原告訴稱

朱某希向一審法院起訴請求：1.要求確認朱某希與被告于2020年簽訂的關于購買北京市通州區一號（以下簡稱一號）房產的《房屋買賣協議》有效；2.訴訟費由被告負擔。

(資料圖)

周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰向一審法院反訴請求：1.要求確認1995年4月9日周某文、周某賢與王某平簽訂的兩份《房屋易主協議書》無效；2.判令朱某希、王某平、林某斌將位于一號的房屋騰空返還給我們；3.訴訟費由朱某希、王某平、林某斌負擔。

周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰上訴請求：1.撤銷一審判決，發回重審或改判駁回朱某希的一審全部訴求，支持周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的一審訴請請求；2.本案訴訟費由朱某希、王某平、林某斌承擔。

事實和理由：一、一審法院認定朱某希與王某平2020年簽訂的《房屋買賣協議書》有效，該事實認定錯誤。1.朱某希與王某平、林某斌系惡意串通，損害集體或第三人利益，《房屋買賣協議書》應屬無效。首先，一審庭審中，朱某希認可僅支付了20萬元，王某平解釋為因朱某希系其晚輩親戚，將來朱某希及其丈夫要為自己及林某斌養老送終，故只要朱某希支付20萬元，剩余房款不要了。朱某希的陳述與王某平的解釋明顯與《房屋買賣協議書》約定不一致，雙方當庭對《房屋買賣協議書》中約定的購房款進行了變更，恰恰證明了雙方的惡意串通，損害集體或第三人利益，應屬無效。

其次，王某平系城鎮居民，并非A村村民，朱某希、王某平、林某斌均明知1995年4月9日王某平與周某文、周某賢簽署的《房屋易主協議書》無效，且朱某希作為A村村民，已經享有宅基地使用權。雙方在明知王某平應將涉案房屋及土地使用權返還給周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰，沒有涉案房屋和土地使用權處分權的情況下，利用朱某希是A村村民的身份，簽署《房屋買賣協議書》來實現規避強制性法規確認無效的非法目的，雙方明顯惡意。

再次，《房屋買賣協議書》雖約定房屋及土地使用權作價200萬元，該價格已經低于市場價格，但朱某希、王某平、林某斌在一審中均認可按照20萬元作價，更是以明顯不合理的低價格進行交易。何況，涉案房屋及土地使用權沒有依法辦理轉移登記，也沒有實際交付給朱某希，涉案房屋及土地使用權仍由王某平、林某斌控制。基于上述，朱某希、王某平、林某斌之間的交易不符合民法典第311條的善意取得規定，反而具有民法典第154條法定無效的情形，所以《房屋買賣協議書》應當認定無效。

2.《房屋買賣協議書》約定的生效條件未成就，也不應認定有效。根據《房屋買賣協議書》第一條約定，朱某希與王某平約定涉案房產作價200萬元，朱某希于簽訂合同當日支付房款50萬元，剩余150萬元于四個月內付清，王某平在收到第一筆50萬房款后，涉案協議生效。協議第二、三條約定，在王某平、林某斌收到第一筆購房款50萬元后，協議方正式生效。朱某希、王某平、林某斌一審中均認可朱某希僅支付了20萬元，進一步說明雙方簽訂的《房屋買賣協議書》沒有達到的生效條件，一審法院認定《房屋買賣協議書》合法有效顯然錯誤。

朱某希與王某平、林某斌并非善意，不屬于善意取得，應當將涉案房屋及土地使用權返還給周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰。

被告辯稱

朱某希辯稱，不同意周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的上訴請求，判決認定清楚，朱某希、王某平、林某斌沒有惡意串通損害集體利益，《房屋易主協議書》被確認無效，是因為買方不屬于集體經濟組織成員，損害集體利益被認定無效，一般情況下只要最后買方是集體組織成員，損害情形就消失了，不應認定無效。

二、雙方可以自行約定買賣協議條件，涉案農村房屋本身沒有市場價值的說法，不存在明顯低于市場價，涉案房屋在1995年出售后，在1999年經過翻建，原有的房產已不存在了，《房屋買賣協議書》合法有效。

王某平、林某斌辯稱，不同意周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的上訴請求，同意周期判決認定的《房屋買賣協議書》有效，其沒有與朱某希惡意串通，損害集體或第三人利益，周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的上訴請求沒有事實及法律依據。

法院查明

1995年4月9日，王某平與周某文簽訂《房屋易主協議書》，約定：賣方周某文情愿將正房伍間，東廂房叁間，賣給買方王某平。經買賣雙方和中證人商議特作價貳萬貳仟伍佰元。現款已筆下交清。特立字為證。同日，王某平與周某賢簽訂《房屋易主協議書》，約定：賣方周某賢情愿將正房伍間，西廂房叁間，賣給買方王某平。經買賣雙方和中證人商議特作價貳萬貳仟伍佰元。現款已筆下交清。特立字為證。該兩份協議簽訂后，雙方進行了履行。

1997年，王某平、林某斌將上述兩處房屋翻建為8間北房及1間走廊，并將兩處院落翻建一處。2020年，王某平（甲方）與朱某希（乙方）簽訂《房屋買賣協議書》，約定：甲方王某平于1995年4月9日與周某賢和周某文簽訂了《房屋易主協議書》，約定了王某平分別以貳萬三千五百元、貳萬貳仟五百元購買了位于北京市通州區A村周某賢和周某文的兩處房產。1999年王某平將上述兩套院落翻建為一處房產（北房捌間）。

現甲、乙雙方經友好協商，達成如下協議：一、甲方自愿將坐落于北京市通州區一號的房產作價人民幣貳佰萬元整（200萬元）出賣給乙方，并將該房屋相關的宅基地使用權同時流轉給乙方。甲方承諾待本合同履行后不對上述房產及土地主張任何權利。二、乙方于本合同簽訂后當日內將購房款伍拾萬元打入到甲方賬號，余下壹佰伍拾萬元四個月內付清。三、甲方收到乙方第一筆購房款后，雙方協議正式生效。乙方對該處房產享有一切權利，但甲方仍可在此房產處繼續居住直至甲方夫妻二人去世或此房產拆遷。四、協議簽訂后，該房產如遇征地、拆遷、騰退等情況所得相應拆遷、補償款都歸乙方所有與甲方無關。

協議簽訂后，朱某希給付王某平購房款20萬元。本案在審理過程中，王某平稱因朱某希系其晚輩親戚，將來朱某希及其丈夫要為自己和林某斌養老送終，故只要朱某希給付購房款20萬元，其余款項不要了，朱某希對王某平的陳述表示認可。對此，周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰不予認可。

另查，朱某希系北京市通州區A村農民。王某平、林某斌系夫妻，均系城市居民。周某賢于2002年1月8日去世，趙某英系周某賢之妻，周某蘭系周某賢之女，周某濤系周某賢之子。周某文、秦某杰系夫妻。

法院認為，《中華人民共和國民法典》第一百五十三條第一款規定，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。王某平非A村委會集體經濟組織成員，其與周某賢及周某文分別簽訂的《房屋易主協議書》違反了相關法律、行政法規的規定，應屬無效。故周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰要求確認1995年4月9日周某賢及周某文與王某平簽訂的《房屋易主協議書》無效的訴訟請求合理，法院予以支持。

第五百零二條第一款規定，依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。朱某希系北京市通州區A村農民，系A村委會經濟集體組織成員，其與王某平簽訂的《房屋買賣協議書》未違反國家相關法律、法規的規定，應為有效。現朱某希要求確認與被告王某平于2020年簽訂的《房屋買賣協議書》有效的訴訟請求合理，證據充分，法院予以支持。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰認為周某賢與周某文與王某平簽訂的《房屋易主協議書》無效，即主張朱某希與王某平簽訂的《房屋買賣協議書》無效的抗辯意見，于法無據，法院不予支持。

本案審理過程中，王某平稱因朱某希系其晚輩親戚，將來朱某希及其丈夫要為自己和林某斌養老送終，故只要求朱某希給付購房款20萬元，其余款項不要了，朱某希對王某平的陳述表示認可。對此，周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰不予認可，并認為成交價格過低，朱某希與王某平系惡意串通，故雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無效的抗辯意見，證據不足，法院亦不予采納。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰要求朱某希、被告王某平、林某斌將位于一號的房屋騰空返還的訴訟請求，于法無據，法院不予支持。

二審中，當事人沒有提交新證據。訴訟中，朱某希主張已給付王某平購房款50萬元，是協議簽訂后分兩筆給的，分別為20萬元、30萬元，并稱有其提交的銀行記錄為證；周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰對此不予認可。

裁判結果

一、確認周某賢與王某平于1995年4月9日簽訂的《房屋易主協議書》無效；二、確認周某文與王某平于1995年4月9日簽訂的《房屋易主協議書》無效；三、確認朱某希與王某平于2020年簽訂的《房屋買賣協議書》有效；四、駁回周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。本案中，王某平并非北京市通州區A村委會集體經濟組織成員，其與周某賢及周某文分別簽訂的《房屋易主協議書》違反了相關法律、行政法規的規定，法院認定上述兩份合同無效，于法有據。

依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。本案中，朱某希系北京市通州區A村農民，系A村委會經濟集體組織成員，其與王某平簽訂的《房屋買賣協議書》并未存在法律規定的合同無效事由，法院認定《房屋買賣協議書》有效并無不當。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰主張朱某希與王某平、林某斌系惡意串通，損害集體或第三人利益，《房屋買賣協議書》應屬無效，但并未提交充分有效證據予以證明，該主張缺乏依據，法院不予采納。

周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰上訴主張《房屋買賣協議書》約定的生效條件未成就，不應認定為有效等上訴主張，缺乏依據，法院不予采納。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰要求朱某希、王某平、林某斌將位于一號的房屋騰空返還的訴訟請求，缺乏事實及法律依據，法院對此未予支持并無不當。

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