“2021年業績表現不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。在萬科2021年年報業績會上，董事長郁亮這句致歉成為了當天資本市場最受熱議的話題之一。
然而，當市場還沒在郁亮致歉的消息中回過味來，萬物云終于邁出了分拆上市的第一步：遞表港交所。
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母公司業績下滑，郁亮致歉
3月30日，萬科A(000002.SZ)發布2021年報，公司實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元;實現營業收入4528億元，同比增長8%;歸屬于上市公司股東的凈利潤225億元，同比下降45.7%。期內，萬科毛利率下滑到21.82%，這一數據在2019年及2020年分別是36.25%及29.25%。凈利率更是從2020年的14.15%降到8.41%。
2021年，房地產行業所面臨的整體壓力無需贅述。而對于郁亮的致歉，其實長期關注萬科的投資者們或許早有預期。
2021年中報時，談及業績下滑，萬科總裁、首席執行官祝九勝就曾直言：“面對這樣的問題，我老是想起讀書時候的感覺，就像期中考試考完了成績出來了，在復盤的時候，沒考好，怎么跟老師來回答，心情很忐忑，但忐忑之余也不會忘掉立志長期成為好學生的定位和志向。”
彼時萬科的期中成績，已經看到了13.18%的凈利潤同比下滑，(萬科A)股價更是朝著20元下探。也正是在那時，萬科表態，當到了需要維護市場價值的時候，可以回購股票。
半年左右，“時候”到了。萬科披露2021年年報的時候，推出回購和派息方案，稱公司將在未來三個月內擇機開展20億至25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元。
一位行業人士向《港灣商業觀察》表示，萬科在業績欠佳的情況下依舊大手筆分紅，是一步“妙棋”：“在行業整體下行、資金流失的大趨勢下，萬科給出的這顆定心丸，能留住一部分投資者。”
自3月30日萬科A公布年報以來，至4月15日收盤，公司股價由17.48元漲幅21.85%至21.30元。在歸母凈利潤大跌超45%的基本面之上，萬科這波市值管理收效甚佳。
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萬物云的基本盤
但對于剛剛遞表的萬物云來說，未來若成功上市，股價又要靠什么支撐?
雖然萬物云是由萬科物業發展股份有限公司更名而來，且萬科方面也一直希望將萬物云區別于傳統的物業服務商，但是根據公司招股書，住宅物業服務貢獻收入于2021年依舊占據公司總收入比86.3%。
若以社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三大板塊計算的話，前兩項業務板塊占總營收比例近92.2%。而正如一些市場人士所預期的，萬物云未來能否賣出好價格、講出好故事，關鍵就在于目前對總營收貢獻不足8%的AIoT及BPaaS解決方案服務。但從目前來看，想對萬物云的未來藍圖有更清晰的觀察，或許還需待時日。
不過，對于多數于近一年間遞表港交所的物業企業來說，萬物云的基本盤面，應該是多數物業企業的夢想。根據招股書，萬物云2021年在管建筑面積達到6.6億平方米，較2020年同期增長近32.53%;在管物業數量達到2823個，這一數據在2019年還僅是1764個。
不同于萬科的業績下滑，萬物云于2019年至2021年分別實現營收139.27億元、181.45億元及237.04億元;同期毛利約24.68億元、33.65億元及40.2億元人民幣，凈利潤則為10.4億元、15.19億元及17.14億元。
其中一部分原因，或許在于萬物云客戶盤的分散性。對于多數物業企業來說，嚴重依賴母公司即房地產開發商屬于普遍現象，來自于母公司的收入占營收比超過80%的物業企業并不少見。但對于萬物云來說，2019年至2021年，來自于萬科集團的收入分別為17.7億元、27.99億元及38.21億元，占總營收的12.7%、15.4%及16.1%;而來自前五大客戶的收入，也僅占總營收的15.5%，20.7%及19.8%。
換句話說，分散的項目從一定程度上減緩了去年以來房地產行業的低迷給萬物云帶來的沖擊。而另一方面，物業作為持續的流量生意，在面臨行業大趨勢時，反應會有一定的滯后性。
03
毛利率遠低于行業平均水平
但在營收、盈利雙雙增長的同時，萬物云的兩項數據卻表現出了投資者不希望看到的穩定：2019至2021年，公司毛利率分別為17.7%、18.5%及17%;凈利率則分別為8.3%、8.8%和8%。換言之，這兩項數據近兩年呈下滑態勢。
這在物業行業里處于怎樣的水平呢?4月12日，觀點指數研究院發布物業服務卓越企業報告。基于企業公告及歷史數據，觀點指數建立預測模型，對于行業內50家物業服務企業2021年的部分財務數據進行預測(已上市企業為公告數據)。50家企業毛利率平均值為27.96%，大部分企業毛利率區間為30-40%。
報告提及，中部及尾部企業的毛利率水平略高于頭部企業，或由于這些企業規模較小，人員配置、區位密度更優，故而毛利率表現優異。在綜合評分中分別位列第一及第二的碧桂園服務(06098.HK)及萬物云，2021年毛利率分別為30.7%及17%。
萬物云意識到了成本管理的重要性，其在招股書中提及，2019年、2020年及2021年，其計入銷售成本的員工成本分別占總銷售成本的56.1%、35.2%及36.8%;同期，計入行政開支的員工成本分別占總行政開支的50.7%、50.4%及50.5%，而計入銷售及分銷開支的員工成本則分別占總銷售及分銷開支的69.9%、65.6%及50.4%。
萬物云坦言，于過往記錄期間，為控制成本實施了各種技術及管理解決方案。這些解決方案的效果可能需要一段時間才能實現，而即使采取了該等措施也無法保證將能夠控制或降低經營成本、提高成本效益或成功將成本影響轉至所收取的物業服務費，從而維持盈利能力。
綜合談及萬物云在目前的環境下選擇遞表港交所及其上市前景，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《港灣商業觀察》表示，一方面，當前行業加速調整，行業整體景氣度不高，加之去年以來房企頻頻爆發流動性危機，生存壓力增大，另一方面，從萬科本身的經營現狀來看，根據今年財報顯示，萬科面臨凈利潤下滑，種種因素影響下，曾經一直號稱不分拆上市的萬科物業即如今的萬物云，遞交了招股書開始了赴港IPO之路。
“萬物云選擇在此時上市，也就注定著其上市之路難以一帆風順，一方面，物業股的風口期已過，另外，其母公司萬科今年業績下滑嚴重，對于其成功登錄資本市場也是一個阻礙因素。但是萬物云相較于其他物業公司也有著其特有的優勢條件，那就是其帶有的科技屬性，將為其上市之路增加一定的助力。萬物云若能成功上市，可以一定程度上緩解母公司資金壓力。而其IPO成功后，能否交出滿意的成績也尚未可知。”
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