今年6月，萬物云CEO朱保全寫了篇“高考作文”。

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他將“本手、妙手和俗手”化用到物管行業，談到物管毛利時，他說：“很多人問我如何看待有些物業公司30%的毛利率，我總說他們有他們的‘妙手’。”

時隔五個月，朱保全再談物管行業的毛利問題。這一次他的觀點更為犀利：不要讓高毛利害了行業。

朱保全表示，過去一年，被資本市場問及最多的話題是行業毛利率，事實上，這也是在資本市場波動時期拋給所有物企的問題。

資本投票，很大程度是在押注企業的成長空間。物管上市潮起，輕資產、現金流穩定等特點讓它們脫穎而出，而擁有關聯地產公司持續項目來源的物企在初期往往能獲得不錯估值。

當房地產行業下行壓力傳導到物企身上，原本房企給予的支撐變得脆弱，甚至需要物企反向輸血，在這樣的情況，物企自身的盈利能力就顯得尤為重要。

向獨立性發展找安全感，向多元化業務求突破，物企用自己的方式解決著眼下的難題。

不過物企的毛利率已經有了下降的趨勢。樂居財經《物業K線》統計，2022年上半年公布毛利率數據的58家上市物企中，47家企業毛利率同比下跌，最多減少14個百分點。

一般來說，基礎物管服務的毛利率水平較低，物企要想提高盈利能力，就要向其他增值服務或業態外拓，然而常常會被扣上“不務正業”、“變味”的帽子。

追求盈利和不“變味”，是物企面對的難題，但這并不是一個簡單的非此即彼的選項。

對此朱保全表示，物企當恪守本業，注重口碑和現金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”。

毛利率整體下跌

2022年，物管股的估值受到重創，在房企流動性問題不明朗的情況下，物管股處在一個擠泡沫和重回自身價值的過程。

從盈利角度來看，完整披露2021年中期至2022年中期毛利率的物企共有58家，其平均毛利率從30.1%跌至27.8%。今年中期，47家物企毛利率同比下跌，跌幅從0.3個百分點至14個百分點不等。

不同毛利率區間的數量也有變化。大體趨勢是，多數物企毛利率從30%-40%區間轉移到了20%-30%區間，毛利率在40%以上及20%以下物企數量變化不大。

（2021H1、2021FY、2022H1不同毛利率區間物企分布情況）

截至2021年中期、2021年末及2022年中期，上市物企毛利率在30%-40%區間數量分別為27家、21家、18家；20%-30%區間數量分別為18家、23家、28家。

落實到具體的物企上，星盛商業三個時期毛利率均維持在50%以上，最高為2021年末達到57.75%，毛利率減少最多的是合景悠活，2022年中期同比驟減14個百分點至30.1%。

規模已突破5億方的碧桂園服務和雅生活服務，2022年中期毛利率同比分別下跌6.5個百分點和3.1個百分點。

（上市物企近一年毛利率情況一覽，按照2022H1毛利率從高到低排列）

此外，也有11家物企毛利率同比上升。其中，中天服務毛利率同比漲幅最高，為11.72個百分點，不過這與其將主營業務轉入物管賽道有關。

毛利率增長的11家物企中，物企規模普遍不大，破億的只有保利物業一家。排名第二的是祈福生活服務，提升5.9個百分點，其次為鑫苑服務，提升2.5個百分點，寶龍商業和星盛商業兩家商管類物企分別增長1.2個百分點和1個百分點。

社區增值盈利受到挑戰

物企整體毛利率在下降，但也有不少高出平均毛利率一大截的業務，比如說社區增值。但是房地產市場的周期性調整，疊加疫情帶來的影響，社區增值服務的盈利也受到挑戰。

統計數據中，共有32家物企完整披露2021年末及2022年中期的社區增值服務毛利率。與上一年末相比，今年中期毛利率下跌的物企有16家，占了半數。

（上市物企社區增值服務毛利率情況一覽，按照2022H1社區增值服務毛利率從高到低排列）

其中，萬物云的其他社區增值服務毛利率較上一年末減少18個百分點至62.8%，越秀服務的社區增值服務減少8.3個百分點至37.8%，新城悅服務和融創服務則減少7.3個百分點分別至35.1%和38.3%。

不難發現，即便社區增值相關服務毛利率縮水，其盈利水平仍高于物企整體毛利率。2022年中期，32家上市物企社區增值服務毛利率均值達到43.5%。

不可忽視的是，社區增值服務盈利效果好，但目前物企營收比重最大的業務仍是毛利率較低的基礎物管服務。

朱保全直言道，不要被社區增值服務的高毛利蒙蔽雙眼。社區增值服務的高毛利率常見，但真正形成規模的并不多。

（上市物企社區增值服務營收及收入占比情況一覽，按照收入從高到低排列）

截至2022年6月30日，社區增值服務營收超5億的物企只有8家，分別是碧桂園服務、保利物業、綠城服務、雅生活服務、世茂服務、新城悅服務、華潤萬象生活和旭輝永升服務，分別為21.12億元、14.02億元、13.1億元、10.84億元、9.31億元、6.25億元、5.6億元、5.45億元。

社區增值服務平均營收占比為13.8%，最高為新城悅服務25.3%，最低為萬物云1.4%，而且有三分之一物企的社區增值服務同比營收呈負增長。

被“犧牲”的毛利率

今年中期的財報，不少物企闡述了毛利率下跌的事實，然而這種下跌更多是因為規模拓展或其他高毛利業務受挫而被稀釋。

碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，上半年公司毛利額增長但毛利率下滑，主要受到收并購和疫情的影響。

截至2022年6月30日，碧桂園服務在管面積約8.4億方，同比增長96.5%。收并購上，除了關注規模，其他多元服務也是其選擇的方向，眼下碧桂園服務的業務板塊已經擴充至6個，除了“老三樣”——物管、社區增值和非業主增值，還有三供一業、城市服務和商業運營。

今年中期，除三供一業外，碧桂園服務其他五大業務的毛利率均有不同程度滑坡。期內其整體毛利率為26.9%，其中社區增值服務同比下跌6.5個百分點至59.7%，仍為毛利率最高的業務；毛利率排名第二但是商業運營36.4%；非業主增值服務毛利率下跌23.2個百分點至27.2%。

碧桂園服務幾乎涉足所有物管相關的業務，其業務線的盈利變化也反映了物管股的起伏。

不難看出，商管依然是熱門賽道。純商業項目的星盛商業，其毛利率維持高位，而華潤萬象生活和招商積余等綜合性物企，其商管相關業務也往往高于整體水平。

和房企深度捆綁的非業主增值服務曾是高毛利的代名詞，但是今年有不少物企這部分業務或是比重減少，或是毛利率下降。

中海物業非住戶增值服務收入占比縮減至14.9%，毛利率下降至15.4%；一度被擺上貨架的佳源服務，其物業開發商增值服務的收入占比和毛利率也雙雙下跌。

曾經作為物企毛利率“優化器”的社區增值和非業主增值似乎在今年都有些失靈，物企表示主客觀因素都存在，人工成本增加、房地產市場的影響，以及為了獨立性主動削減非業主增值服務。

無論是廣撒網試錯，還是收縮陣型御寒，資本逐利的天性不會改變，如何找到服務和盈利的平衡點或許才更重要。

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