“如果批貸、放貸的時間超過15天，就會被開發商直接淘汰出局。”身為四大行上海某支行的信貸經理，王成手握20個房貸申請，已經連軸轉了10天。這樣的放貸速度，王成近幾年從沒見過。
不僅是新房，二手房放貸速度同樣在加快。經濟觀察報記者走訪上海多家銀行發現，二手房貸款從審批到放款的時間，普遍由去年下半年最長4-6個月，縮短至年初1個半月到2個月。
包括農業銀行、建設銀行、工商銀行在內的多家銀行的信貸經理向經濟觀察報介紹，目前銀行二手房房貸全流程在1個月左右。
不僅放貸速度加快，去年下半年以來嚴查的首付資金來源和工資卡流水雙倍覆蓋貸款額度的政策也有所放寬，各家銀行貸款額度充裕、放款指標上漲，銀行競爭激烈，發放按揭貸款的信貸經理久違地忙碌起來。
一個天上，一個地下
喬心是上海閔行區一家本地中介店長，對市場變化感知靈敏。“現在二手房貸款審批加放款，基本一個月就完成了，最慢也不會超過一個半月”，大概恢復到了2020年時，屬于近幾年的正常水平，和去年相比，簡直一個在天上，一個在地下，去年最慢時，通常要4個月甚至半年。
新房貸款的審批放貸速度比二手房更快，“創了紀錄”，王成必須在15天內完成審批、放貸等工作，這些工作在過去通常需要一個月左右。
銀行有一套固定的批貸體系，加速，對王成意味著加班。例如，在組合貸款中，商業貸款和公積金貸款要分別錄入不同的系統中，會有多個環節、多人經辦，走3-4關的確認流程，最終由行長點擊確認。
目前，王成手上收到了20多單房貸材料，這已經讓他連軸轉了10天，“時間很趕，每天回家都要加班”。
材料全部準備好的情況下，抵押證出來第二天就能放款，“比2020年還要快”。去年慢是因為額度緊張，貸款客戶資料收進來需要排隊，而現在，是銀行在等客戶。
供需變化也使得放款條件比2021年下半年寬松。
“現在不查首付流水，工資流水也不需要兩倍覆蓋房貸。”農業銀行一位信貸經理介紹，收入證明能達到貸款金額的兩倍以上就行，也可以開稅前收入金額。
銀行對貸款人資質審核的嚴格程度與銀行貸款可用額度密切相關。
某國有銀行信貸部門經理介紹，2021年下半年，受到個人住房貸款余額占比“紅線”影響，上海多家銀行的貸款審批、放貸速度放緩，一些銀行甚至陷入“停貸”局面。有些銀行為了讓客戶少貸一點，只認稅后到手收入，甚至有些銀行要求客戶只能選擇“等額本金”的還款方式，因為等額本金第一個月的月供比等額本息的月供要大，對客戶收入的要求也就更高了，“變著法讓客戶少貸一點”。
而今年，不僅紅線的事情沒有提了，過去月底額度緊張的情況也不復存在，“沒有一家銀行說額度的問題了，多多益善”。
放貸KPI上調
去年因為額度不夠絞盡腦汁勸退貸款人的王成，今年又開始為業績達標而發愁。
疫情影響使得房貸業務停滯了近兩個月，這也導致信貸經理們“壓力山大”，5月底，王成和一些同事就曾因為業績不達標受到批評。
央行上海總部的數據也顯示，今年4、5月份，上海住戶部門貸款顯著下滑，分別較同期減少了279億元和106億元，其中，中長期貸款(主要是房貸)則減少205億元和129億元。
在拉動經濟、提振消費的宏觀趨勢下，相關部門對銀行貸款也有一定要求。王成所在支行包括房貸、個人信用貸款等指標的任務量比去年同期上浮了20%-30%。
各家銀行額度放開也導致競爭加劇。以前有額度控制，不能無限接單、放款，現在每個銀行都在搶額度。
上海某四大行一位信貸經理介紹：“每個銀行都不想落后，現在行里面挺著急的。”如果別的銀行新增多了，我們的成績就保不住了，當“不進則退”落到個人身上，就要扣信貸經理的績效，工資自然會受到影響。
王成和同事們一方面開始向合作中介多要一些二手房貸款來做，另一方面，新房項目也成了爭搶的“香餑餑”。
“二手房的單子比較零散，但新房一個項目就能換回數千萬貸款。”上述四大行信貸經理近期合作的一個位于上海寶山的新房項目中，“擠”進了十幾家合作銀行。
去年，一個新房項目的簽約現場可能也就4-5家銀行坐鎮，只要銀行有額度，就能和開發商合作。現在得“拼關系”，各家銀行都在比拼放貸速度，開發商會傾向于和合作開發貸的銀行合作。
經營貸暗流涌動
資金端松動的情形下，上海的第三方貸款中介公司也活躍了起來。這類公司活躍于貸款客戶與銀行之間，幫銀行篩選客戶的同時，也輔助客戶拿到貸款、規避拒貸，他們雖然并不代理銀行信用貸款產品，但與銀行有一定程度的合作。
一家位于陸家嘴的貸款中介公司中介羅齊介紹，銀行推新產品、出臺新政策，都會派人來公司做業務培訓。
羅齊和同事們近期也變得異常忙碌——忙著打電話、找客戶。“銀行信貸產品、額度增多，我們幫銀行推的產品也多了。需要大量找客戶，消化額度。”他表示，不同客戶符合不同銀行的基本要求，我們就會把這個客戶帶到相應銀行去做。每個客戶的條件不一樣，銀行的門檻和相應的要求也不一樣，我們負責匹配和篩選。
今年6月，羅齊的公司簽單的50筆貸款業務中，經營貸占到了31筆，其中50%是用于企業經營。“比如一些公司的條件不夠格，需要包裝做貸款。剩余的單子都是房貸客戶”。
羅齊介紹，一類是房子已經買好了選擇抵押，將房貸轉換為經營貸節省利息，另一類則是購房資金不夠，選擇先借錢全款購房，再抵押套現還錢。
他算了一筆賬，經營貸利率最低可以到3.5%左右，通常銀行綜合利率在年化4%-4.5%左右，普遍低于上海首套房貸利率。而注冊一個公司包括包裝費用，最高不過1萬元，就能置換出比房貸利率更低的貸款，全程支出較大的是墊資全款買房的過橋費用。
一些銀行的信貸經理甚至存在這樣的反常心態：放出去的經營貸被用來買房，反而放心，被用來做生意則很謹慎。因為上海的房子是很好的資產，買房客戶還款愿意更強，對銀行來說相對安全，而做生意萬一虧損，壞賬的風險更大。
雖然政策端松動，但目前選擇經營貸或個人信用貸款買房的客戶并不多。喬心表示，審批方面，信用貸可以多貸一兩家，但仍要根據公積金繳費情況、收入情況來評估。而且信用貸期限短，月還款金額高，加上住房貸款，對普通購房者來說，壓力會比較大，也存在一定風險。
上述農業銀行某信貸經理也向經濟觀察報表示，雖然目前審批房貸的銀行不查首付流水，但銀行會監測消費貸款資金流向。“流入股市、房市要被收回的”。
喬心所在門店上半年只做了兩單涉及經營貸買房的單子——一筆在3月前，一筆在6月后。
這與市場整體情況有關，喬心介紹，二手房目前成交量剛剛恢復到疫情前的三分之一左右，觀望的客戶比較多。而經營貸需要拿到房產證才能辦理，新房期房等待房產證時間較長，一般購房者也不會選擇經營貸款。
此外，“三價取低”等政策還在執行，但限制二手市場購買力的“核驗價”已經有所松動。
2021年8月，上海各銀行審核二手房貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三價取低審批貸款額度。受此調控影響，二手房購房人的可貸額度大幅削減。
上海松江區一家大型連鎖中介人員介紹，銀行評估價格提升至交易價格的7-8成，過去則一直維持在6成左右。
喬心也有類似感受，“成交價格變化并不大，但是銀行評估價漲了，單價從5萬3漲到了7萬1”。
房屋核驗價提高，吸引了一部分原本首付不夠的客戶前來看房，同時，銀行放款時間明顯改善也極大縮短了交易周期，這也利好置換客戶。
上述連鎖中介人員介紹，其所在門店目前帶看量已經恢復到3月份的7成左右，但他認為“成交恢復還需要等待”。
上海中原地產數據顯示，上海6月份二手房成交量在1.5套左右，雖然低于去年同期的2.5萬套。但已經為今年上半年最高水平。
上海中原地產首席分析師盧文曦表示：“6月以來，二手房的新增掛牌量恢復到正常水平。這些先行指標在恢復，預示短期反彈可以持續。樂觀估計，下半年有機會看到2萬套/月以上的交易量。”
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