2023 年 4 月，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 5665.4 億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低 14.4%；同比增長(zhǎng) 31.6%，同比去年保持增長(zhǎng)且增幅較上月進(jìn)一步提升。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-4 月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 20499.2 億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進(jìn)一步提升至 9.7%。整體來看，2023 年以來中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有修復(fù)預(yù)期，但目前市場(chǎng)整體購(gòu)買力仍處在歷史相對(duì)低位。" 五一 " 假期房企仍需積極推盤、提升營(yíng)銷及優(yōu)惠力度以促進(jìn)成交去化。

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【資料圖】

近 3 成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023 年 4 月招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建等企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，4 月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中占比合計(jì)近 3 成；同時(shí)有近 6 成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。分梯隊(duì)來看，TOP10 梯隊(duì)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高。其中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)等房企 4 月的單月業(yè)績(jī)同比增幅均超過 100%。此外，濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建、保利置業(yè)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè) 4 月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相對(duì)突出。總體來看，央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

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百?gòu)?qiáng)格局分化

TOP10 門檻同比增長(zhǎng) 38.7%

從銷售門檻值的變化來看，2023 年 1-4 月 TOP10 房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長(zhǎng) 38.7% 至 606.5 億元，TOP20 門檻增長(zhǎng) 14.9% 至 259 億元；而 TOP30 房企的門檻則同比明顯降低 11.9% 至 145.1 億元。TOP100 房企的銷售操盤金額門檻也較去年同期微降至 35.4 億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023 年房企格局將繼續(xù)分化。

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4 月成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，仍好于去年同期

5 月樂觀預(yù)期止跌微增

4 月樓市成色欠佳，重點(diǎn) 30 城成交環(huán)比回落，同比持增，絕對(duì)量與 2 月成交基本持平，前 4 月累計(jì)成交上漲 27%。

分能級(jí)來看，一線成交韌性較強(qiáng)，自上月集中放量后本月小幅微跌 11%，累計(jì)同比仍增 21%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增，深圳主要得益于供應(yīng)放量，龍崗、光明等供應(yīng)量基本都在 10 萬(wàn)平以上；北京則面臨顯著的供不應(yīng)求，剛需熱情不退，順義、房山多個(gè)性價(jià)比較高剛需盤持續(xù)熱銷。上海、廣州成交環(huán)比微降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢(shì)。

二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，一方面整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達(dá) 30%；另一方面，各城市環(huán)比跌幅跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨(dú)立、環(huán)比持增。目前來看，回落較為顯著的可分為以下三類：一是武漢、天津、重慶等尚有人口優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)二線城市，本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅(qū)動(dòng)，隨著低價(jià)房源去化殆盡，整體需求也進(jìn)入階段性疲軟期。二是長(zhǎng)春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，整體城市基本面欠佳，高庫(kù)存問題難解，成交復(fù)歸理性之后預(yù)期還將延續(xù)筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機(jī)熱情減弱，市場(chǎng)重新復(fù)歸理性。

總體來看，4 月樓市無(wú)論供求均迎來 " 拐點(diǎn) "，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng) 2 月時(shí)的水平。究其原因，行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。

展望后市，我們認(rèn)為，剛需轉(zhuǎn)弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊五一營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出臺(tái)，整體成交還是可能穩(wěn)中微增。不同城市預(yù)期延續(xù)分化行情：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；而對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見明顯起色，而對(duì)于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。

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