3個月之后，萬科150億元定增案終于迎來后續。

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5月21日，萬科A（000002.SZ）發布公告宣布，于2023年5月19日收到深交所通知，公司報送的向特定對象發行股票申請文件已獲受理。同時，萬科A也發布了本次定增的募集說明書（申報稿）。

今年2月12日，萬科A首次披露定增方案，擬向不超過35名特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46％。在3月8日召開的2023年第一次臨時股東大會上，該項議案獲得通過。

雖然定增方案獲深交所受理，但對于萬科A而言，距離順利發行還有很長的路要走。鈦媒體APP了解到，定增審批從股東大會審議通過、定增預案到證監會發審委審核通過，通常需要3到6個月；審核通過后，上市公司需要拿到證監會的書面核準文件，這期間需要20到30天的核準期；以上流程完成后，才能順利實施定增計劃。

二級市場方面，萬科A股價表現一般，截至5月23日股市收盤，萬科A股價報收14.52元，跌1.02%，成交額5.47億元。

港股方面，萬科企業（02202.HK）同樣走低，截至當天收盤，公司股價報收10.86港元，跌0.91%，成交額9986.55萬港元。

募資150億元，投向11個房地產項目

據了解，這是萬科A上市22年來的第三次定增，上一次定增發生在2007年，距今已有16年之久。

至于為何有這樣的籌劃，萬科A曾表示，此次定增申請一方面是為響應國家號召，繼續高品質保交樓；另一方面是擴充糧倉，為接下來的經營做準備。

根據定增募集說明書，萬科A本次向特定對象發行A股不超過11億股，募集資金總額不超過150億元。扣除發行費用后，募集資金凈額將用于11個房地產項目及補充流動性資金，其中105億元將用于地產項目，余下45億元用于公司補流。

這11個房地產項目包括中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來時光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會、西安萬科東望、長春溪望薈、鞍山高新萬科城。從地區分布來看，涉及項目主要集中在二線城市，以及個別一線、三線城市。

在3月8日召開的2023年第一次臨時股東大會上，萬科A首席運營官劉肖解釋稱，募集資金之所以投向這11個項目，一是根據證監會優化房企股權融資的五項措施的政策導向，二是根據公司設定的標準，如并表項?、普通住宅、已拿到預售許可證正在銷售、擁有?定的體量，后續還需要較多的資金去建設。

另根據萬科A內部測算，上述11個房地產項目中，大部分項目凈利潤率維持在5.83%-11.44%之間，對應的投資收益率在6.54%-13.64%之間，處于較為正常的水平，但有3個項目的凈利潤率和投資收益率均在5%以下。

其中，廣州金茂萬科魅力之城項目是上述募投項目中唯一位于一線城市的項目，其銷售凈利率預計只有3.32%，投資收益率只有3.49%；鞍山高新萬科城項目則是唯一的三線城市項目，預計銷售凈利率4.24%，投資收益率4.94%；最后是長春溪望薈項目預計銷售凈利率3.5%，投資收益率3.8%。

對此，劉肖也曾表示，上述11個項目主要是2022年之前獲取的，收益率是基于當前市場情況進行測算，受市場波動影響較大，如果市場好轉，項?的收益率也會有?定的改善空間。

但事實上，萬科A近三年多來雖然收入在逐年增加，但毛利率和凈利率卻在逐年遞減。2020年-2023年一季度，萬科A毛利率分別為29.25%、21.82%、19.55%、15.45%；同期的凈利率分別為14.15%、8.41%、7.45%、4.14%。

對于業績表現的逐年下滑，萬科A亦在定增預案里指出原因來自三個方面，其一是受政策調控影響，需求釋放緩慢而供應競爭加劇，導致結算均價略有下降；其二是土地市場競爭激烈，結算項目地價占售價比上升；其三是受宏觀經濟影響，原材料價格上漲導致整體建安成本提升所致。

據克而瑞統計數據，今年1-4月，萬科A累計實現合同銷售面積832萬平方米，合同銷售金額1348.6億元，雖然銷售面積較去年同期增長4.84%，但銷售金額卻同比減少了1.81%，究其原因或與行業競爭加劇導致市場信心不足有關。

房企A股定增尚未到發行階段

從發布預案到交易所受理，萬科A經過了三個多月的等待。

值得一提的是，若此次萬科A定增計劃能順利實施，將成為地產行業股權再融資重啟以來最大規模的定增。

去年11月28日，證監會宣布在股權融資方面調整優化5項措施支持房地產市場平穩健康發展，被業內解讀為射出支持房企融資的“第三支箭”。自此，已有超過30家涉房上市企業籌劃股權再融資，但除了萬科企業等H股融資落地，A股股權再融資均未到發行階段。

從流程進度來看，榮盛發展是較早獲得證監會受理的企業，該公司于去年12月21日發布定增預案，擬定增募資不超過30億元；于今年1月31日，獲得中國證監會受理其非公開發行A股股票申請。

其次是保利發展，公司于去年12月30日披露股票定增預案，擬計劃擬定增募資不超125億元，直到3月才獲得上交所受理，并已于3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢。此外，中南建設于1月5日發布預案，擬定增募資不超28億元，4月3日收到深交所受理通知。

鈦媒體APP發現，進度相對較快的還有華發股份，該公司于今年2月22日公布定增預案，擬募集資金總額不超過60億元；2月28日便收到了上交所出具的受理通知；并于3月23日收到上交所出具的問詢函；至5月17日，華發股份已向上交所提交了問詢回復。

目前萬科A僅獲到深交所的受理，尚處于定增流程的前期階段，接下來將面臨的是監管層的初次問詢。對于問詢函會涉及的問題，參考以往案例，監管部門較為關注房企定增的認購對象、募投資金來源及用途、發行人財務狀況及經營情況等問題。（本文首發于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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