǎn)品對(duì)于投資人來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)可控。

關(guān)鍵詞： REITs解禁潮 REITs投資價(jià)值 紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs 中金廈門(mén)安居REITs