公募REITs正在迎來加速發展。目前，首批保障性租賃住房REITs項目已被交易所受理。從最新披露的底層資產情況來看，保障性租賃住房項目地理位置優越，目前已處于飽和運營狀態，出租率均超過90%。目前還有交通、水利、風力發電場、科技工業園等多類型基礎設施資產，爭相通過公募REITs方式進行運作。
分析人士指出，公募REITs的發展符合經濟轉型和基礎設施發展趨勢，目前各方面機制正在逐步完善成熟。公募REITs起到了盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的作用，也能為投資者帶來相對穩定的投資回報。投資者應重點關注底層資產屬性，根據個人風險偏好進行選擇，不要在二級市場上追高。
底層資產質地優異
上交所和深交所網站信息顯示，繼5月27日上報后，首批保障性租賃住房REITs項目“中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”(下稱“中金廈門安居保障性租賃住房REIT”)和“紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”(下稱“紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT”)，目前均已被受理，進入到“問詢”階段。
在申報動態更新的同時，上述項目的底層資產隨之浮出水面。
根據招募說明書(草案)，中金廈門安居保障性租賃住房REIT的目標基礎設施資產，是位于福建省廈門市集美區的園博公寓和珩琦公寓。在整體定位方面，這兩處公寓為符合相關文件認定的保障性租賃住房，主要面向廈門市無房的新就業大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。
具體來看，兩處公寓均于2020年3月竣工，合計建筑面積為19.86萬平方米。其中，園博公寓有2614套房源，截至2022年3月31日的出租率達99.42%;珩琦公寓有2051套房源，截至2022年3月31日的出租率達99.11%。兩處公寓目前已處于飽和運營狀態，并且項目房源需求量較大。
紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的基礎設施資產，則為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區，建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。目前，4個項目已取得保障性租賃住房認定書，資產評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人。
截至2022年3月31日，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。招募說明書(草案)指出，4個項目均位于所在區域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，但租金僅為同區位同品質市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比，具有顯著的競爭優勢。
紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的主要原始權益人深圳市人才安居集團表示，本次項目募集的資金將繼續投資于深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。目前，深圳市人才安居集團以絕對控股方式持有的可擴募資產預計投資規模53.6億元，是本次擬發行基礎設施REITs資產估值的4.6倍，未來將有更多的項目作為備選資產，可擴募資產儲備充足。
更多項目爭相入場
“公募REITs既是資產證券化的重要載體，也讓老百姓能享受基礎設施投資帶來的良好現金回報。”信達澳亞基金總經理朱永強指出，從目前情況看，推出的公募REITs產品都是優中選優的項目。
在華南公募投研人士李貝(化名)看來，公募REITs的持續推出，不僅會豐富公募市場的產品類型，也有望給中國的大類資產類別補上一個缺口。他對
記者分析說，在中國當前約380萬億元的存量基礎設施資產中，30%-40%是有經營性收入的。以基礎設施存量資產發行REITs，可以在不增加債務的情況下收回前期投資，募集的資金可用于歸還其他債務或補充其他投資項目的資本金，從而降低其資產負債率。
中國證券報記者梳理發現，在廣闊市場和政策支持下，公募REITs的大擴容，呈現出底層資產日益豐富的態勢。除了上述提到的租賃住房項目外，目前還有交通、水利、風力發電場、科技工業園等資產，爭相通過公募REITs方式進行運作。
以能源類資產為例，國務院辦公廳近日轉發國家發展改革委、國家能源局《關于促進新時代新能源高質量發展的實施方案》，該方案指出要豐富綠色金融產品服務，加大綠色債券、綠色信貸對新能源項目的支持力度，研究探索將新能源項目納入REITs試點支持范圍。
華電國際(600027)電力股份有限公司5月31日公告，該公司擬選取位于浙江省內的部分子公司的天然氣熱電聯產項目作為入池資產，向上交所申請發行基礎設施REITs。截至2021年12月31日，該資產總額合計約28.05億元，負債總額合計約16.90億元，2021年營業收入和利潤合計約為17.56億元和1.35億元(經審計)。華電國際表示，發行基礎設施REITs，可通過資產證券化的方式引入權益資金，盤活現有發電資產，實現資產價值重估，減少對傳統債務融資的依賴，起到改善流動性、降低有息負債和資產負債率、優化長期資產負債結構等作用。
深交所網站信息顯示，鵬華基金此前上報的公募REITs產品——鵬華深圳能源(000027)清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“鵬華深圳能源清潔能源REIT”)，目前處于“已問詢”環節。
此外，在水利設施領域，據不完全統計，目前正在推動公募REITs的項目，包括黔中水利樞紐、四川發展國潤水務、云南灌區、湖南湘水發展、福建水投集團等。在交通設施領域，目前正在推動公募REITs的項目，包括國金鐵建重慶渝遂高速公路、華泰紫金江蘇交控高速公路、蘇州市軌道交通一號線、綏遵高速公路等。
在二級市場上不要追高
存量公募REITs二級市場的表現，已成為更多項目爭相入場的底氣所在。
今年4月28日，首只央企高速公路REITs產品——華夏中國交建(601800)REIT上市，單日成交金額與單日漲幅位列同類基金首位。該產品發行配售比例為0.84%，不僅刷新了公募基金產品配售比例的歷史最低紀錄，也令該產品成為目前唯一配售比例不足1%的公募基金。數據顯示，截至6月5日，12只上市公募REITs成立以來獲得13.64%的平均收益率，其中4只產品收益率超過20%，分別為富國首創水務REIT(38.27%)、中航首鋼生物質REIT(27.63%)、紅土創新鹽田港(000088)倉儲物流REIT(26.63%)、中金普洛斯倉儲物流REIT(21.01%)。
“投資者可持續的收益回報，主要來源于底層資產良好的收益。”李貝指出，公募REITs在結構上采用了“公募基金+ABS(資產支持證券)的結構”，將80%以上的基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額。同時，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，基金管理人則主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些制度設置，均保證了公募REITs能為投資者帶來相對穩定的投資回報。
“公募REITs市場是萬億元級別的市場，符合經濟轉型和基礎設施發展趨勢，各方面機制正在逐步完善成熟。其管理方式和一般的二級市場證券資產存在較大差異，允許設立專業REITs子公司來開展業務，有利于盤活存量資產，進而帶來REITs業務發展。”博時基金表示。
紅土創新基金表示，基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產品，起到了盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。在相關政策不斷落地的背景下，無論從國家宏觀經濟層面，還是監管機構層面，都希望有更多領域的資產類型擴充到公募REITs市場中，從而引入更多增量資金。可以預計，公募REITs發展空間巨大，有望成為股票、債券之外的重要融資市場。
在具體產品選擇方面，朱永強說，投資者應重點關注底層資產屬性，和同類型的資產回報率進行橫向比較，同時在二級市場上不要追高，而是要根據個人的風險偏好進行選擇。華泰證券首席固收分析師張繼強表示，在目前上市的公募REITs產品中，產權類收入完成率相對較高。但受疫情沖擊、經營季節性等影響，2022年一季度公募REITs產品累計可供分派利潤普遍出現環比下降態勢。另外，自6月下旬開始，首批上市的公募REITs部分戰略配售份額將解禁。業內人士提醒，投資者需關注份額解禁有可能帶來的估值承壓影響，謹慎對待業績不及預期、受疫情因素擾動的產品。
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