3月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2021年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬(wàn)平方米，銷售金額6277.8 億元，分別下降18.4%和 10.8%。

經(jīng)營(yíng)指標(biāo)方面，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為4528.0億元，同比增長(zhǎng)8.0%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為225.2億元，同比下降45.75%。

值得注意的是，這是萬(wàn)科上市31年以來(lái)，歸母凈利潤(rùn)第3次下滑，此前2次分別為1995年和2008年。

在《致股東信》上，郁亮發(fā)表了近4000字感言，并對(duì)凈利潤(rùn)下降作檢討。

郁亮表示，萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降主要因?yàn)槊氏陆怠?span id="1codwkc" class="keyword">投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值等。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因素。從結(jié)構(gòu)上看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司凈利潤(rùn)具有決定性作用。

“2022年，我們將采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。”郁亮指出。

凈利潤(rùn)下行

近期，房企陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)預(yù)告。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，A股已有64家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，虧損27家，占比42.2%。

受行業(yè)環(huán)境影響，“招保萬(wàn)金”均面臨利潤(rùn)下行壓力。

2021年，萬(wàn)科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。

投資收益回落，是萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑的主因。2021年，萬(wàn)科投資收益 66.1 億元，受按權(quán)益法確認(rèn)的聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，較2020年的135.1億元減少69億元。

萬(wàn)科在年報(bào)中解釋稱，按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益減少，主要是由于聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目毛利率下降及投資其他業(yè)務(wù)的收益減少。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，多數(shù)房企對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，在報(bào)表中做出計(jì)提減值準(zhǔn)備。萬(wàn)科表示，按照審慎原則，公司對(duì) 2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提35.3 億元資產(chǎn)減值，合計(jì)減少權(quán)益凈利潤(rùn)約 25.5 億元。

郁亮坦言，盡管萬(wàn)科較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但行為上未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進(jìn)，導(dǎo)致毛利率下滑。同時(shí)，充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬(wàn)科過(guò)往快速發(fā)展的機(jī)制保障，在追求效率優(yōu)先的高速增長(zhǎng)階段，這一機(jī)制能更快地響應(yīng)市場(chǎng)、捕捉機(jī)會(huì)，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。但隨著近年來(lái)業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績(jī)。

萬(wàn)物云收入首超200億元

“黑鐵時(shí)代”到來(lái)，房企第二增長(zhǎng)曲線尤為重要。經(jīng)過(guò)八年的探索和布局，萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成效初顯。

2021年，萬(wàn)物云收入首次超過(guò)200億元，同比增長(zhǎng)32%。據(jù)證監(jiān)會(huì)信息，萬(wàn)物云《境外首次公開(kāi)發(fā)行股份審批》已變更為“受理通知”，距離上市又進(jìn)一步。

物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，萬(wàn)科旗下冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)位居行業(yè)第一。近3年，萬(wàn)緯收入復(fù)合增速52%。2021年收入為32億元，同比增長(zhǎng)69%。

此外，萬(wàn)科泊寓已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。近3年收入復(fù)合增速40%。在單房運(yùn)營(yíng)成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，泊寓已建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

萬(wàn)科認(rèn)為，如果只看經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)，上述業(yè)務(wù)在今天以及未來(lái)都很難達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同等規(guī)模。但隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，一定程度上形成對(duì)業(yè)績(jī)的支持。

發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，萬(wàn)科推出回購(gòu)方案和上市以來(lái)最高比例分紅派息預(yù)案。萬(wàn)科稱，將在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展20-25億元回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價(jià)，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

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