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在跨入2023年的最后關口，深陷債務漩渦的華夏幸福宣布了一件大事。

12月28日，華夏幸福公告稱，擬向華潤置地轉讓旗下4個子公司的股權，以及華夏幸福對這些子公司的142.33億債權。

其中，股權轉讓價款為4元，債權轉讓價款為123.999億元，兩者合計金額為124億元。華夏幸福強調，本次交易回籠資金將主要用于償付公司及下屬公司金融債務。

華夏幸福公告

值得注意的是，華夏幸福本次交易是“賠本”買賣。

“根據公司初步測算，本次交易預計形成稅前虧損約21.30億元”，華夏幸福表示，交易價款是雙方綜合考慮房地產行業環境持續低迷、收并購市場為買方市場、交易涉及金額較大等多重因素后協商確定的。

華夏幸福本次交易虧損超20億

事實上，在短期內，這筆百億交易能為華夏幸福緩解多少債務壓力，需要打上問號。

交易細節顯示，交易要想順利進行，還要滿足一系列先決條件，這些先決條件中，只要有一個沒有滿足，都有可能導致整個百億交易全面告吹；

此外，在滿足了所有的先決條件后，華夏幸福還要在項目上繼續協調部隊、政府部門等多方面的工作，后續工作不順利的話，最終到手的資金可能會面臨大幅度縮水；

最后，即使上述先決條件和后續工作都沒有問題，交易沒有告吹、資金沒有縮水，華潤置地也是分期支付這124億款項，分期時間長達四年，甚至要到2026年末才能把錢收齊，當中有幾筆款項的支付時間點還受多個因素影響。

也就是說，百億資產出售的背后，最終能不能成、會不會告吹、實際到手多少錢、什么時候到手，都存在極大的不確定性和變數。

“賠本”變賣資產后，在華夏幸福面前的，依然是一條漫長的、看不見盡頭的償債之路。

虧損20億轉讓

本次交易中，涉及標的股權包括華御江（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華御漢（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華御元（南京）房地產開發有限公司60%股權、華御城（深圳）物業管理有限公司100%股權。

標的股權公司情況

這些公司的背后，是華夏幸福此前一系列極具雄心壯志的項目開發計劃。當中，最具代表性的是武漢長江中心項目。

2019年9月，華御江（武漢）以116.246億元拍得湖北省武漢市武昌濱江區域兩幅地塊，土地用途為住宅、商服、公園與綠地、交通服務場站，可建造一棟300米左右和一棟380米左右的超高層建筑。

當時，有華夏幸福內部人士對媒體表示，“這是吳向東（前聯席董事長）入職華夏幸福后負責新業務的首單拿地，公司上下比較重視，也做了充分準備。”

不過，隨著股權轉讓，這些項目也慢慢退出華夏幸福的藍圖。前述公告顯示，交易完成后，華潤置地將間接取得武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。

華夏幸福公告

除了股權轉讓，本次交易的另一個焦點在于華夏幸福同時轉讓其對標的公司的142.33億債權，包括本金138.93億和利息3.4億。

華夏幸福對標的公司的債權

值得注意的是，即使形成了超過20億的虧損，但對華夏幸福來說，其實是賣了一個不錯的價錢。

首先，上述四家標的公司，質量都不是一般的爛。

2021年，這四家公司全部錄得巨額虧損，華御江（武漢）虧損幅度更是高達14.18億元，而華御漢（武漢）和華御元（南京）的虧損幅度也高達2.43億和4.45億；

踏入2022年，虧損情況依然嚴重，今年1-9月，除了物管公司華御城（深圳）錄得微利455萬元外，另外三家公司繼續大幅度虧損，華御江（武漢）虧損11億、華御漢（武漢）虧損7400萬、華御元（南京）虧損6.55億。

此外，截至去年末，除了華御元（南京）外，另外三家公司的凈資產都為負數，華御江（武漢）凈資產更是為-14.885億。

標的公司財務情況糟糕

根據沃克森（北京）國際資產評估有限公司的評估，本次轉讓的股權評估值合計為-10.59億，其中華御江（武漢）的股權評估值更是為-20億。

交易標的公司股權評估值

要知道，標的公司的情況越爛，意味著對這些標的公司的債權越不值錢。從這些公司的情況不難看出，華夏幸福本次轉讓的對這些子公司的140多億債權，基本上是收不回來多少錢的。

而最終，這些大概率收不到多少錢的債權，以及評估值為負數的股權，合計卻能賣出了120多億，不得不說是賣了一個十分不錯的價格。

不過，即使交易對價過得去，華潤置地也不是做慈善的，這筆交易最終能不能順利進行，以及華夏幸福最終能拿到多少錢，都不好說。

首先，本次交易是有先決條件的，任何一個先決條件未滿足且未獲得受讓方豁免，該交易協議項下任何一部分交易均不予實施。

華夏幸福公告

這些先決條件中，比如武漢長江中心項目，轉讓方就需要協調項目產業引入等方面的工作。

先決條件

另一個先決條件出現在華御元（南京）的60%股權轉讓交易中，華夏幸福還需要促成華潤置地能收購另一個股東——安徽創控持有的40%股權，或就繼續共同合作開發簽署協議。

也就是說，對于華御元（南京）的60%股權，華夏幸福不是賣了后拍拍屁股就可以走人，還要做另一個持股40%的“小股東”安徽創控的工作，要不促成安徽創控把股權也賣給華潤置地，要不就促成雙方談好后續怎么合作開發。

然而，從實際情況看，這個先決條件要滿足的難度并不少。對安徽創控來說，換了合作方后，與華潤置地最終談得怎么樣，雙方的訴求能不能一致，有很大的不確定性，而如果安徽創控要退出，退出價格能不能談好，也不好說。

再次強調，這個先決條件沒有談好的話，不僅僅影響華御元（南京）的股權轉讓，甚至可能影響整個124億的交易能不能完成。

先決條件

此外，即使上述先決條件都順利滿足，也只能讓華夏幸福這筆交易不告吹，但最終能拿到多少錢，也不好說。

交易合同顯示，南京大校場項目涉及的限高問題還需取得相關部隊同意，如在2023年9月30日前還沒有取得部隊同意限高調整的書面文件，受讓方有權在本次交易價款總金額中扣減12.5億元。

南京大校場項目條款

另外，武漢長江中心項目同樣存在扣減金額的可能性。

公告顯示，如截至2023年6月30日，武漢長江中心項目C地塊板式規劃方案仍未取得政府相關部門核發的批準意見書，且受讓方同意不繼續推動該方案的政府審批，則受讓方有權在本次交易轉讓價款總金額中扣減5億元。

武漢長江中心項目條款

最后，即使前面提到的先決條件都滿足了，交易不告吹；后續的工作也完善了，124億的資金不縮水，但到這里還沒有完，這錢還要分好幾年才能到華夏幸福手中。

據支付安排，第一筆款項40億，如果前述先決條件都完成了，就完成之日起滿5個工作日支付，沒有完成先決條件，就最晚要到2023年3月31日才支付。

這意味著，華夏幸福在2023年一季度的資金壓力，很可能要另外想辦法了。

此外，第一筆款項支付時，如果南京大校場項目的限高問題還沒有解決的話，這第一筆的40億資金還要被暫扣12.5億元，僅支付27.5億元。

第一筆款項的支付安排

而后續的第二和第三筆各20億的款項，則很可能在2023年和2024年年末才支付；

第四筆款項同樣20億，支付時間要看產業引進情況，較大可能是2025年末才支付；

最后一筆款項24億，則可能在2026年末才支付。

支付安排

換句話說，這筆看似能使華夏幸福松一口氣的、虧損了20億的百億交易，實際上可能要差不多四年才真正把錢收齊，當中還要成就一系列先決條件和完善一堆后續工作。

這樣的交易，最終能為華夏幸福的債務重組帶來多少幫助呢？實在是難說。

事實上，與其說本次交易是緩解華夏幸福的債務壓力，不如說是為了與前聯席董事長吳向東的進一步切割。

這背后反映的，是華夏幸福南方總部業務拓展的失敗。

切割前聯席董事長

據財新報道，本次百億交易，華夏幸福與華潤置地談判許久，是曾在華夏幸福的吳向東等華潤老人促成。

2018年下半年，面臨資金壓力的華夏幸福引入平安為二股東；2019年初，吳向東受平安邀請，離開華潤置地轉戰華夏幸福。

此后，華夏幸福在深圳設立南方總部，由吳向東出任總裁、聯席董事長，負責粵港澳大灣區和商辦物業等新業務的拓展，其中不乏與平安的合作項目。

2018年底，華夏幸福（深圳）運營管理有限公司注冊成立，注冊資本為10億元，這也是南方總部的工商主體；

2019年，華夏幸福南方總部出現在土拍市場，斥資約116億元拿下武漢核心商辦地塊；

2020年上半年，南方總部又連續在武漢、廣州、哈爾濱拿下商辦地塊，耗資總額也超百億元。

不過，隨著華夏幸福在2021年初陷入新一輪債務危機，南方總部的業務開拓，就注定避免不了失敗的結局。后來，隨著吳向東的離開，南方總部涉及的商辦資產被賣出早已是時間問題。

2021年4月，市場間就有消息稱，吳向東將離開華夏幸福，但時隔一年后，消息才落地。

2022年4月6日，華夏幸福公告稱，吳向東與俞建雙雙辭職。不過，華夏幸福表示，兩人還將將繼續在公司工作，并繼續協助公司承擔必要的債務重組工作。

吳向東辭任公告

“從拿項目到運營都是吳向東帶著人弄的，跟華夏幸福北方總部不大沾邊”，隨著吳向東離開華夏幸福，市場普遍認為吳會把整個南方商辦項目帶走。

本次百億資產變賣，與其說是債務重組上的進展，倒不如說是人事上的實際切割，看似能回籠不少資金，實質短期內對華夏幸福的幫助甚微。

華夏幸福的債務問題，恐怕就要另外想辦法了。

漫漫償債路

經過一年多的債務重組，華夏幸福的債務危機依然嚴峻。

12月10日，華夏幸福發公告稱，截至今年11月30日，2192億元金融債務中，實現債務重組的金額累計只有1265.57億元，累計未能如期償還債務金額合計高達601.76億元。

華夏幸福債務重組情況

變賣資產，成了華夏幸福最直接、也是為數不多的償債辦法。

除了上述百億交易，近一個月內，華夏幸福還宣布了兩筆資產出售，交易對價共計16.92億元。

12月初，華夏幸福下屬子公司擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉讓四項資產，總價款合計為6.93億元；

12月27日，華夏幸福下屬子公司擬以9.99億元轉讓四項資產，包括固安規劃館、固安南區服務中心、固安環保產業港以及固安幸福學校(八中)的土地、房屋建筑及附屬設施等。

除了直接變賣資產，華夏幸福還搞了兩個下屬子公司的股權“超市”，希望以此置換自身債務。

12月14日晚，華夏幸福公告稱，以下屬公司的股權注資搭建“幸福精選”和“幸福優選”兩個平臺，作為償債資源與公司債權人實施債務重組。

這兩個平臺說白了就是包含華夏幸福旗下一系列子公司股權的大資產包。其中，“幸福精選”平臺的資產包預測估值500億元，“幸福優選”平臺的資產包預測估值521.4億元。

具體來看，華夏幸福希望以評估值的八折或七五折作為吸引，通過兩個平臺不超過49%的股權實施債務重組。理想情況下，“幸福精選”和“幸福優選”兩個平臺最多可分別置換196億和204.39億的債務，合計可化解債務約400億元。

不過，真正質量好的資產，會這樣打包拿去置換嗎？此外，評估公司的估值有多水，也不言而喻。在評估值上打折扣，并以此置換債務，對債權人的吸引力有多大，要打上一個問號。

除了變賣資產，隨著證監會“第三支箭”的落地，華夏幸福也希望通過股權融資“補血”。

12月1日，華夏幸福公告了定增意向，擬募集資金用于“保交樓、保民生”，以及補充流動資金、償還債務等。

華夏幸福發布定增意向

不過，若參考其他房企的情況，按不超過總股本的30%，且以最近20個交易日股票交易均價的80%估算，能募集的資金不足25億。

這樣的“補血”，對于目前華夏幸福的債務情況來看，顯然是杯水車薪。當中，還要面對定增能不能發出去，能否找到保薦機構為出險房企做中介業務等實質性問題。

無論是本次百億交易，還是搭建了兩個估值超500億的平臺，或是響應證監會“第三支箭”的定增意向，華夏幸福的債務重組路上，總是伴隨著一系列雷聲大雨點小的動作。

搞了一堆大動作后，華夏幸福的償債路，依然看不見盡頭。

參考資料：

1.房地產導刊《剛剛！華夏幸福出大招：轉讓124億資產，華潤接盤！》

2.財新《華夏幸福賠本賣資產償債 華潤置地124億元接盤》

關鍵詞： 華夏幸福 華潤置地