中南建設(000961.SZ)再一次為子公司提供擔保。

(資料圖片僅供參考)

2022年10月19日，中南建設發(fā)布了關于為中南建筑提供擔保的進展公告。據(jù)悉，中南建設全資子公司江蘇中南建筑向建行南通海門支行融資1.9億元，期限12個月。中南建設為有關融資提供連帶責任擔保，擔保金額合計1.9億元。

圖源：中南建設公告

2022年8月以來，中南建設還為平陽錦城、西安元凱、中南安裝等企業(yè)提供擔保。

雖然從公告來看，這些擔保是“基于公司業(yè)務發(fā)展需要”，并且相關公司“經(jīng)營正常，償債能力強”，但是結合財務數(shù)據(jù)來看，降負債、降杠桿戰(zhàn)略下還屢屢進行融資擔保，或許昭示中南建設面臨不小的財務壓力。

“雙主業(yè)”萎靡，營收凈利雙降

疫情蔓延的第三年，中國房地產(chǎn)市場不光沒能恢復往日的榮光，甚至還進一步衰落。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國商品房銷售面積下降22.2%；銷售額下降28.9%。這種悲觀的市場情緒，很難不對依賴于房地產(chǎn)業(yè)務的中南建設產(chǎn)生負面影響。

財報顯示，2022年上半年，中南建設房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收僅為195.59億元，同比下跌28.56%，占總營收的81.04%。

圖源：中南建設財報

與此同時，因收入確認減少，中南建設的建筑施工業(yè)務也出現(xiàn)了大幅回撤。2022年上半年，其建筑施工業(yè)務營收41.6億元，同比下跌63.3%，占總營收的17.25%。

不僅營收下降，受現(xiàn)房庫存去化虧損、疫情、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整等因素影響，同期中南建設房地產(chǎn)開發(fā)以及建筑施工業(yè)務的核心利潤數(shù)據(jù)也進一步收窄。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率為10.03%，同比下跌9.03%；建筑施工業(yè)務的毛利率為4.66%，同比下降3.62%。

更悲觀的是，因市場調(diào)整下，銷售推廣等難度增加，中南建設也面臨一定的成本壓力。2022年上半年，中南建設的銷售費用、管理費用以及財務費用的費用率分別同比增加0.86%、0.59%以及2.05%。

“雙主業(yè)”萎靡不振，成本又居高不下，帶來的結果自然是中南建設整體的財務數(shù)據(jù)大幅縮水。

財報顯示，2022年上半年，中南建設總營收為241.35億元，同比下跌37.28％；歸母凈利潤為-16.15億元，同比下跌192.41%；整體毛利率僅為9.72%，創(chuàng)2008年以來最低記錄。

圖源：中南建設財報

降負債、降杠桿的另一面

從商業(yè)公司健康成長的角度來看，中南建設上半年的財務數(shù)據(jù)無疑是“寒氣”逼人。但值得注意的是，2022年的中國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，這也意味著，相較于規(guī)模和增長，穩(wěn)住現(xiàn)金流，才是房企的第一要務。

財報顯示，2022年上半年，因平衡資金壓力以及運營風險，中南建設經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為48.1億元，同比增加99.4%，已連續(xù)五年為正。

在此基礎上，中南建設也不斷向“三道紅線”靠攏。截止2022年6月末，中南建設凈負債率85.19%，對比2021年末降低7.58%；扣除預收賬款后的負債率為79.10%，對比2021年末降低 1.42%；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61，僅比2021年末增加1%。

這顯然離不開 中南建設持續(xù)堅持降負債、降杠桿的發(fā)展戰(zhàn)略。拆分來看，2022年上半年，中南建設短期借款、應付票據(jù)、長期借款均有不同服務的收窄。

比如，截止2022年中，中南建設短期借款以及一年以內(nèi)的有息負債僅合計194.9億元，對比2021年末減少了45.8億元。

不過值得注意的是，在負債降低的同時，中南建設卻屢屢為子公司提供融資擔保。

官方資料顯示，截止2022年10月，中南建設及控股子公司對外擔保余額為464.63億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬上市公司股東的股東權益的198.44%。其中公司及控股子公司對合并報表外主體提供的擔保余額為77.82億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬上市公司股東的股東權益的33.24%。

在公告中，中南建設提醒投資者“關注有關風險”，這其實也在暗示中南建設擔保的債務企業(yè)償債能力一般。以開頭提到的江蘇中南建筑為例，2022年上半年，其凈利潤為-8.13億元，負債率為86.6%。

圖源：中南建設公告

對此，知名財經(jīng)評論人董翔曾表示，“公司為子公司擔保不做財務報表體現(xiàn)，只在有關信息批露中作為‘或有負債’批露，只有債務人逾期還款，才會成為公司的負債。 ”

由此來看，在房地產(chǎn)融資政策收緊，而房市遇冷，又難以提高周轉率的背景下，中南建設只能在被收緊的融資渠道之外另辟蹊徑地找錢，以減少財務壓力。

中南建設難以再現(xiàn)往昔的榮光

中南建設現(xiàn)階段最大的希望，或許是在不影響公司核心財務數(shù)據(jù)的基礎上，通過擔保融資，熬過中國房地產(chǎn)市場的寒冬。

但問題是，即便有辦法解決短期的金融問題，從中長期來看，土地和人口問題，也決定了中國房地產(chǎn)市場即將觸頂。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，中國土地成交價款為17756億元，同比增長2.8%，房地產(chǎn)新開工面積下降11.4%。2021年1-11月，土地購置費（計入開發(fā)投資）同比微跌0.6%。

土地成交價款增長，土地購置費保持在高位，并且新開工下降，意味著大量土地并未開發(fā)。

土地沒有得到有效開發(fā)，一方面固然與整體的經(jīng)濟大盤承壓有關；另一方面，或許也與需求端銳減有聯(lián)系。

當前，中國正面臨出生率不斷降低，老齡化程度不斷加深的挑戰(zhàn)。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年末，中國總人口為14.12億人，同比僅增加48萬人。人口自然增長率為0.34‰，同比下降1.11%；60歲及以上人口以及65歲及以上人口比重，分別同比增長0.2%以及0.7%。這也意味著中國房地產(chǎn)市場很難再有人口紅利可供挖掘。

整體來看，截止2021年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率達到64.72%。橫向對比世界銀行的數(shù)據(jù)，2020年，美國、英國和德國的城市化率分別為83%、84%和77%。

中國金融四十人論壇學術顧問黃奇帆認為，“中國的城市化率已經(jīng)到了65%了，幾乎等同于美國、歐洲……所以城市化再往上也就5、6個點的上升空間。”

中南建設的財報也契合中國房地產(chǎn)市場的整體走向。2022年9月，中南建設實現(xiàn)合同銷售金額47.8億元，銷售面積41.5萬平方米。1-9月累計合同銷售金額477.3億元，銷售面積401.6萬平方米，同比分別減少68.9%和64.0%。

2022年1-9月，中南建設建筑業(yè)務新承接（中標）項目預計合同總金額34.1億元，同比減少82.1%。 新項目后繼乏力，不光給中南建設擔保的債務企業(yè)帶來一定的還款壓力，更意味著中南建設很難再持續(xù)成長。

事實上，資本市場已經(jīng)開始冷靜看到中南建設。截止2022年10月20日收盤，中南建設的股價僅為2.19元/股，相較于疫情前11元/股左右的高點，下跌了80%左右。

中南集團創(chuàng)始人陳錦石曾表示， “不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地產(chǎn)……要穩(wěn)字當頭活下來，目前我們是這么一個宗旨”。

但對外擔保余額464.63億元，真的夠穩(wěn)嗎？

關鍵詞： 中南建設 上市公司