中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心日前公布了最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)，5年期以上LPR為4.45%，與上月相比未做調(diào)整。雖然“錨”未動(dòng)，但基于上月5年期以上LPR下行、首套房貸利率下限下調(diào)等因素影響，多地房貸利率下調(diào)已成趨勢。與此同時(shí)，多地還通過公積金貸款降低首付比例等方式降低購房門檻，部分銀行也通過靈活調(diào)整還款方式進(jìn)一步為購房人減壓。展望后市，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房貸利率仍有下行空間，而在相關(guān)金融政策支持下，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)一步回暖。

購房者資金成本下降

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的6月份重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的103個(gè)城市中，102個(gè)城市下調(diào)主流房貸利率。首套房利率為4.42%，二套房利率為5.09%，分別較上月回落49個(gè)基點(diǎn)和23個(gè)基點(diǎn)，較去年高點(diǎn)分別下調(diào)132個(gè)基點(diǎn)和91個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來新低。值得一提的是，已有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，這意味著，有近58個(gè)城市首套房貸款利率降低至4.25%，二套房利率降至5.05%。

在云南昆明，中農(nóng)工建交等大行首套房貸利率均已下調(diào)至4.25%，此外，招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、富滇銀行等銀行的首套房貸利率也已調(diào)至4.25%。

在江蘇南京，有報(bào)告顯示，調(diào)查的20家銀行中，19家銀行房貸利率都有一定比例的下調(diào)，12家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。其中，交通銀行、光大銀行首套房貸利率降幅顯著，環(huán)比下調(diào)幅度高達(dá)80個(gè)基點(diǎn)。

房貸利率調(diào)整，購房者還貸壓力明顯降低。記者算了一筆賬，以南京為例，2021年9月，南京首套房貸最高達(dá)6.25%，按照商業(yè)貸款300萬元、等額本息30年還款計(jì)算，利息總額為364.97萬元，月供高達(dá)1.84萬元。而按照目前4.25%的貸款利率計(jì)算，30年利息總額為231.3萬元，月供為1.47萬元。這意味著，房貸利率調(diào)整前后，利息減少了近三分之一，月供也降低了3500元左右。

多地公積金首付比例下調(diào)

除了降低貸款利率，減少購房人購房資金成本外，多地還通過公積金貸款降低首付比例、提高貸款額度等方式降低購房門檻，進(jìn)一步為購房人減壓。

6月23日，福建省泉州市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》指出，降低貸款首付比例、提高二孩或三孩家庭最高貸款額度以及提高租房提取額度。

根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告顯示，2022年以來，全國房地產(chǎn)政策調(diào)整中，76%的政策涉及公積金政策調(diào)整。全國至少132城出臺了166次公積金貸款新政，包括22個(gè)二線城市、104個(gè)三四線城市。

蘇州公積金個(gè)人貸款額度上限由45萬元提高至60萬元，家庭由70萬元提高至90萬元。南通可貸額度放寬至原額度的兩倍，碩士以上學(xué)位或高級職稱最高可貸額度升至80萬元、家庭160萬元。此外，青島、沈陽等地支持異地公積金貸款。

而在銀行層面，為了能進(jìn)一步減輕購房者購房壓力，部分銀行也推出不少靈活調(diào)整還款方式的舉措。

安徽阜陽工行日前新增兩種住房按揭還款模式，“尾款到期付”和“入住還”。據(jù)介紹，“尾款到期付”是指可保留一定比例的尾款本金，最高為貸款金額的40%，月供時(shí)，這部分本金不納入，但尾款本金需在提前還款或者貸款到期時(shí)一次性結(jié)清。“入住還”則是指在所購房產(chǎn)入住之前暫緩歸還本金、僅歸還貸款利息的還款方式，目前最長期限是一年。

與阜陽推出的“入住還”類似，此前，華夏銀行溫州分行也推出了“安居貸”，首套房按揭借款人可靈活調(diào)整還款方式，前三年可選擇只還利息。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎荆?ldquo;安居貸”等貸款創(chuàng)新，可以降低購房前期還貸壓力，在一定程度上可以對沖潛在置業(yè)群體因短期收入預(yù)期下滑推遲購房消費(fèi)，尤其是購買力相較不足的剛需群體或許更為受益。

利率下行有空間

展望后市，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房貸利率仍有下行空間，而在相關(guān)金融政策支持下，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)一步回暖。在滿足購房者的合理住房需求的同時(shí)，也要謹(jǐn)防在低利率環(huán)境下，部分資金違規(guī)流入樓市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前房貸利率已下降不少，但仍有下浮空間。

“我們判斷接下來貨幣政策操作的重點(diǎn)將是穩(wěn)住政策利率，著力引導(dǎo)貸款利率下行，持續(xù)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，鞏固經(jīng)濟(jì)修復(fù)勢頭。這也包括降低房貸利率，推動(dòng)樓市在三季度回暖。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

實(shí)際上，市場回暖已經(jīng)顯出跡象。據(jù)貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，隨著近期政策和消費(fèi)者看房行為的增多，景氣指數(shù)觸底回升，貝殼經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)超過50，表明經(jīng)紀(jì)人對后市的信心增強(qiáng)。同時(shí)，從業(yè)主賣方來看，預(yù)期也在增強(qiáng)。

但業(yè)內(nèi)人士也提醒，在市場利率普遍走低的背景下，也要謹(jǐn)防資金“套利”，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入樓市的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，去年3月，多部門、多地就銀行經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了集中排查，銀行審核也持續(xù)趨嚴(yán)。當(dāng)前，監(jiān)管層對于此類違規(guī)行為仍然保持高壓打擊態(tài)勢。根據(jù)各地銀保監(jiān)局公布的行政處罰信息，今年6月，天津靜海新華村鎮(zhèn)銀行因消費(fèi)貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場被處以罰款，興業(yè)銀行大理分行因“違規(guī)發(fā)放虛假商用房按揭貸款”也被處罰。業(yè)內(nèi)人士表示，要進(jìn)一步強(qiáng)化相關(guān)監(jiān)管，對違規(guī)資金流入房地產(chǎn)嚴(yán)肅查處。同時(shí)要提示購房者，客戶通過提交虛假材料的方式騙取經(jīng)營貸款，一經(jīng)查實(shí)，將存在被依法追究騙取貸款罪等刑事責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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