近兩年房地產行業走弱，樓市去化承壓，開發商為了賣房可謂使出了渾身解數，花樣營銷更是層出不窮。繼廣西南寧推出“百歲貸”后，近日，河南安陽一樓盤也開始“整活兒”了，一個名為“建業花園里”的小區在廣告橫幅中宣稱“0首付0月供，你買房，我還貸”，該廣告發出后迅速引起網絡熱議。

(資料圖片僅供參考)

據“建業花園里”工作人員介紹，“0首付0月供”其實就是“首付可以分期，購房者需要繳納定金，一兩萬都行，剩下的首付需要在交房之前分批交齊。0月供，則指的是貸款下來后，月供由開發商來還，但交房前購房者需要把錢還給開發商，沒有利息，這樣就不用擔心工期延期或者爛尾現象?！?/p>

另有上述“建業花園里”樓盤的置業顧問也確認了“你買房我還貸”的廣告并直言，這個實際過程中還是要購房者掏錢的，這只是一個營銷政策，而且該活動需要審核購房者的資質，目前還沒真正實施過。

目前，該廣告已經被開發商撤下，關于此事的后續相關部門還在調查處理中。

其實，宣揚“你買房我還貸”這種售樓廣告并不是首次出現。去年初，達州樓盤網就曾推出“你買房我還貸”和“購房0月供 新春8重禮”活動，稱購房者在購買開發商指定房源時，全額支付購房款（首付款+按揭款）后，在開發商通知的房屋交付時間前，每月由開發商指定的第三人，以銀行轉賬方式定額向購房者銀行賬戶轉賬，用于還貸。

隨后，淮安新城控股一樓盤和信陽琨御府也先后推出類“開發商幫還貸”的廣告宣傳語，不過不同的是，淮安樓盤的工作人員稱，他們推出的“你買房我還貸”活動是開發商替購房者還一年的房貸，但這個費用并不是直接打給購房者還貸，而是在購房時直接給予價格優惠，并稱該優惠措施的費用是由開發商和政府共同補貼。

不管是開發商代出月供房貸還是最后在購房時直接給優惠，“0首付0月供”的操作是否真的存在？是真的為購房者謀福利還是開發商的套路？誰才是最終受益者和買單人？

“餡餅”還是“陷阱”？

正如上述花園里工作人員所言，目前市場上“0首付0月供”的操作多是購房者交少量定金后和開發商簽訂購房合同，由開發商墊付首付款，而后購房者再拿著首付的相關資料去銀行辦理貸款，貸款批下后交由開發商，并且后續也由開發商每月來還房貸。不過在購房者真正拿到房屋鑰匙前，還是需要把首付款和之前開發商幫忙墊付的銀行房貸一并還給開發商。這個過程中，相當于開發商為購房者提供了一種購房過橋貸款。

不難看出，這種“0首付0月供”的交易模式，對購房者是存在極高風險的，因為該種模式下貸款最后都交由開發商支配，因為缺少對資金的有效監管，很容易出現資金挪用或者開發商跑路等問題，而辦理貸款時的簽約人是購房者，因此最后需要向銀行還貸的依然是購房者，開發商承諾的代為還款只是一紙空話，若購房者還不上貸款，還會面臨被銀行起訴，甚至成為失信人，這和當下處于“爛尾樓”困擾中的購房者并無二致。因此有不少網友稱該活動就是開發商“騙定金”和“騙貸”的新型手段。

北京金訴律師事務所律師王玉臣稱，天下沒有免費的午餐，該活動極易使購房者掉入金融陷阱，看似開發商對購房者不收取利息，無手續費，但是有些購房者本就有資金壓力，為了及時支付剩余首付款或剩余房貸，便會通過消費貸、金融機構、小額貸公司等進行籌措資金，或將會產生利滾利的現象，陷入新的融資風險。

筆者認為，所謂“0首付0月供”購房的風險是切實存在的，活動本質不過是開發商打著“0首付0月供”的幌子，加快“去庫存”罷了，只是延長了購房者的付款時間，到最后，購房者該出的首付錢和貸款還是早晚都要出的。

即使我們暫且將開發商資金鏈問題和跑路問題拋開，假設開發商確實能按時交房和按時替購房者還貸，但對于前期開發商為購房者墊付的首付款和還貸過程中產生的資金成本，開發商真的能做到不收取任何費用嗎？即使名義上不收取利息或是收取相對較低的利息，相關的利差又會不會在一開始就被開發商加到房價中呢？或者又是否會在房屋建設中通過質量打折扣來節約出相關費用呢？這個過程中又應該由誰進行監督、并對房屋質量負責呢？這些都需要打個問號。

房地產公司？還是金融公司？

回到房地產企業本身來說，目前房地產企業本身就資金鏈緊張，而推出類似“0首付0月供”宣傳的大多都是一些中小房企，本身資金鏈更是捉襟見肘，因此如果相關房企想為購房者提供所謂“過橋借款”服務的話，大部分都是同一些民間貸款機構進行合作，這些機構本身資金成本相對銀行來說就偏高，因此很難不從購房者這個最終買單人身上薅取相關利潤，只不過是換一種更加隱蔽的方式進行收取。

而對于房地產企業來說，主業本應是商品房的出售業務，但是如果介入相關首付和房貸墊款業務，其業務模式將不斷偏離向金融業務。對于中小房地產商來說，本身確失金融業務資質，而且沒有相關業務經驗和人才儲備，因此在相關業務開展的過程，很容易從賺取利差的角度開展業務宣傳，并且面對大量的資金誘惑，很容易出現挪用資金以及攜款跑路的風險。

其實，0首付在國內本就是明令禁止，違法違規的。有律師指出，0首付并不符合銀行的貸款及放貸標準，因此開發商會在中間進行一些違規操作，以便獲得銀行貸款，有騙貸嫌疑。早在2017年國家就曾在《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規范購房融資和加強反洗錢工作》中明確規定，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品和服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資。

當前樓市正處于信心恢復的關鍵時期，在存量市場，房地產商要轉變思維，真正站在購房者角度，去進行房屋設計、營銷宣傳，要通過信息透明化來高效匹配購房者的需求，而不是通過信息壁壘去進行欺騙性營銷，只有真正轉變思維學會長線運營，才能真正帶來交易端活躍度的提升，推動整個行業進入更健康的第二增長象限。（本文首發于鈦媒體APP，僅代表個人觀點，與平臺無關）

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