新華財經北京2月15日電（記者 沈寅飛）近日，萬科以150億元的再融資規模創下房企股權融資重啟以來新高的消息，引起了廣泛關注。自2022年底，證監會支持房企融資“三支箭”發出后，讓多家房地產企業“如魚得水”。
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業內人士指出，股權融資有利于房企修復資產負債表，行業出清背景下，民營房企風險已基本暴露，優質房企有望率先脫險，投資意愿存在邊際改善，但短期內房企償債來源仍將依賴于銷售回款或資產處置后的資金回籠。
“第三支箭”為房企“輸血”
近日，萬科發布非公開發行A股股票預案公告，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元。定增預案顯示，此次公司發行數量將不超過11億股，占比不超過目前萬科總股本（含庫存股）的9.46%、A股總股本（含庫存股）的11.32%，募集資金將用于公司旗下11個房地產開發項目和補充流動資金，發行價格為不低于發行期首日A股股票交易均價的80%。
據了解，去年12月，萬科在2022年第一次臨時股東大會上，已審議通過了《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》，授權公司董事會可決定發行不超過公司已發行的A股數量的20%。此次定增，正是萬科在該授權下制定的A股具體發行方案。
事實上2022年底，證監會支持房企融資“第三支箭”發出后，多家企業開始響應。1月5日，中南建設宣布擬非公開發行股票募資不超過28億元；1月16日，保利發展非公開發行8.19億股募資125億元的計劃獲得了保利集團的同意；1月31日，榮盛發展非公開發行A股股票申請獲得了證監會的受理，募資金額不超過30億元……
據記者不完全統計截至目前，已有16家A股上市房企發布定增預案，預計募集資金總額不超過573.15億元。
遠東資信分析師曹曉婧認為，“第三支箭”重啟與落實，統一和強化前期政策方向，防范房地產風險的同時，也有利于加速推進“保交樓”等工作落實。
今年房企償債壓力較大
“2022年，在多重因素影響下，房地產市場運行低落，雖然年底融資端政策持續釋放利好，但政策傳導及落地效果有待觀察，現階段房企融資情況仍難言樂觀，短期內房企償債來源仍將依賴于銷售回款或資產處置后的資金回籠。”聯合資信分析師盧瑞說，“房住不炒”主基調下，接下去政策仍以托底為主，供需兩端尤其需求端政策仍有優化空間，疫情防控措施優化或將利好市場預期，但房企現金流壓力尤在，短期內無法預見拿地及新開工的實質性回暖，市場信心提振仍需政策呵護。
與此同時，根據中國指數研究院數據，2023年1月重點跟蹤的70個城市有44個披露了全月銷售數據，銷售面積和銷售額環比分別下降37%和31%。由于2023年春節提前，月度銷售數據與2022年春節所在的2月相比，全月銷售面積、銷售額分別同比下降5.4%、上升10.9%。
中金固收分析師王瑞娟認為，2023年開年銷售表現較去年有一定改善，對債券來說，目前市場向好預期較強，我們認為獲得明確落地支持的民營龍頭短期安全性提升，可選擇短期品種把握兌付收益；但部分已出險房企債券價格也出現較大漲幅，企業自身的銷售仍然大幅回落，也未能獲得再融資支持，在銷售改善兌現之前，不建議過度追漲。
盧瑞認為，行業出清背景下，民營房企風險已基本暴露，但需關注部分缺乏核心競爭力、經營低效的弱資質國有房企經營風險。長期看，構建房地產行業良性循環將為行業主要發展方向，房企經營模式可能發生變化，但資源仍將向頭部優質房企集中。
優質房企有望率先脫險
展望2023年地產債市場，優質房企有望率先脫險。
方正證券分析師張偉認為，“三箭齊發”以及預售監管資金優化，“爛尾”風險減弱；相比于2014年地產放松刺激措施，當前需求端政策仍有放松空間；預計地產銷售已經在底部，但房地產行業高增長時代已過，行業分化加劇，本輪地產周期下行將帶來行業出清。可聚焦優質區域房企，后續銷售端將率先復蘇，新增土儲貨值將得到提升。
曹曉婧表示，年后多地地方政府陸續召開“新春第一會”，向市場傳遞將促進經濟穩步回升的積極信號，未來中高等級主體信用有望保持穩定，其信用利差有望進一步收窄，但商品房銷售市場暫未回暖，需繼續防范弱資質房企債券違約風險。
中金固收分析師陳健恒認為，在政策的加持下，雖然不少投資者對地產債投資仍趨于保守，尤其對非國企地產債情緒總體仍較為謹慎。對地產投資維持不新增判斷的投資者占比仍維持在45%左右的較高位置，而認為地產風險已經見底、選擇可以適度下沉價格反彈不明顯的中等資質債券的投資者比例則出現了上升。
編輯：王菁
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