7月24日，政治局召開會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此前7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

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證券時報稱，政治局會議為下半年房地產政策持續寬松明確了總體方向，預計各地放松力度會加大，重點城市在認房認貸、首付比例、普宅認定標準等政策領域或進一步優化。雖然會議沒提“房住不炒”，但這不意味著政策的全面轉向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線。

房地產行業與中國的城市化、經濟騰飛相輔相成，一個健康有序、繁榮穩定的房地產市場，關乎到國計民生。政府對房地產行業的政策調控，有力的保障了行業的健康發展。

政策調整優化不停步

2021下半年開始，隨著疫情影響以及各地方城市嚴格調控，房地產市場逐漸冷卻，降至冰點。2022年更是進入了深度調整階段。中央在堅持“房住不炒”總基調不變情況下，年內多次釋放了積極信號優化調控政策。

2022年4月底的中央政治局會議強調，要“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”。

7月政治局會議為下半年房地產調控政策定調，明確從因城施策、保交樓兩個方面力促行業預期修復。

8月底，國常會接連釋放房地產積極信號，體現了中央對房地產的態度，穩定房地產市場的重要性更加突出。

12月15日至16日，中央經濟工作會議，對2023年經濟工作作出全面部署，會議強調，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。支持剛性和改善性住房需求，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

2022年，有超300省市（縣）出臺房地產調控政策1120余次，房地產政策已進入實質放松階段。

2023年3月5日，政府工作報告中，再次對房地產市場釋放積極信號。有關房地產的核心內容：有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

據統計，今年全國已有約220個省市放松了房地產調控政策，政策出臺頻次近600次。包括但不限于降低首付、購房補貼、提高公積金貸款額度等，但從最新的表現來看，市場仍處于深度博弈之中，政策效果尚待觀察。

相比之前的這些政策，724政治局會議“因城施策用好政策工具箱”的提法有所不同，重點在于政策落實中，要發揮更好的政策效應，保持行業穩定。預計接下來的樓市政策會有更多“工具”，各地房地產政策調整力度將會有所加大，“工具”也將會趨于多元化。

下一階段房地產政策邊際優化的空間：

供給側繼續滿足行業合理融資需求、促進行業風險有序出清，優化健全不同類型房源供給，滿足不同需求，“兩集中”供地政策適當調整紓困；需求側更加強調政策精準度，核心一二線城市改善性需求的購房資格、首付比例、貸款利率等政策存在邊際優化空間，三四線城市的購房補貼力度和方式是重要方向。整體來看，目前房地產政策基調仍以托底為主，不會出臺全國性強刺激政策，不會為應對當前風險而推升未來風險，市場各方應保持合理預期。

供給側：繼續滿足行業合理融資需求、促進行業風險有序出清；優化健全不同類型房源供給，滿足不同需求

1、房地產資金支持整體仍聚焦在保交樓、企業融資支持、租賃市場等方面。近日央行、金融監管總局引導金融機構繼續對房企存量融資展期，有利于緩解當前部分房企資金壓力，對穩定市場預期起到了積極作用，短期來看，針對企業端的資金支持更多或落腳在前期政策的細化落地和執行上。

2、未來供給側政策第二個發力點是，優化健全不同類型房源供給，滿足不同需求。724政治局會議提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

接下來，預計以下方面的政策面逐步落地：比如加大保障性租賃住房的供應，滿足新市民、年輕人先租后買的需求；盤活存量提高供應效率并匹配需求，包括加快城中村改造，解決年輕人、外來人群融入城市的問題，釋放其消費潛力；加快老舊小區改造、縣域鎮域房屋改造，釋放居民提升住房品質的潛力等。

3、“兩集中”供地政策適當調整紓困

2021年2月，“兩集中”供地政策開始在22個試點城市施行，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且全年住宅用地供應不能超過3次。該政策的初衷是為了通過集中公開出讓提高土地市場信息透明度，保障充足土地供應，從而達到降低土地市場熱度，實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。

不過，這也直接加大了房企拿地的資金壓力以及研判壓力。2022下半年后房地產市場進入調整期，一批民營房企主動退出了土地競拍，土地市場開始明顯降溫。2021-2022年全國宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

自2022年以來，集中供地的土拍政策進一步放松，除了降地價、提銷售限價等常規手段外，在降低參拍門檻中，對于競拍企業的資質要求也在不斷寬松。然而，在銷售和融資端持續收緊的情況下，房企拿地的熱情始終難以被點燃，各大土拍市場基本穩定呈現出“央國企為主、地方城投積極參與”的格局。根據公開數據整理，2023上半年22城房企拿地中，民企拿地合計約占33%，央企、國企、地方平臺分別占22%、33%、12%。

2023年2月2日，自然資源部辦公廳發布《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，優化完善集中供地政策，通知要求“建立擬出讓地塊清單公布制度”。具體來說，要求每次公開詳細土地清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判。同時，公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告。

事實上，隨著土地市場進入新階段，各地已經開始因城施策對“兩集中”供地模式進行適當調整，這將成為今后土地市場的大趨勢。調整的方向，除了要求庫存大、遲遲未竣工的城市減少供地外，還要降低地價、降低開發商拿地的負擔、嚴格限制地方城投托底等，根據市場形勢，調整土地供應的頻次，逐步回歸常態化的供地，使得土地出讓更具備靈活性，可以根據需求靈活掛牌出讓。

需求側：因城施策提高政策精準度，助力房地產市場逐步企穩

一線、強二線城市當前面臨的主要問題是剛需下降明顯，未來需向滿足改善性需求傾斜。

1、結合生育政策，對多孩家庭優化住房政策：4月11日，北京市住建委官網發布2023年北京市政府工作報告重點任務清單及進展情況，其中提出，“多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照‘一區一策’的方式由房山區試點”。一線城市對于多子女家庭的改善需求可以在限購套數、首付比例、房貸利率等給予支持。

2、優化二套房認定標準及首付比例：北京、上海等地二套房執行“認房又認貸”，最低首付比例為60%、50%（普宅）、最高80%、70%（非普宅），嚴重限制了需要換房改善的購房群體，尤其是“賣一買一”的改善需求，政策可以適時調整予以支持。

例如，2022年8月，北京市住建委選取了昌平平西府、順義福環、薛大人莊3宗地塊試點“全齡友好社區”項目。北京市住建委表示，考慮到多數老年家庭購房支付能力相對較弱，且貸款年齡也受限，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女還可以接力償還貸款。

3、優化“一二手倒掛”項目及區域的限價：財聯社5月24日發布新聞，稱上海高端盤將延期出讓，尤其是倒掛高的盤可能要暫停發證1-2個月，后續有可能出一些政策來緩解。價格倒掛導致真實住房需求的購房難度增加，應該根據各區域情況，合理制定新房備案價和土拍環節限價標準，預留浮動空間，使項目入市時的售價更接近市場真實價格。

4、“雙拼房”等歷史遺留問題重新認定：深圳自7月14日開始，加大力度推進“雙拼房”的“雙證合一”。在深圳之前，東莞、廣州和中山都相繼出臺了針對“雙拼房”重新認定的政策，上海目前還沒有任何針對“雙拼房”的政策變化。其他存在類似房源的城市，可根據自身市場情況對這一歷史遺留問題進行政策糾偏，以適應當前的市場發展要求。當前樓市下行趨勢明顯，“雙（多）證合一”可以釋放部分購房需求，提振市場信心，同時也不會給市場帶來太大的波動，是一個比較好的時機。

二線城市當前面臨的主要問題是購買意愿減弱，普通二線城市高頻優化政策后，政策空間受限，多數城市外圍區域限購已放開，首套房首付比例降至20%、二套降至30%，已經達到央行規定的下限水平，同時多個城市首套房貸利率亦降至4%以下。

普通二線城市可用“房票”安置來支持房地產市場發展。例如，7月14日，寧波推出的可跨區使用房票，購房不低于4%的獎勵，這使得房票制度不僅有助于解決寧波城市的住房問題，還可以促進房地產市場的流動性和平衡性。

當前三四線城市限制性政策已基本取消，存在的主要問題是購買力弱、購買意愿低，可適當調整補貼力度和方式，控制市場價格，避免市場暴跌。三四線城市可以根據實際情況“一城一策”、 “一區一策”提高公積金貸款額度、支持提取公積金付首付、發放購房補貼等，增加居民購買力。

在樓市修復期，對樓市過熱期所制定的限制性政策進行調整，切實支持剛性和改善性住房需求，有助于推動市場信心的恢復。但我國宏觀經濟仍面臨著較大壓力，居民收入預期沒有出現明顯好轉，且購房者對期房爛尾的擔心仍在，當前個別房企償債壓力較大、部分城投風險上升，也對市場預期形成擾動，市場中長期的修復仍依賴于上述多個影響因素的修復和好轉。

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