多種辦公方式將繼續存在。因此，辦公室出勤率穩定在比疫情前低30%的水平。

多種辦公方式并存的連鎖反應是巨大的。沒有了辦公室的束縛，人們可以離開城市的核心，把購物地點轉移到了其他地方。例如，從2020年中期到2022年中期，紐約市的城市核心人口減少了5%，舊金山的人口減少了6%。城市空置率大幅上升。大城市商店附近的人流量仍比疫情前低10%至20%。

(資料圖片)

超級城市對辦公和零售空間的需求仍將低于疫情前的水平。在我們模擬的溫和情景中，2030年對辦公空間的需求比2019年低13%。在最嚴重的情況下，受影響最嚴重的城市的需求將下降38%。

房地產是地區性的，房地產的需求會因社區和城市的不同而有很大差異。在以辦公空間密集、住房昂貴和較大雇主為特征的社區和城市，需求可能較低。

城市和建筑本身可以通過采取多種方法來適應后疫情時代，這可能包括開發多用途社區，建造適應性更強的建筑，以及設計多功能辦公和零售空間。

當新冠暴發時，這場疫情極大地改變了世界各個城市人們的工作、生活和購物方式。最明顯的變化是人們工作的地點和方式。人們服從疫情防控措施、關閉辦公室，戴上了不舒服的口罩，以及有了遠程工作技術的支持，許多員工突然從傳統辦公室撤到家里，居家辦公。當時，許多從日常通勤中解脫出來的員工選擇搬離城市核心位置。

現在，越來越少的人在城市中心附近工作和生活，同時越來越少的人在那里購物。最近幾個月，這樣的行為轉變已經放緩，但也仍然存在，特別是辦公室只愿繼續進行混合辦公（即遠程和辦公室現場辦公相結合）。

這種行為的轉變已經對“超級”城市的房地產產生了重大影響。在超級城市的核心地區，自2019年以來，空置的辦公空間和零售空間的比例急劇增長，房價的上漲速度普遍低于郊區和其他城市。

超級城市的房地產會在多大程度上繼續受到影響？麥肯錫全球研究所（）模擬了在這種情況下，未來對辦公、住宅和零售空間的需求。結果顯示，2030年，人們對辦公和零售空間的需求或將低于2019年。

麥肯錫的分析還表明，連鎖反應將是復雜的——例如，某些類型的城市和社區將比其他城市和社區受到更嚴重的影響，這是基于各種各樣的因素，其中包括長期人口趨勢；就業趨勢，例如自動化的持續影響；按行業劃分的辦公室出勤情況；工人的年齡和收入；通勤率，也就是一個城市從其他地方來通勤的人口比例；小區間房價差異；還有購物趨勢，比如網上購物的持續增長等。

麥肯錫在全球宏觀經濟異常不確定的時期進行了這項研究。現如今，通貨膨脹和利率居高不下，對經濟衰退的擔憂正在加劇，金融系統的壓力一直是頭條新聞。當然，實際產生的結果將取決于這些變量和其他變量如何發揮作用。

可以肯定的是，全球超級城市的房地產面臨著嚴峻的挑戰。這些挑戰可能會危及城市的健康，其中許多城市已經在努力解決交通需求和其他緊迫問題。但這些挑戰也將推動城市空間的歷史性轉變。從社區的構成到建筑的設計，房地產行業將變得更加靈活和具有適應性，從本質上講，超級城市本身變得更加“混合”，不僅可以適應多種需求，而且可以蓬勃發展。

01 “混合辦公方式”如何改變了人們的工作、生活和購物方式

在疫情期間，員工們的辦公室出勤率大幅下降。擺脫了日常通勤的束縛，離開城市核心的居民數量比疫情前更多，而與此同時搬進來的人更少，人們在城市核心地區的消費也減少。外遷率現已恢復到疫情前的趨勢，但我們的研究表明，離開的人中很少有人會回來，城市核心地區的消費也不會完全恢復。

所謂城市，通常指的是一個大都市區。我們的分析通常將這樣的大都市區分為兩部分：城市核心，指的是該地區最密集的部分，而郊區，指的是城市核心以外的所有區域。

我們最關注的是九個超級城市包括北京、休斯頓、倫敦、紐約、巴黎、慕尼黑、舊金山、上海和東京。然而，在本報告大部分內容的基礎調查中，我們從六個國家的17個超級城市收集了更多數據，以便更好地了解人們的行為。

02 “混合辦公方式”將繼續存在，辦公室出勤率下降了30%

根據我們的調查，員工在辦公室工作的時間仍然比疫情前少的多。2020年初，由于公司紛紛采取了遠程辦公和混合辦公來應對疫情，我們研究的大都市地區的辦公室出勤率下降了90%。此后，該數字大幅回升，但仍平均下降約30%。截至2022年10月，上班族每周約有3.5天去辦公室辦公。這個數字因城市而異，從倫敦的3.1天到北京的3.9天不等。

辦公室出勤率也因行業和社區而異。在知識經濟時代，大公司——我們將其定義為專業服務、信息和金融行業——員工每周去辦公室的天數往往更少（詳見下表）。根據我們的研究，辦公出勤率較低的地區呈現出相似的特點，包括房價昂貴、外來通勤者與居民的比例較高、零售份額較小。

有幾個理由讓我們相信，目前的辦公室出勤率可能會持續下去。首先，自2022年年中以來，這一比率一直保持相當穩定。其次，受訪者每周實際上班天數（3.5天）、他們預計在疫情結束后上班的天數（3.7天）以及他們更喜歡的上班天數（3.2天）——這三個數字相差不大。第三，我們調查的人中有10%的人表示，如果被要求每天在辦公室工作，他們很可能會辭職，如果可以讓他們在家辦公則愿意接受部分減薪。這個群體中有許多高收入的高級員工，這表明他們有能力對公司的決策施加影響。然而，目前的辦公室出勤率是否會持續下去仍是不確定的。例如，勞動力市場的動態變化將產生影響。

03 在城市核心地區，多達7%的人永久離開

在疫情期間，許多家庭都離開了超級城市的核心區域，而相應地搬進來的家庭減少了。例如，從2020年中期到2022年中期，紐約市的城市核心人口減少了5%，舊金山同期減少了6%，倫敦從2020年中期到2021年中期減少了7%。其中的主要原因都是外遷。相比之下，在郊區，人口增長或減少的幅度沒有城市核心那么大。在美國，“郊區化”在疫情行之前就已經開始了，疫情的沖擊只是加速已有的趨勢。相比之下，我們研究的大多數歐洲和日本城市中，城市化讓位于郊區化（如下圖）。

04 對房地產的影響

疫情導致的行為變化——辦公出勤率下降、城市向外遷移加速、辦公密集的地區購物消費減少——將壓低大多數超級城市的房地產需求。

到2030年，在我們模擬的情景中，對辦公空間和零售空間的需求普遍低于2019年（見下圖）。居住空間受到的影響較小，盡管城市核心地區和郊區之間的價格差異比以前縮小了。

05 對辦公空間的需求將減少13%

對辦公空間的需求已經下降，部分原因是遠程辦公的增加，還有部分原因是具有挑戰性的宏觀經濟環境。我們研究的所有城市的房屋空置率都在上升。在美國的城市，從2019年到2022年，交易量（銷售的總美元價值）下降了57%，每平方英尺的平均銷售價格下降了20%。需求的下降促使租戶對當前的宏觀經濟狀況保持警惕，租戶不確定他們的員工會有多少來辦公室，因此也不確定需要多少空間——與業主的縮租也相應期短。較短的租期反過來又可能使業主更難獲得資金。

在我們模擬的情景中，大多數城市的辦公空間需求在幾十年內都不會恢復到疫情前的水平。到2030年，辦公空間需求將比2019年減少20%。到2025年，辦公室出勤率將高于現在，但仍低于疫情前的水平，這種復蘇狀態將無限期地持續下去。

需求下降將壓低價值。在我們研究的9個城市中，到2030年，總計8000億美元的辦公空間價值將受到影響。平均而言，從2019年到2030年，在溫和情景下，辦公空間的總價值將下降26%，在嚴重情景下，將下降42%。如果利率上升，對房地產價值的影響可能會更大。同樣，如果陷入困境的金融機構決定降低融資等，這種影響可能會更大。

需求下降也將導致辦公空間過剩。現在的“混合辦公方式”已經減少了雇主需要的總空間，他們可以花他們的預算花在較小的高質量空間上，而不是花在較大的低質量空間上。

06 住宅需求增長將放緩，尤其是在城市核心地區

在疫情期間，部分由于人口外遷，超級城市核心地區的住宅需求增長速度低于郊區和其他城市。從2019年到2022年，我們研究的超級城市核心的住宅空置率都有所上升，從東京的0.8個百分點到倫敦的9.9個百分點不等。

與此同時，在郊區，空置率的增長幅度要小得多。

到2030年，我們模擬的超級城市核心地區的住宅需求將比疫情前的情況下減少10%。

然而，房價可能會調整，租金也會調整，但我們的模型沒有考慮到這種價格調整。但可以說，城市核心地區的房屋不太可能一直空置。在這方面，住宅空間與辦公空間有所不同：一旦價格和租金下降，任何可用的住宅空間通常都會很快被占用。事實上，城市核心地區的空置率比城市外遷增長幅度要小。

此外，房價和租金的下行壓力不太可能使超級城市的住房變得更容易負擔得起，其中許多城市仍然面臨著住房昂貴等問題。

07 未來發展

超級城市正面臨著一個新的現實：混合辦公方式加劇了空置率，從而降低了城市核心地區對雇主、員工和居民的吸引力。為了適應這種新的現實，城市可以考慮采用多種辦法應對。在社區和建筑層面，甚至在建筑樓層的設計中，向多樣性、適應性和靈活性轉變，而不是同質化，這或許可以幫助城市核心地區重新繁榮。

城市可以適應上述變化的一種方式是通過建設混合用途社區，也就是說，社區不是由單一類型的房地產（特別是辦公空間）為主導，而是達到“職住平衡”，將辦公、住宅和零售空間進行多樣化組合。這種混合社區概念在疫情之前就變得越來越受歡迎。

現在，由于疫情減少了對辦公室的需求，城市中留下了很多可以轉為其他用途的空置空間。此外，我們的研究也表明，在疫情期間，混合用途社區受到的影響要小于辦公密集社區。

與此同時，郊區也能從中受益。城市居民擺脫了日常通勤的束縛，因此是否住在遠離城市核心的地方也變得無所謂。郊區更多的住房和更好的零售可以幫助滿足人們的生活需求。

關鍵詞：