8月17日晚間，中洲控股（000042.SZ）發(fā)布了2023年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約36.46億元，同比下降22.02%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為虧損1969.97萬(wàn)元，同比下降107.62%；扣非凈利潤(rùn)為虧損2276.87萬(wàn)元，同比下降109.69%；基本每股收益為-0.03元。

從數(shù)據(jù)不難看出，公司在今年上半年?duì)I利雙降，并且較上一年出現(xiàn)扭盈轉(zhuǎn)虧。

(資料圖)

對(duì)于業(yè)績(jī)的明顯下滑，中洲控股在報(bào)告中指出，主要是今年上半年房地產(chǎn)結(jié)算的收入及毛利率同比下降，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)減少。

二級(jí)市場(chǎng)方面，截至8月19日收盤(pán)，中洲控股股價(jià)報(bào)收7.99元，跌3.5%，成交額為4014.02萬(wàn)元，當(dāng)前公司總市值約53.12億元。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比下降25%

中洲控股業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等領(lǐng)域，公司業(yè)務(wù)主要覆蓋粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈、上海大都市圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域。

今年上半年，中洲控股的業(yè)務(wù)表現(xiàn)并不理想。

從營(yíng)收方面看，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約36.46億元，同比下降22.02%，凈虧損1969.97萬(wàn)元，同比止盈轉(zhuǎn)虧，去年同期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約2.58億元。

中洲控股在報(bào)告中指出，業(yè)績(jī)下滑主要是今年上半年房地產(chǎn)結(jié)算的收入及毛利率同比下降，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)減少。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入約33.65億元，同比下降24.77%；服務(wù)業(yè)務(wù)收入約1.97億元，同比增長(zhǎng)4.57%；酒店業(yè)務(wù)收入約1.48億元，同比增長(zhǎng)87.74%；施工收入約6993.38萬(wàn)元，同比下降40.07%。

不難發(fā)現(xiàn)，今年上半年，公司酒店業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)較為突出，該板塊的營(yíng)收提升主要得益于疫情穩(wěn)定后，國(guó)內(nèi)出行及旅游行業(yè)的恢復(fù)。

據(jù)文化和旅游部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜芜_(dá)23.84億，較上年同期增加9.29億，同比增長(zhǎng)63.9%；國(guó)內(nèi)旅游收入（旅游總花費(fèi)）約2.3萬(wàn)億元，較上年增加1.12萬(wàn)億元，增長(zhǎng)95.9%。

鈦媒體APP注意到，雖然公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)收表現(xiàn)不算理想，但事實(shí)上，今年上半年該業(yè)務(wù)板塊完成的銷(xiāo)售情況較去年同期是有提升的。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，中洲控股實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積約17.7萬(wàn)平方米，相應(yīng)的銷(xiāo)售金額約60.17億元；而上一年同期實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積約13.83萬(wàn)平方米，相應(yīng)的銷(xiāo)售金額約24.52億元。

再看土地儲(chǔ)備方面，截至2023年6月末，中洲控股擁有土儲(chǔ)總占地面積約76.92萬(wàn)平方米，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積約160.21萬(wàn)平方米，涉及成都、惠州、深圳、東莞等城市，具體項(xiàng)目包括成都三岔湖項(xiàng)目、惠州仲愷科研樓項(xiàng)目、深圳寶安26區(qū)項(xiàng)目、惠州迪亞項(xiàng)目、東莞大嶺山項(xiàng)目等。

重點(diǎn)項(xiàng)目“黃金臺(tái)”擱淺逾20年再度讓賢

提起中洲控股，就不得不提及位于深圳龍華區(qū)的“黃金臺(tái)”項(xiàng)目。

據(jù)悉，該項(xiàng)目是中洲控股在深圳的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，歷史最早可追溯至1993年，在公司半年報(bào)中對(duì)于該項(xiàng)目的描述為“位于深圳北站核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，擬打造龍華區(qū)核心地段的高端住宅產(chǎn)品”。但由于該項(xiàng)目存在權(quán)益糾紛等問(wèn)題，推進(jìn)難度大，直到2022年9月方才進(jìn)入開(kāi)工階段。

公開(kāi)資料顯示，1993年底，深圳市寶東地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“寶東地產(chǎn)”）以總價(jià)7433萬(wàn)元獲得深圳寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)（當(dāng)時(shí)龍華尚未成立行政區(qū)）黃金臺(tái)山莊項(xiàng)目用地，占地面積約28萬(wàn)平方米，用途為商住用地，使用期限50年。

根據(jù)當(dāng)時(shí)拿地前簽署的協(xié)議，深圳市華電房地產(chǎn)有限公司（下稱“華電房產(chǎn)”）、深圳市寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（下稱“龍華發(fā)展”）與寶東地產(chǎn)分別擁有黃金臺(tái)項(xiàng)目65%、25%、10%權(quán)益。

2001年，華電房產(chǎn)以總價(jià)1200萬(wàn)元收購(gòu)了龍華發(fā)展所持黃金臺(tái)項(xiàng)目25%權(quán)益。同年，中洲控股的前身深圳市長(zhǎng)城投資控股股份有限公司（下稱“深長(zhǎng)城”）出資2.58億元收購(gòu)華電房產(chǎn)，由此獲得黃金臺(tái)項(xiàng)目90%權(quán)益。

深長(zhǎng)城入主華電房產(chǎn)后，便以寶東地產(chǎn)“未對(duì)黃金臺(tái)項(xiàng)目實(shí)際投入”為由提起訴訟，請(qǐng)求法院判令寶東地產(chǎn)不再享有項(xiàng)目權(quán)益。但法院未支持深長(zhǎng)城的主張，該訴訟就此擱置。

2009年，因深圳市政府建設(shè)深圳北站，黃金臺(tái)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致黃金臺(tái)項(xiàng)目被征用了約17萬(wàn)平方米土地面積，剩余占地僅有11.04萬(wàn)平方米。

2013年，基于股東間的訴訟糾紛及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，黃金臺(tái)項(xiàng)目被深圳規(guī)土委認(rèn)定為“閑置土地”。

2014年初，深長(zhǎng)城宣布，黃金臺(tái)項(xiàng)目納入深圳2014年土地整備計(jì)劃，將按等價(jià)值原則在周邊調(diào)整留用項(xiàng)目用地。同年，深長(zhǎng)城更名為“中洲控股”。

2020年4月，中洲控股、寶東地產(chǎn)與深圳市規(guī)劃和自然資源龍華管理局簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，兩家公司聯(lián)合獲得黃金臺(tái)項(xiàng)目留用地占地9萬(wàn)平方米，總建筑面積約45萬(wàn)平方米。此后，項(xiàng)目進(jìn)展再次停滯，并直至兩年多以后才再有新進(jìn)展。

2022年9月，黃金臺(tái)項(xiàng)目正式開(kāi)工，對(duì)外案名為“中洲迎璽花園”，預(yù)計(jì)2026年1月竣工，預(yù)計(jì)總投資金額約62.13億元。

2023年1月18日，在黃金臺(tái)項(xiàng)目開(kāi)工3個(gè)月后，寶東地產(chǎn)向中洲控股轉(zhuǎn)讓了手中持有的黃金臺(tái)項(xiàng)目公司10%權(quán)益。在“僵持”逾20年后，中洲控股終于拿到黃金臺(tái)項(xiàng)目100%的權(quán)益。據(jù)了解，曾有投資者向中洲控股詢問(wèn)從寶東地產(chǎn)獲取黃金臺(tái)項(xiàng)目10%權(quán)益所涉及代價(jià)，不過(guò)中洲控股方面并未對(duì)此回應(yīng)。

令人意想不到的是，黃金臺(tái)項(xiàng)目完全歸屬于中洲控股尚不足半年時(shí)間，該項(xiàng)目的權(quán)益劃分再度出現(xiàn)變化。6月26日，中洲控股發(fā)布公告稱，公司及全資子公司中洲地產(chǎn)與信達(dá)資本、中國(guó)信達(dá)深圳分公司合作設(shè)立“廣西信中投資合伙企業(yè)（有限合伙）”（下稱“廣西信中”），總規(guī)模約60.41億元。

其中，中國(guó)信達(dá)深圳分公司現(xiàn)金出資42億元，作為合伙企業(yè)的優(yōu)先級(jí)LP；隨后合伙企業(yè)將這42億元以借款方式輸送給中洲地產(chǎn)，作為其中一項(xiàng)增信措施，中洲地產(chǎn)90%股權(quán)被用于質(zhì)押擔(dān)保。而中洲控股以股債權(quán)形式出資18.4億元，作為合伙企業(yè)劣后級(jí)LP，包括中洲地產(chǎn)剩余10%股權(quán)和深圳市黃金臺(tái)項(xiàng)目有限公司100%股權(quán)。

鈦媒體APP了解到，中洲控股之所以引入信達(dá)資產(chǎn)，是因?yàn)楣窘陙?lái)面臨流動(dòng)性緊缺問(wèn)題，而黃金臺(tái)項(xiàng)目的投入對(duì)于中洲控股而言并非易事。

年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年底，中洲控股旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額約539.39億元；其中黃金臺(tái)項(xiàng)目是唯一新開(kāi)工項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資額占比約11.52%，去年項(xiàng)目?jī)H新增投資1.43億元，累計(jì)投資4.68億元。

從中洲控股資本結(jié)構(gòu)看，截至去年底該公司資產(chǎn)負(fù)債率77.61%，有息債務(wù)/全部投入資本為61.75%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為36.77億元，無(wú)短期借款，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻僅有9.03億元，難以覆蓋即期債務(wù)。

另?yè)?jù)2023年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，中洲控股的貨幣資金為8.5億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為33.6億元。（本文首發(fā)于鈦媒體APP ，作者| 陳偉納）

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