2022年3月5日發布的政府工作報告指出，要“加大穩健的貨幣政策實施力度。發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，為實體經濟提供更有力支持”。這是近年來政府工作報告較為罕見地明確提出要加大貨幣政策的力度。隨后，3月16日國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，再次要求“切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長”。國務院常務會議和中央政治局會議也多次要求加大貨幣政策對實體經濟的支持力度。究其原因，中央通過“綜合研判國內外形勢”，認為“今年我國發展面臨的風險挑戰明顯增多，必須爬坡過坎”，因此需要通過加大貨幣政策力度等舉措“著力穩定宏觀經濟大盤，保持經濟運行在合理區間，保持社會大局穩定，迎接黨的二十大勝利召開”。
貨幣政策作為央行最重要的政策工具之一，在“面臨的風險挑戰明顯增多，必須爬坡過坎”時，需要適當加大政策力度是毋庸置疑的，不過在加大貨幣政策力度過程中要提前防范房價上漲風險。近十年來的政策實踐表明，在經濟面臨下行壓力的情況下，貨幣政策發力過程中很容易引發一線城市等熱點城市的房價上漲風險。
一個例子發表在2015—2016年間，央行為了應對經濟下行壓力和“債務-通縮”風險，先后采取了五輪全面降準操作和五輪降息操作，釋放了大量流動性。與此同時，政府部門出臺了多項鼓勵房地產發展的政策，比較有代表性的是2015年的“330新政”，將二套房首付從60%降至40%。這些政策使房地產市場快速升溫：四大一線城市的二手房價在2015年和2016年的平均漲幅分別達到了21.7%和28.7%，合肥、南京、廈門的二手房價在2016年漲幅超過30%，鄭州、天津、武漢等11個城市的二手房價在2016年的漲幅也都超過10%。
另一個例子發生在2020—2021年間，央行為了應對新冠肺炎疫情對經濟的沖擊，先后采取了五輪降準操作(三輪全面降準和兩輪定向降準)，并下調了公開市場操作7天逆回購利率、MLF利率和支農、支小再貸款利率。伴隨著貨幣政策發力，四大一線城市房地產再度升溫，2020年和2021年四大一線城市二手房價平均漲幅分別達到了8.6%和9.6%，大幅超過2017年、2018年和2019年的漲幅(分別為2.6%、0.6%和1.7%)。這兩輪房價上漲除了主要發生在四大一線城市等熱點城市這一共同點外，還有一個共同點，那就是在一定程度上由投機性資金所驅動，不少投機性資金通過“自買自賣轉按揭”、“眾籌”、“房抵經營貸”等違規形式流入房地產市場，成為了房價上漲的重要驅動因素。
之所以貨幣政策發力時很容易引發房價上漲，根本而言歸咎于經濟中的產業結構失衡、收入分配結構失衡等結構性問題。結構性問題的存在導致貨幣政策傳導機制不暢通，貨幣政策所釋放的資金無法順暢地帶動企業投資和居民消費，轉而流向房地產等虛擬經濟部門。其一，傳統產業產能過剩與高質量產品供給不足等產業結構失衡問題同時存在，這既限制了企業投資空間，也對居民的高端消費活動產生了阻礙。
其二，收入分配結構有所失衡，中等收入群體的收入增速相對偏慢，導致中等收入群體規模偏小，而中等收入群體是一個經濟體中消費的核心力量，由此就會使得居民消費低迷。不僅如此，居民消費低迷還導致企業投資和生產活動難以暢通循環，長此以往限制了企業投資活力。
其三，社會保障體系尚不完善，教育、醫療、養老、住房等服務供給不足，導致“上學難、看病難、養老難”等問題持續存在，明顯增加了居民預防性儲蓄，這是中國居民部門消費率明顯低于其他主要經濟體的又一重要原因。
上述結構性問題導致貨幣政策傳導機制不暢，貨幣政策發力所釋放的資金將房地產作為重要突破口：一線城市和部分熱點二線城市對三四線城市人口具有較強吸引力，外來人口的不斷涌入使得這些城市的住房供給相對不足，并催生了房價的上漲預期。一旦貨幣政策發力，就很容易促使這些城市的房價呈現上漲態勢。此外，一些投機性資金以多種隱蔽形式違規流入房地產市場，進一步加劇了房價上漲風險。
當前，“我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”，經濟結構失衡問題仍有待改善，實體經濟投資回報率也有待提高，當貨幣政策發力時，所釋放的流動性很可能會再次進入房地產領域，并誘發部分城市的房價上漲風險。
不僅如此，在貨幣政策發力的同時，一些城市的房地產市場調控政策已經出現了松動跡象，從而進一步提高了房價上漲風險。其一，伴隨著年初LPR的下調，全國已經有數十個城市以相同幅度或者更大幅度下調了房貸利率。這其中，不僅有南京、杭州、蘇州等二三線城市，還有北京、廣州和上海等一線城市。
其二，部分城市下調了房貸首付比例。其中，菏澤將“無房無貸”購房者的首付比例從30%降至20%，重慶和贛州的首套房最低首付比例也已降至20%;鄭州2022年3月最新出臺的《關于促進房地產行業良性循環和健康發展的通知》規定，“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”，這意味著二套房的最低首付比例從60%降到了30%。
其三，2022年5月15日，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，要求“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點”，從而進一步放松了全國范圍內房地產政策的監管力度。房地產市場的這些“松綁”政策舉措與不斷發力穩增長的貨幣政策相互疊加，很可能會進一步提升房價上漲預期。
基于上述分析，2022年在貨幣政策發力的過程中，需要提前防范房價上漲風險。否則，一旦房價出現明顯的上漲勢頭，將會對貨幣政策形成掣肘，導致貨幣政策不敢貿然發力“穩增長”。毋庸置疑，央行需要繼續實施偏緊的宏觀審慎政策，防范投機性資金以“房抵經營貸”等形式違規流入房地產領域。但是，僅靠宏觀審慎政策并不足以徹底防范房價上漲風險，因為宏觀審慎政策無法解決房價上漲背后的經濟結構失衡問題。
要想有效防范房價上漲風險以消除貨幣政策的后顧之憂，可以采取宏觀政策“三策合一”的新調控思路。宏觀政策“三策合一”指的是，將穩定政策(貨幣政策、財政政策和宏觀審慎政策等逆周期調節政策)、增長政策和結構政策這三類最重要的宏觀政策納入統一框架，從而打造新的宏觀調控理論框架和新的政策實踐思路。根據宏觀政策“三策合一”的新調控思路，在貨幣政策發力過程中，需要重點做好三方面工作：一是，進一步加強房地產領域的宏觀審慎政策，防范投機性資金違規流入房地產市場;二是，使用結構政策優化產業結構、收入分配結構等經濟結構，疏通貨幣政策傳導機制，引導貨幣政策釋放的資金順利流入實體經濟;三是，使用增長政策，為經濟增長注入內生動力并催生新產業的形成，從而進一步吸引資金流入實體經濟。上述三方面政策操作不僅會“堵住”資金違規流向房地產的途徑，而且會“疏通”資金流向實體經濟的途徑，從而使得貨幣政策既能提振實體經濟又不會引發房價上漲風險，進而順利實現政府工作報告提出的“著力穩定宏觀經濟大盤，保持經濟運行在合理區間，保持社會大局穩定”調控目標，“迎接黨的二十大勝利召開”。
營業執照公示信息