日前，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT首批3只保障性租賃住房(下稱“保租房”)公募REITs正式發(fā)售。作為“保租房”公募REITs的試點項目，3只基金線下詢價均獲得超額認購，分別為113.37倍、108.96倍和133.03倍，網(wǎng)下認購規(guī)模分別達462.62億元、394.57億元和362.70億元。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，“保租房”公募REITs在詢價階段就吸引了巨量資金，體現(xiàn)出其作為稀缺市場標的本身所蘊含的投資價值，在豐富公募REITs種類的同時，讓普通投資者分享“保租房”的發(fā)展紅利。

打通退出環(huán)節(jié) 底層資產(chǎn)有望擴容

去年6月，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市交易。時隔一年多，公募REITs的底層資產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流擴展至保障性租賃住房。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示：“對于租賃住房的參與方，其關(guān)注的核心是底層資產(chǎn)能否保值增值，最終實現(xiàn)退出。而‘保租房’公募REITs正式發(fā)售意味著，租賃住房的全生命周期‘投-融-建-管-退’正式合攏，對‘保租房’的投資可以通過金融途徑實現(xiàn)退出。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，通過公募REITs回收的資金只能用于‘保租房’建設(shè)，從而形成增量正循環(huán)，有助于增加租賃住房的有效供給，平抑租金與房價。”

“保租房”公募REITs加速試點，離不開政策支持。作為“十四五”時期住房建設(shè)的重點，“保租房”成為解決住房問題的重要途徑。今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議公布，2022年全國“保租房”籌集目標為240萬套(包括新建、改建和改造)。根據(jù)住建部的統(tǒng)計，40個重點城市在2022年和“十四五”期間分別計劃籌集建設(shè)“保租房”190萬套和650萬套。

頂層設(shè)計之下，各地紛紛推進“保租房”發(fā)展。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，從各地方來看，今年上半年，40個重點發(fā)展“保租房”的城市中，共發(fā)布涉及住房租賃的政策64項。其中，北京、上海、廣州、成都是發(fā)布政策最多的城市;各地方的政策主要集中在5大方面，“保租房”相關(guān)的政策占比最多，共36項。

與此同時，“保租房”公募REITs的政策體系持續(xù)完善。今年2月，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。隨后，銀保監(jiān)會與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，提出構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務可持續(xù)的“保租房”金融服務體系。3月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步深入推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的意見》，提出抓緊推動“保租房”公募REITs試點項目落地。5月底，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動“保租房”公募REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。

“從去年以來，市場對‘保租房’納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點中就有預期。早在2015年首次提出‘租購并舉’后，大量的資本陸續(xù)進入住房租賃市場。加之，租賃住房的周期較長，沉淀的資金量相對較大，而打通退出環(huán)節(jié)可謂是住房租賃行業(yè)發(fā)展的里程碑事件，能夠?qū)崿F(xiàn)資本循環(huán)，提高資本效率。長遠來看，中國住房租賃市場規(guī)模龐大，未來發(fā)展可期，而更豐富的底層資產(chǎn)也會納入到公募REITs中。”CBRE中國區(qū)研究部負責人謝晨指出。

在公募REITs的擴容方面，趙然也表示了相同的觀點。她坦言，“我們有理由期待，市場化租賃住房也有望成為公募REITs 的底層資產(chǎn)標的”。

租賃住房底層邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理

“‘保租房’公募REITs屬于產(chǎn)權(quán)類項目，與產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流項目類似，其核心邏輯是基于穩(wěn)定的現(xiàn)金流給予投資者回報，包括穩(wěn)定的分紅與上市后的股價表現(xiàn)，這兩者其實都取決于運營方的資管能力以及底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況。因此，‘保租房’公募REITs開閘對租賃住房的運營方也提出了新的要求。”謝晨告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者。

從3只“保租房”公募REITs的底層資產(chǎn)來看，主要位于北京、廈門、深圳等城市的核心居住區(qū)域，周邊配套成熟、交通便利、租賃需求旺盛，且租金水平較同區(qū)域市場均有一定的折扣，其中不少項目采用了政府配租模式，具有穩(wěn)定的出租率與租金收益，受市場周期性波動影響較小。

以華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)為例，主要包含文龍家園和熙悅尚郡兩個項目。其中，文龍家園位于海淀西三旗板塊，2015 年2月開始運營;熙悅尚郡隸屬于朝陽區(qū)青年路板塊，2018年10月開始運營。目前，兩個項目分別已運營超過7年與3年，相對成熟。截至2019年年末、2020年年末、2021年年末和2022年3月31日，文龍家園的出租率分別為90.0%、93.7%、92.4%和94.8%，熙悅尚郡則分別是98.6%、94.3%、95.2%、94.3%。租金方面，文龍家園平均簽約租金為52元/平方米/月，相較西三旗板塊平均價格96元/平方米/月低 46%;熙悅尚郡平均簽約租金為 60元/平方米/月，相較青年路板塊平均價格107.5元/平方米/月低44%。

“‘保租房’公募REITs試點項目落地，意味著我國租賃住房的底層邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理，直白一點就是能否確保資產(chǎn)或資產(chǎn)包產(chǎn)生4%左右的分紅率。與銷售導向的新房不同，租賃住房作為一種持有型不動產(chǎn)，屬于體驗型產(chǎn)品，具有決定性作用的是產(chǎn)品定位、政策響應、流程管理、人員儲備等資產(chǎn)管理能力。因此，運營方也要不斷升級自身的資管能力”，趙然補充道。

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