房地產市場中追求“安居”的剛需消費者普遍關心的，正是：如何避免以抄底為由杠桿入市，順利買到心中的Dream house。

【資料圖】

2022年，法拍房成了樓市熱點。互聯網浪潮下，昔日非標產品已完成教育市場的過程，成為普通購房者觸手可及的渠道。

在廣西北海，一名想逃離大城市的B站UP主，在這座濱海小城花了8萬元買下一套小房子。在微信交流群里，成功買下房源的人樂于分享“薅羊毛”攻略，“買到即賺到”的字眼持續吸引著意向購房者。

當房產炒作泡沫退去，回歸居住屬性，買房人以此為標準，重新審視法拍房。與此同時，數百萬房產涌上貨架，以低價為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。

“法拍房能不能買”的問題，每天都有新答案。

贊同者認為，房價下行周期給予買房人低價上車的機會，而法拍房正是進入樓市的門檻，應抓緊抄底。反對者認為，命運饋贈的禮物，早已在暗中標好了價格。法拍房天然帶著風險，看似省錢的渠道，或許需要花更多錢買教訓。

在關注法拍房的群體中，我們看到了多元的生活樣本。在尋找“此心安處”的路上，無論是敢于野性消費的下單人，還是為了尋找松弛感果斷止損的悔拍者，都用行動描繪出他們所向往的生活的模樣。

無論是沖還是退，他們都在普通人所不敢涉獵的領域里邁開步伐，成為外界觀察樓市起伏的最佳窗口。

陷阱or餡餅？

“天上不是沒有餡餅，而是你要知道哪里有餡餅。”在買法拍房這件事上，陳琤對此深信不疑。

2022年5月10日上午9點半，陳琤設置的鬧鐘準時響了。半個小時后，他將確認人生中最大的一筆訂單——法拍房。他每分鐘刷新一次頁面，生怕錯過開拍時間，也擔心競爭對手將競價。

從決定買法拍房到下單，陳琤只用了1周時間，推動野性消費的原因只有一個：對房子知根知底。

4月底，陳琤在小區閑逛時無意發現，家樓下的房門貼著拍賣公告。2021年，該房源曾一拍流拍，二拍起拍價為一拍的8折。綜合算下來，該房源價格為市場價的6折左右。

在與保安和鄰居多方打聽下，原業主幫做生意的弟弟擔保，后因弟弟生意失敗而賠上房產。目前，房源已沒人居住，且未發生過兇案。一番了解過后，阻礙大多數人買法拍房的兩大因素——交付和風水，均被掃除。

萬事俱備，只差下單。在與法院工作人員反復確認后，陳琤得知，原房主或租客對房源具有優先購買權，需提前到法院提交相關材料申請。考慮到房產為原業主自住，且原業主無力支付房價，最有競爭力的對手也已棄權。

開拍之前的周末，陳琤特意去周邊的寺廟求簽。開拍當天，共有4名競拍者參與競買，在經過37輪來回出價后，陳琤如愿拍下房源，價格為市場價的6.5折左右。

“全程緊張到不敢上廁所，生怕對手出價。每次出價都很糾結，也怕自己出得太高對手不接價，到時也要拍大腿。”回想起競拍過程，陳琤用了一句話來總結：在對手的底價區間瘋狂試探，本質上是一場激烈的心理博弈戰。

首戰告捷，一系列流程工作等待開啟。

拍賣次日，法院工作人員即告知買家，需要在一周內將首付款存進指定賬戶，3天內即可收到電子憑證。此后即是正常的按揭流程，準備收入流水、收入證明、征信報告等。簽署一份份合同后，陳琤笑稱自己成為了一位“簽名工具人”。

拍賣、按揭、交房，整個流程只用了兩個月。今年7月，設計師團隊已經進場量房。如今，房子裝修已經進入尾聲，即將在今年最后一天完成入宅儀式。

如今，陳琤已計劃好未來的日子——工作結束后到樓上的爸媽家蹭飯喝湯，酒足飯飽后回到自己的小空間里，過著不被念叨的夜間生活。最讓陳琤感到踏實的，是買房即收房。

在陳琤看來，這份平靜的圖景來源于自己的冒險，必要時成為少數人中的一個也未嘗不可。在外界看來，法拍房與風險強捆綁，但若只是擔心風險而不切實際地調查，可能會錯過一次“撿漏”的機會。錯過，或許才是最大的風險。

法拍房，是不是一種虛假繁榮？

5折抄底、無門檻購房……法拍房中介的這類營銷話術，很難打動偏好低風險投資的年輕人。“房住不炒”之下，房子的居住角度凸顯，更多年輕人想在房產上找到松弛感。自帶風險屬性的法拍房，在備選清單中被不斷后置。

中國裁判文書網顯示，截至目前，共有331份文書涉及法拍房糾紛，涉及委托服務、交付驗收、房屋質量等問題。

苦于分不清陷阱和餡餅的張曉，選擇及時止損。

今年年初，她在阿里法拍網上相中位于廣州市花都區的一處房源，并交了保證金。在房產詳情頁處，她發現房源仍帶租約，且房屋現在仍有人居住的痕跡，經勘察證明情況屬實。出于對交付問題的擔心，張曉最終未出價，損失了保證金。

“買賣不破租賃，如果買下來后原租客不肯搬走，我沒有信心保證房子能到我手上。”在談及悔拍原因時，張曉坦言。

在張曉看來，法拍房最大的優點是可以確定產權，即購買過后產權屬于拍賣者。但房子是用來住的，買房是為了享受，如果房產存在風險，就沒有必要花巨資賭一個不確定性。畢竟，與折價部分相比，實打實的首付才是大頭。

同樣被風險勸退的購房者林佳，則在蹲法拍房的過程中成為一名“吃瓜群眾”。

自從關注法拍房以后，林佳加入了多個交流社群。據林佳觀察，法拍房市場出現了兩個明顯的現象：房源增加、流拍現象屢見不鮮。

“我印象最深的是，有投資客買入深圳的學區房，買的時候單價超過23萬。后來深圳大學區制落地，加上調控升級，總價跌了幾百萬，拿出來拍賣還沒人接盤。”

林佳介紹道，上述房源為“老破小”小區，基本上沒有人買來自住。學區房泡沫破裂之后，房源價格大跌，炒房客資金斷裂只能虧本拍賣。

無人問津的天價學區房。/受訪者供圖

一組數據佐證了林佳的判斷。阿里拍賣統計的數據顯示，2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長13.2%，阿里拍賣網站上的房產總標的物累計數量就達到了300萬套。今年3月，這個數字變成310萬套。其中，破產資產標的物為9.4萬套、訴訟資產標的物為296萬套。

《司法拍賣不動產行業白皮書》顯示，2021年，全國法拍房平均成交折價率（成交價/評估價）為0.85，流拍率達到80%，遠遠高于20%的成交率。

在法拍房市場，見證命運的無常

每套法拍房背后，都有一個故事。企業家創業失敗賣房抵債、投資客低價甩貨、賭徒豪賭一夜敗光家產……法拍房中介樂于講述這些教訓，吸睛的同時也埋藏著潛臺詞：教訓越慘烈，折價空間越大。

作為故事的挖掘者和傳播者，邱山也是故事本身。

邱山是深圳資深房產經紀人，于2007年入行，經歷了深圳樓市從低谷到高峰再到低谷的3個周期。

利用信息差低買高賣，是房產經紀人賺得第一桶金的不二秘訣。2015年之前，房產交易尚未互聯網化，房產中介會合伙將優質房源“吃下”，再“出貨”給賣家，一買一賣間即有數十萬差價落袋。

隨著限購升級、交易透明化，常規房產操作空間減少，邱山將目光瞄準了法拍房市場。

2017年，深圳法拍房現場。/受訪者供圖

讓邱山印象最深的拍賣，發生于2017年。

彼時，浙江溫州籍商人名下的房產被擺上貨架。在走上法拍路之前，該名商人曾高額貸款助推公司上市，但因經營不善導致資金鏈破裂。該名商人名下的4套房產，以單價不到5萬元成交。此后，該房產市場掛牌價曾超過20萬元/平方米。

邱山不禁感慨，每套豪宅拍賣的背后，都是一個企業的興衰史。若是該名商人撐過去，等待房產升值，或許不至于導致房產被拍賣。若不是加杠桿投資，便不會有后面一系列悲劇的發生。

法拍房市場充滿了信息差，這正是邱山所看到的商機。2016年，他成立了法拍房代拍公司，服務范圍包括房屋盡調、價格測算、房產代拍和資金周轉貸款等。

隨著房源增加，法拍房代拍行業迎來爆發式增長。天眼查數據顯示，截至目前，全國共有1365家法拍房代拍公司，近1年成立的公司共有140家，成立時間5~10年的公司為56家。

據邱山觀察，法拍房市場正處于從野蠻生長走向專業發展的階段。

據其介紹，法拍房起源于2012年，是由杭州市蕭山區人民法院處置執行的住宅抵押物，在阿里拍賣上成交，拉開了中國房地產網絡司法拍賣的歷史序幕。

如今，法拍房已經逐漸被市場接受。從最初的只有少數玩家的賽道，變成了普通人也能夠得著的領域。

“但需要注意的是，隨著玩家越來越多，法拍房的盈利空間也越來越小。炒作者多了起來，有時法拍房的價格甚至高于市場價，不少購房者交了智商稅還不知道。”邱山建議，有意購買法拍房的買家應提前設定底價，避免在拍賣時激情出價。

廣東華商律師事務所周爭鋒律師對此表示贊同。

周爭鋒提醒道，如果是出于自住需求，建議不買法拍房。

首先，法拍房的核心是金融，如果是居家自用而非投資需求，沒有必要購買自帶風險的產品，有些風險避無可避。其次，當前法拍房已經商業化，代拍公司已為客戶做了優劣勢篩選，普通人的專業能力難以與之匹敵。

在成熟的市場里，法拍房沒有太大的盈利空間；而在三四線城市里，法拍房則有巨大風險，建議小白避坑。

周爭鋒指出，交付和稅費是法拍房最大的暗雷。正常房源的個稅為3%，若是繼承、贈與、離婚析產和直系親屬原登記價過戶后的房子，有些地方對此類房產個稅征收為20%。如果不理解當地的稅收制度，可能剛買入就損失了17%的利潤。

此外，物業費、水電費等隱性問題，也是購房者常容易忽視的問題，但真正落地到交易上，上述費用都是不小的支出，建議購房者理性選擇。

法拍房走向大眾，與法律制度不斷完善息息相關。困擾購房者多年的交付問題，在多方的努力下得到解決方案。

最高人民法院2021年12月21日對外發布《關于進一步完善執行權制約機制 加強執行監督的意見》。《意見》第18條規定，拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

如果仔細閱讀拍賣須知，會發現各地法院已形成體系化的信披模式，大到購房政策、稅費清單，小到戶型結構、水電明細，均悉數對外展示。信息透明化加大了炒房客的機會成本，勸退投機者的同時給予更多普通人選擇的機會。

當下，房地產市場正處于去杠桿、保剛需的更替階段。杠桿玩家賣房離場后，剛需購房者接過接力棒，實現市場資源的有效調配，讓房子回歸到真正有居住需求的買家手中。

中原地產研究中心統計數據顯示，2021年，各地房地產調控政策高達651次，其中，打擊炒房行為是政策調控的重中之重。2021年前9個月，各地房地產調控政策超500次，降低利率、減少稅費為政策主線。

回頭看，陳琤、張曉和林佳，代表的正是房地產市場中追求“安居”的剛需消費者。他們普遍關心的問題，正是：如何避免以抄底為由杠桿入市，順利買到心中的Dream house。

讓法拍房成為一種選擇，正是政策給予大眾的另一種“買房自由”。置身于調控周期中的個體，都在用行動推動著樓市向住有所居邁進。

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