當鼓勵生育與托底樓市聯(lián)手，能量有多大?
01
近日，杭州、南京、東莞、無錫等地出臺樓市新政，二孩或三孩家庭允許新增購一套房。
生孩破限購，堪稱這一輪房地產(chǎn)松綁潮中最具特色的發(fā)明。
在“房住不炒”的大原則之下，中小城市取消限購影響微乎其微，而樓市一度極其火熱的大城市輕易取消限購，必然引發(fā)漫天爭議。
這種背景下，通過生育破除限購，將生孩與買房資格進行捆綁，可謂一石二鳥之計：
既不乏鼓勵生育的政治正確，又實現(xiàn)了變相刺激樓市的目標。
然而，這一新政面臨的一大悖論是，高房價本身就是生育率持續(xù)走跌的重要癥因之一，許多人正是因為買不起房而不愿生育或推遲生娃。
第二個悖論在于，房住不炒的要害在于維護剛性住房需求。
顯然，即使是二孩或三孩家庭，如果是兩套房產(chǎn)還不乏改善需求的屬性，三套房產(chǎn)早已超出了“剛需”的范疇，更多是投資或投機行為。
顯然，生娃送房票，刺激生育是名，托底乃至刺激樓市才是實。
02
這些催生救市的城市，恰恰是過去一輪最熱門的城市。
前幾年，杭州、南京爆發(fā)了萬人搖號的熱潮。在新房限價之下，無數(shù)人涌入售樓處，加入“打新套利”的浪潮。
而東莞則是過去兩年樓市熱度最高的城市之一。2020年漲幅超過20%，2021年漲幅超過10%，房價超過佛山，松山湖等熱門區(qū)域直逼廣州。
然而，去年以來，這些城市樓市從熱得燙手，轉(zhuǎn)向了冰冷刺骨。
大環(huán)境自然是主因，尤其是對未來收入不確定的預(yù)期導(dǎo)致購房意愿下降。(參閱《降息!大家為何突然不愿買房了?》)
今年以來，雖然刺激政策不斷，但全國百強房企銷售額大幅腰斬，而百強房企拿地金額同樣腰斬。
與此同時，全國房價也呈現(xiàn)下行趨勢。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，2022年1-4月，全國商品房均價為9502元/平方米，而去年為10153元/平方米，下降6.3%。
而在新一輪樓市周期里，疊加疫情沖擊，連熱門城市的樓市也守不住了。
東莞與深圳樓市具有高度趨同性，當深圳因為史上最嚴調(diào)控，樓市成交量跌到了十多年的新低之際，東莞市場自然也不好看。
南京樓市轉(zhuǎn)冷，則與過去幾年房價漲幅過高有關(guān)。作為“房價四小龍”城市，自2016年以來，南京樓市一直保持高熱態(tài)勢，這種狀態(tài)自然難以長期維持。
杭州除了房價漲幅過高帶來的回調(diào)之外，還不乏亞運會延期的沖擊。
亞運曾是杭州樓市最耀眼的概念之一。借助亞運，杭州不僅催生了史上最大的城中村改造工程、基建工程，還帶動整體樓市的熱情高漲。
然而，當2023年的亞洲杯都放棄舉辦之際，原本應(yīng)在2022年9月舉辦的亞運會，何時重啟，充滿懸念。
這種背景下，在強二線城市中，杭州率先松綁，除了生娃送房票之外，還祭出了降低限購門檻、增值稅5改2等重磅舉措。
03
生娃送房票，能否鼓勵生育?
最新公布的各地統(tǒng)計公報顯示，在31個省市中，16省常住人口負增長，超過10個省市自然人口負增長。
所謂自然增長人口，等于出生人口-死亡人口。出生率一旦持續(xù)下滑，自然增長率必然大幅下挫。
值得關(guān)注的是，這一輪自然人口負增長的，不只是司空見慣的東北三省，還不乏以江蘇、上海為代表的東部經(jīng)濟大省，以及以湖北、湖南為代表的中部人口大省。(參閱《大拐點!16省，人口開始負增長了》)
出生率走低，背后因素是多方面的。
其一，二十多年前嚴厲的生育政策，導(dǎo)致如今育齡婦女人數(shù)大幅減少。
即使放開二孩三孩，即使生育意愿不變，也未必能帶動出生率的迅速反彈。
其二，生育、養(yǎng)育、教育等成本，成了出生率下滑的助推因素。
畢竟，影響生育的，不只是政策，還有教育、養(yǎng)育等成本，以及父母需要投入的巨大精力。
其三，低欲望社會蔓延，年輕人連婚都不接了，談何生育?
數(shù)據(jù)顯示，2021年全國結(jié)婚登記對數(shù)下降到763.6萬對，連續(xù)八年下降。
這是繼2019年跌破1000萬對，2020年跌破900萬對后的再次下跌，創(chuàng)下歷史新低。
其四，高房價是繞不開的因素，居住成本高企，讓多生孩子成為奢侈。
在大城市里，生育二孩乃至三孩，至少需要三房或四房作為兜底。
而一套房子動輒數(shù)百萬乃至上千萬，這成了絕大多數(shù)家庭難以承受之重。
生孩送房票，唯一的利好是高收入家庭，讓這些家庭借助房產(chǎn)投資需求來生育更多孩子。
即使如此，這對逆轉(zhuǎn)人口基本盤的作用也是微乎其微。
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