2022年房企中報(bào)已基本落下帷幕。根據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)，截至2022年9月7日，共有115家A股房地產(chǎn)企業(yè)和121家港股地產(chǎn)類企業(yè)披露2022年上半年業(yè)績(jī)。

結(jié)合房企中報(bào)和中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)內(nèi)容，“保交付”和“活下去”是他們共同的主題，如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，走得更遠(yuǎn)，大部分房企都強(qiáng)調(diào)了“多元化”和“多航道”。

事實(shí)上，尋找“第二增長(zhǎng)曲線”早已成為房企共識(shí)，物管、代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃、文旅、科技、康養(yǎng)……均是房企開辟“第二戰(zhàn)場(chǎng)”的主要領(lǐng)域。

如今，房企拆分物業(yè)管理上市潮還在持續(xù)，但物管板塊已然逐漸獨(dú)立，代建、商業(yè)和租賃正成為房企競(jìng)相入場(chǎng)的藍(lán)海。這半年，多元化業(yè)務(wù)究竟為房企掙得了多少利潤(rùn)，未來還有多少盈利空間，多條腿走路的房企走得更遠(yuǎn)、更好了嗎?

代建：綠城穩(wěn)坐“行業(yè)老大”，旭輝、金科大步追趕

代建行業(yè)成為房企競(jìng)相入局的“香餑餑”。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過30家，并誕生了綠城管理控股(09979.HK)和中原建業(yè)(09982.HK)兩家港股上市公司，這兩家也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大及第二大的代建公司。

而就在近1個(gè)月內(nèi)，又有兩家房企將代建業(yè)務(wù)升級(jí)加碼。一個(gè)是中梁控股發(fā)文宣布成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，正式進(jìn)軍代建行業(yè)。另一個(gè)是朗詩綠色地產(chǎn)有限公司，直接將公司名稱更改為朗詩綠色管理有限公司，即朗詩綠色管理(00106.HK)。

在更名公告中的對(duì)外數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，朗詩綠色管理開發(fā)代建服務(wù)收入約為7.52億元，僅占當(dāng)年總收入的9.3%，但開發(fā)代建服務(wù)的毛利率卻保持在約40%的較高水平，而集團(tuán)平均水平約為20%，未來在中國(guó)市場(chǎng)將專注于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)(即開發(fā)代建項(xiàng)目及小股操盤、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)。但在之后披露的半年報(bào)中，該公司的開發(fā)代建服務(wù)收入約為人民幣2.83億元，2021年上半年則約為人民幣4.05億元，開發(fā)代建服務(wù)毛利率約為31%，均有大幅下降。

去年剛進(jìn)入代建領(lǐng)域的旭輝控股集團(tuán)代建業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。“在我們現(xiàn)有的能力下，一定要更大(力度)地拓展代建。”在日前舉辦的2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝控股執(zhí)行董事、旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪著重強(qiáng)調(diào)了代建業(yè)務(wù)的重要性，并認(rèn)為旭輝在該領(lǐng)域有先天優(yōu)勢(shì)。截至2022年6月底，該公司累積在管項(xiàng)目35個(gè)，分別位于上海、北京、廣州、深圳、南京、蘇州和西安等一二線城市，累計(jì)在管面積超700萬平方米。

金科股份(000656.SZ)的半年報(bào)也表示，公司的代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式日趨成型，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積約82萬平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積約681萬平方米，代建儲(chǔ)備貨值約538億元。

中金公司研報(bào)分析認(rèn)為，代建企業(yè)提供除投資環(huán)節(jié)以外的“設(shè)計(jì)-建造-銷售”全鏈條房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)，通過品質(zhì)、品牌、周轉(zhuǎn)等溢價(jià)獲取服務(wù)費(fèi)，整體商業(yè)模型輕、企業(yè)無負(fù)債。

作為代建“老大哥”，綠城管理業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，持續(xù)引領(lǐng)代建行業(yè)，連續(xù)6年市占率超22%，且盈利能力不斷增強(qiáng)，半年度歸母凈利潤(rùn)人民幣3.61億元，同比增長(zhǎng)33.4%;實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理服務(wù)收入人民幣11.46億元，同比上升15.5%。主要是政府代建項(xiàng)目增加使公司本期管控面積增加，同時(shí)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)推動(dòng)收入增長(zhǎng)。

代建“老二”中原建業(yè)的業(yè)績(jī)則出現(xiàn)了下滑。上半年該公司實(shí)現(xiàn)收入為人民幣3.78億元，較2021年同期下降40.4%;期內(nèi)凈利潤(rùn)為人民幣2.04億元，較2021年同期下降43.6%，期內(nèi)凈利潤(rùn)率為54.0%。僅維持了較高的凈利率水平。

不過，從綠城管理和中原建業(yè)的財(cái)報(bào)指標(biāo)可以看出，代建公司具有營(yíng)收、利潤(rùn)總額少，但是毛利率、凈利率指標(biāo)高，且負(fù)債率低的特征。具有抗周期能力，可能就是代建業(yè)務(wù)模式被越來越多品牌房企看好的重要原因。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)：華潤(rùn)置地收入高，龍湖集團(tuán)增速快

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是房企發(fā)展“第二增長(zhǎng)曲線”的又一大“心頭好”。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)TOP10房企的重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)占比在三年內(nèi)平均增長(zhǎng)18.1%。部分領(lǐng)軍房企正在進(jìn)行從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，積極深化商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局，包括城市綜合體、長(zhǎng)租公寓等板塊，達(dá)成房地產(chǎn)生態(tài)全域化發(fā)展。

早在2021年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新城控股(601155.SH)董事長(zhǎng)王曉松就表示，商業(yè)板塊已成為該公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的第二曲線。基于“一Mall一街、一輕一重、一新一舊”的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，圍繞“重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、新增量、舊改造”四種模式開展商業(yè)發(fā)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，新城控股在今年上半年實(shí)現(xiàn)135個(gè)大中城市、189個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米，出租率達(dá)96.01%，報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入43.96億元，同比增長(zhǎng)16.57%，對(duì)公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐步提高。

上半年，華潤(rùn)置地(01109.HK)旗下購(gòu)物中心租金收入按年下降6.2%，達(dá)人民幣61.9億元(剔除期內(nèi)減租影響，較去年同期實(shí)際增長(zhǎng)14.2%)，零售額仍較去年同期增長(zhǎng)7.0%至人民幣541.1億元，大幅優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。上半年，6座購(gòu)物中心按計(jì)劃開業(yè)，其中包括武漢萬象城、福州萬象城和海口萬象城等具有城市影響力的明星項(xiàng)目，新開業(yè)購(gòu)物中心平均出租率高達(dá)88.6%。

龍湖集團(tuán)(00960.HK)的商業(yè)板塊在上半年維持了較高的增速，租金收入同比增長(zhǎng)26%至人民幣46.5億。上半年，龍湖如期新開4座商場(chǎng)，其中3座是輕資產(chǎn)，輕重并舉的發(fā)展模式提速。疫情影響下，居民出行受限、消費(fèi)收縮，公司上半年的銷售額和客流均同比微跌。

萬科A(000002.SZ)上半年商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)的營(yíng)業(yè)收入更是達(dá)到了40.1億元，同比增長(zhǎng)10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入27.5億元，同比增長(zhǎng)12.2%。截至報(bào)告期末，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)累計(jì)開業(yè)的建筑面積為1194.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為441.1萬平方米，已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率91.3%。截至報(bào)告期末，印力累計(jì)輸出管理項(xiàng)目為35個(gè)，管理面積231.3萬平方米，其中63.5%為第三方項(xiàng)目。

專注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)，上半年商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入同比增長(zhǎng)6.2%，達(dá)人民幣26.5億元，新增北京金安環(huán)宇薈、廣州亞運(yùn)城廣場(chǎng)、成都中海友里天府國(guó)際公寓等七個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積38萬平方米。下半年，該集團(tuán)系列公司還有十個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)將新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積71萬平方米。

金科股份(000656.SZ)則開始向社區(qū)商業(yè)發(fā)力，金科商業(yè)率先在行業(yè)發(fā)布元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系——金META。上半年，金科商業(yè)在管項(xiàng)目近百個(gè)，在管面積約348萬平方米，新簽約逾10個(gè)項(xiàng)目，合同收入近3億元，部分項(xiàng)目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)，新簽約行業(yè)資源20余個(gè)，新簽約商業(yè)品牌上百個(gè)。

長(zhǎng)租公寓：萬科、龍湖斷層領(lǐng)先，旭輝瓴寓將獲超1億美元A輪融資

房企進(jìn)入住房租賃行業(yè)已超過五年，早期快速的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代已過，在疫情背景下，大家都放慢了發(fā)展腳步，企業(yè)間的規(guī)模分化開始逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)克爾瑞租售整理榜單，2022年上半年住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模排名前十的企業(yè)中，屬于房企系的有萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、朗詩寓、招商伊敦公寓等，其中排名前兩位的萬科泊寓和龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模已超過10萬間，與第三名有將近3萬間的差距，旭輝瓴寓則在3.2萬間左右。

根據(jù)半年報(bào)，萬科旗下“泊寓”是全國(guó)最大的集中式長(zhǎng)租公寓提供商，業(yè)務(wù)布局33個(gè)城市。截至報(bào)告期末，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理房屋20.99萬間，累計(jì)開業(yè)16.95萬間，開業(yè)數(shù)量在深圳、福州、濟(jì)南、沈陽、天津、西安、長(zhǎng)春、廣州、北京、成都、武漢、合肥等26個(gè)城市領(lǐng)先。上半年，萬科的租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%。泊寓出租率為94.0%，續(xù)租率為56%。

龍湖集團(tuán)在半年報(bào)中提到，租賃住房品牌冠寓上半年實(shí)現(xiàn)租金收入人民幣11.8億，開業(yè)超過6個(gè)月以上房源的出租率95.4%，穩(wěn)步提升。

在旭輝2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中重點(diǎn)提及旭輝瓴寓的A輪融資，稱“目前取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，首輪募資將超過1億美元。”據(jù)介紹，旭輝瓴寓于2016年創(chuàng)立，截至今年上半年，旭輝瓴寓聚焦上海、北京、南京、杭州、成都、深圳六大核心城市，已拓房間數(shù)超8.2萬間，穩(wěn)定期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)96%以上的出租率。

在長(zhǎng)租公寓這條航道上，目前頭部運(yùn)營(yíng)商、國(guó)企更容易實(shí)現(xiàn)盈利。業(yè)內(nèi)人士分析稱，頭部企業(yè)具有一定規(guī)模，在形成規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化沉淀后必將開始尋求利潤(rùn)的增長(zhǎng)，國(guó)企則依托國(guó)家政策，通過自身大規(guī)模存量改造加上價(jià)格較低的租賃用地新建租賃住房，較低的成本也更有可能為企業(yè)帶來盈利。

今年房企的半年報(bào)則釋放了新的信號(hào)，企業(yè)開始加強(qiáng)自有渠道營(yíng)銷，為盈利創(chuàng)造更多可能。如萬科泊寓、招商伊敦公寓開始創(chuàng)新自有渠道營(yíng)銷模式，加強(qiáng)B端客戶的拓展。如萬科泊寓，上半年的自有渠道獲客占比達(dá)到79%，線上平臺(tái)注冊(cè)人數(shù)達(dá)到234萬，營(yíng)銷費(fèi)用率為1.01%，新增企業(yè)客戶160家。

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