《一周資本市場觀察》是鈦媒體推出的資本市場要聞解讀直播欄目，每周一中午12:30-13:30，在一個小時的時間里，幫助大家一網打盡一周資本市場大事！

本期節目，《一周資本市場觀察》主理人雨朦特邀職業投資人、《看透地產股》作者朱酒，《鈦度熱評》主編車銘德，分享了我國樓市近況，相關房企的債務問題處置情況以及對企業后續發展的影響，房地產企業業績表現欠佳的原因，評判房地產公司投資價值的關鍵指標，1-4月拿地數據解析，下半年房地產行業展望，啤酒行業的發展近況，《商務領域經營者使用、報告一次性塑料制品管理辦法》對外賣行業的影響，華麗家族近況，微軟收購動視暴雪的最新動態，百度最新業績解讀等話題。

一周資本市場表現盤點（05.15-05.19）

(資料圖)

上周，A股三大股指中，滬指周漲0.34%，深成指周漲0.78%，創業板指周漲1.16%。上周，北上資金凈流入86.66億元，比再上周縮量115.36億元；南下資金凈流入174.88億元，比再上周放量52.82億元。行業偏好上，北上資金增持規模前三的行業為電池、半導體與能源金屬行業；南下資金增持規模前三的行業為軟件與服務行業、能源行業、以及制藥、生物科技與生命科學行業；北上資金上周增持個股中市值增幅排名前5的，分別是光力科技、斯瑞新材、蘇大維格、江蘇雷利與珍寶島；南下資金上周增持個股中市值增幅排名前5的，分別是騰訊控股、金斯瑞生物科技、快手、巨子生物與中芯國際。

上周港股的兩大指數都是下跌的，恒生指數上周周跌0.90%，恒生科技指數上周周跌1.35%。

上周美股三大股指中，道指上漲0.38%，標普500指數上漲1.64%，納指上漲3%。

上周，A股共有8只新股上市，3只出現了破發，單日漲幅最大的是5月19日上市的中科飛測，單日漲幅189.62%；港股在上周沒有新股上市。

5月17日，國家統計局發布的《2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，4月份62個城市新房價格環比上漲，但漲幅均未超過1%；36個城市二手房環比上漲，最高漲幅達到8.7%。其中，上海二手房連漲了46個月，朱酒老師在自己的直播中曾提及，一線城市，尤其是上海的樓市是全國房地產行業的風向標，以上數據是否意味著目前全國樓市在持續轉暖？

職業投資人、《看透地產股》作者朱酒提出，房地產在過去四年中，經歷了“大起大落”： 2019年全面恢復，2020年下半年一直到2021年上半年，整個房地產行業可以說是“高歌猛進”，尤其是2021年上半年，不管是房企還是房地產行業，幾乎是每個月都在創新高。但從2021年下半年開始，受宏觀經濟、行業調控等多方面因素影響，情況開始急轉直下。2023年以來，國家也出臺了很多扶持政策，包括大家熟悉的保交樓、“三支箭”等，旨在從債權、股權與貸款等方面對行業進行維護。

朱酒坦言，在過去的一年半中，地產行業確實遭到了重創，雖然前三個月的勢頭非常好，但經濟元氣還沒有真正恢復。從大方向來說，比2022年都有好轉，但在細節上，還需要一個過程。目前這一輪的復蘇，一線城市的表現是領跑全國各個城市的，部分強二線城市的表現也不錯。但在很多弱二線城市，或是三、四線城市來說，現在地產的表現仍然不是很景氣。追溯歷史，從2009年、2016年的地產復蘇可以清晰地看到，每一輪復蘇都是從一線城市率先開始的，因為這些城市的經濟底蘊最好，購房者的支付能力也是最好的，他們自身的經濟狀況恢復的也是最快的。在一線城市把這個樣板打好了之后，慢慢的才會推演到二線城市，再到三線城市。從以往的情況來看，這個過程一般來說最快需要1到2年，慢的話可能需要2到3年。

所以，朱酒認為，現在看到的這一輪復蘇也需要一個過程。今年一線城市和強二線城市能夠企穩，然后再帶一下普通的二線城市，到明年，二線城市以及經濟基礎比較好的三線城市可能也會跟進，到那時大部分城市的復蘇才算進行完畢。

5月5日，花樣年控股公布了最新的債務重組進展，此前，融創中國、恒大、華夏幸福也都發布了債務重組的最新進展。目前相關房企的債務問題處置情況如何？會對相關企業的后續發展有哪些持續性影響？

朱酒提出，房地產開發本身就是一個高杠桿行業，這種行業一旦出現債務問題，就非常難解決，因為問題往往不是一個點對點的，還牽扯到點背后的一條線，甚至說一個網狀結構，非常復雜。從過往出現問題的項目來看，時間越拖延，債務問題就越錯綜越復雜，化解的難度也就越大。

朱酒認為，從現在來看，大部分房企在經過了過去一年半到兩年左右的時間后，在債務重組方面來說，已經開始有所進展。可以看到有的企業已經和超過80%的債務人就債務重組時間、歸還方式等達成了協議與約定，這一點還是比較可喜的，至少問題沒有進一步惡化。目前來看，債務重組方案最樂觀的也需要三年時間，有一些問題可能花費4到5年都未必能化解完畢。

談及債務重組對相關企業的影響，朱酒指出，即便債務重組的方式、內容、時間都已經達成一致，在后期對企業的影響也是不言而喻的，至少在債務重組的這幾年里，相關企業是沒有能力去拿地的。但目前這些企業要優先考慮的還是把債權兌現，不要讓這些問題造成社會性的負面影響。

最后，從投資者的角度來看，朱酒老師建議，在4到5年之內，大家還是要多看，要看清楚相關企業是否能夠從債務中全身而退，之后再考慮投資機會，因為一旦債務重組出現了問題，或者說債務重組完畢之后，這些企業都是很有可能退出地產行業的，所以大家一定要非常慎重。

近期，房地產上市公司2022年年報披露收官，統計顯示，超過七成頭部房企營收下滑，近半房企歸母凈利潤告負。您認為房地產企業業績表現欠佳的原因有哪些？在評判房地產公司投資價值的時候有哪些指標可以特別關注？

朱酒指出，目前房地產行業的普遍現象就是房企整體上都出現了營收下滑，利潤下滑的速度可能還要更快，即使是一些沒有債務問題的國企央企，也面臨這個問題。因為從2021年開始市場急轉直下，各家房企的銷售都出現了問題，在這兩年左右的時間里，很多項目就開始進行結利，進入營收，因此這部分出現下滑是很順理成章的事情。

此外，朱酒認為，明年對于各家房企來說，營收也許會進一步下滑，甚至會比現在看到的下滑速度還要大，因為整個行業的低點實際上是在2022年，而這部分銷售的業績還沒有兌現在報表上，有可能會在明年甚至在后年的報表上體現。并且大家在2022年年報上看到的一些下滑可能是因為去年工期受到了影響所導致的，但到了2024年年報去兌現這波業績的時候，就真的沒有存貨了，因為2022年的銷售差了很多。朱酒指出，在目前披露的業績當中也能看到一些轉機，2023年一季度，很多企業，尤其是頭部的國企央企的銷售數據都有大幅好轉，但這部分數據可能會體現在2024年到2025年的報表上，甚至更晚一些，到2026年，但這就是現狀，因為房地產開發行業的特性，絕定了它未來的營收表現基本上都是2、3年前就已經決定好的。

不過，朱酒提出，房地產行業能夠有所改變的變量就是毛利，目前看到的數據顯示，從2021年開始，各家房企的毛利都出現了大幅下滑，很多房企的毛利都是從30%直接跌到了20%，有些甚至跌到了17%、18%甚至更低的水平。這是因為之前拿地的成本高了，再加上2021年與2022年整個市場的環境并不是很好，很多房企都是以價換量，用較低的價格實現快速回款。因此在結利的時候，這批毛利就比較低了。從目前看到的2023年一季報來說，毛利仍未出現拐點，可以說現在大家看到的應該是一個“L”型的底部，這種情況持續的時間會比較久，但下跌的空間不會太大了。換句話說，2023年實現銷售的一部分貨源在結算的時候才有可能出現毛利向上的拐點，這至少需要兩年的時間。當然，不管是營收還是毛利，從投資者的角度來說，也體現在大家看到的股價的持續低迷上。

然而，朱酒指出，雖然看到了這個市場的一些不好的變化，但在這個過程中，也是潛藏著機會的。比如大家可以看到很多企業的2022年年報在利潤上都出現了同比增速的大幅下降，包括很多知名企業，這實際上意味著什么呢？朱酒表示，這些數據其實說明了這些企業已經把剛才所說的毛利和營收的下降，提前做好了計提。大家可以自己看一下年報，在報表中可以找到這種減值項，有的是存貨計提，比如待開發的土地，或者在售的項目，還有對一些資產的計提，包括一些投資性物業等，或者是一些公允價值的變動。

朱酒認為，現在的地產股，主要就是看兩個機會。一個是經過了現在這一輪供給側改革之后，到底誰掌握了市場的主動權？在未來兩三年之內，這些贏家的競爭對手會少很多，優勢也會越來越明顯。另一個就是剛才所說的，雖然有些公司這兩年的報表不好看，但如果大家長期去跟蹤這些企業，可以真正理解它所擁有的土地的價值，知道它銷售的向好勢頭，如果能夠判斷出它現在數據不好看是因為已經把未來兩三年的負面影響提前計提完畢了，那么從2023年的報表上，反而可能會有比較好的增速數據。這些就是目前地產股的投資機會。

據中指研究院數據，2023年1～4月，TOP100企業拿地總額3150億元，拿地規模同比下降13%。朱酒老師在自己的直播中說過，拿地情況是衡量一個房企是否健康的重要指標之一，以上拿地數據說明了什么？如何看待下半年房地產行業的整體走勢？

朱酒稱，房企拿地是要考慮銷售進度的，同時也要考量每個城市的不同情況，比如這個城市目前的庫存還有多少？這些庫存是否能夠讓該城市的運營團隊做到人盡其才？是否能夠保證團隊的穩定？另外也要考量是否能夠保證公司實現戰略目標等等，因此拿地是一個綜合性的考量。

目前的數據顯示很多企業拿地少，在現在拿地競爭不像前兩年那么“卷”的背景下，企業拿地少的一個客觀核心原因就是2022年的銷售表現不佳，因為房企需要先考慮手上還有多少地沒有賣出去，再決定拿多少地，地產行業是“以銷定產”的。

朱酒提出，雖然整個市場的恢復速度在四月份有所放緩，但是企業跟企業不一樣。朱酒認為，“行業是行業，企業是企業”，這句話尤其適用于當前的地產行業。從整體情況來看，今年如果要恢復到14萬億還是有可能的，但再想往上就很難了。但對有些企業來說，它們的增速卻有可能會創下近幾年的新高，這在前四月房企披露的一些同比數據就可以看出端倪。如果一家企業在今年能夠實現30%甚至更高的銷售增速，那它在今年下半年到明年的拿地速度就會比今年上半年快很多，因為拿地是一個與銷售節奏成正比的正循環的過程。所以目前不管是地產的商品房銷售，還是土地市場的恢復，都需要把行業跟企業分開。朱酒提到，不是很推薦地產的行業ETF，因為目前地產行業的分化非常嚴重，好的房企高歌猛進，拿地的毛利也非常高，但對不好的企業來說，現在還在為了生存、為了還債而焦頭爛額。

最后，朱酒總結道，目前地產行業有些企業的機會還是很大的，但是行業的機會不管從哪個角度來看都不太大，不管是下半年，甚至是明年上半年，地產行業的機會都不太多。

啤酒行業的發展近況

《鈦度熱評》主編車銘德首先從供給端與需求端介紹了啤酒行業的現狀。

一、供給端

（一）行業處于寡頭期，青島啤酒、華潤啤酒、重慶啤酒、燕京啤酒為國內啤酒龍頭。

1、1985年國家開始實施“啤酒專項工程”，到1988年，地方啤酒品牌數量超800家，形成“一城一啤”局面。

2、2000年左右，行業開始并購潮，頭部企業兼并其他啤酒廠商以擴大市場份額，2007年，華潤集團收購藍劍品牌酒。

3、2013年我國啤酒產量見頂回落，行業進入存量時代，寡頭競爭格局形成，2021年，我國啤酒行業CR5市占率達92.9%。

（二）啤酒行業地域性明顯

1、啤酒行業利潤率普遍不高，這就導致運輸成本成為總成本的重要成本組成部分（重、易損），進而導致選址、營銷、銷售半徑都具備地域性。

2、在具備地域性的前提下，啤酒企業想要進攻新市場，一般也需要重新建廠，啤酒行業固定資產占比高，再考慮到利潤低，投資回報周期長，進入壁壘較高，進一步鞏固寡頭格局。

（三）產業鏈情況

1、上游：

啤酒的生產成本主要以包材和原材料等直接材料為主，數據顯示，包材占比約49%，原材料占比約28%。啤酒企業對于上游原材料整合較少，主要原因是地域性消費難以形成規模化優勢，因此原材料價格對啤酒企業生產成本的影響較大，多次較大幅度漲價都是因為原材料。

2、下游：

包括餐飲、夜場等現飲渠道，商場、電商等非現飲渠道。因為具有寡頭性，因此對下游議價能力較強。

（四）高端化發展趨勢

1、啤酒行業目前處于存量市場，需要做差異化來繼續提升營收空間，企業發展重心逐漸由量增轉向價增，從份額到利潤。

Euromonitor數據顯示，2015-2020年，我國高端啤酒消費量占比由7.1%上升至11%，高端啤酒市場規模占比由24.6%上升至35%。2021年，我國CR5企業中經濟型啤酒產品占比均小于50%，高端化明顯。但對比美國42.1%的高端及超高端啤酒消費量占比，中國高端啤酒消費市場仍具備非常大的潛力空間。

2、啤酒在現飲和非現飲渠道銷量基本一致，但現飲渠道啤酒銷售額遠超非現飲渠道，表明現飲場景中啤酒產品單價更高、高端產品占比更高，隨著夏季的到來，以及消費反彈帶來的現飲場景爆發，將直接帶動高端化產品需求，催化高端化布局。

二、需求端：

1、基本盤需求包括：

（1）具備社交屬性，輕場景——高頻消費品。

（2）具備季節性——夏日飲料屬性。

2、增長盤包括

（1）年輕人的個性化需求。

（2）高收入人群需求。

（3）女性消費者需求。

（4）場景多元化需求。

關于啤酒行業的未來發展，車銘德認為在2022年低基數、消費場景恢復的背景下，短期會呈現供需兩旺的態勢；中長期來看，行業會繼續向高端化演進，刺激增量盤需求的增長。

《商務領域經營者使用、報告一次性塑料制品管理辦法》對外賣行業有何影響？

車銘德從以下三點分析了該政策對外賣行業的影響：

1、塑料的好處：輕、可塑性強、防水、耐高溫、成本低，所以需求存在剛性，在環保背景下，生物可降解塑料是一個選擇方向。

2、一次性生物降解塑料產品市場是一個政策驅動的行業，降解塑料產品具備以下兩點市場特征：

（1）分散化：我國的一次性生物降解塑料產品市場分散，統計顯示，截至2021年年底，有1200名市場經營者；

（2）規模不大：統計顯示，從銷售額來看，2021年，我國一次性生物降解塑料產品銷售收益總額90.99億元。

3、新規對外賣市場直接的影響就是商鋪成本的上升。生物可降解塑料行業如果政策加快推進，市場需求足夠大，外賣企業可能存在向上布局的可能，同時一次性塑料產品也便于運輸，可以通過規模化壓低成本。因此可以效仿蜜雪冰城，掙供應鏈的錢。

華麗家族近況

車銘德首先為大家介紹了近期華麗家族的股東大會事件

一、事件概述：

1、華麗家族公開發聲，公司第二大股東澤熙增煦向公司提出過增加公司股東大會臨時提案的要求，公司董事會對上述臨時提案進行審核后，認為澤熙增煦的股權被凍結，在過去的7年多沒有行使過表決權，提案程序存在一定瑕疵，董事會希望在澤熙增煦的股權爭議解決后再進行提案并積極和澤熙增煦保持溝通，因此不對其提出的臨時提案予以公告。

2、徐翔方質疑，按相關規定，澤熙增煦在提交臨時提案后，華麗家族應在兩天內進行披露，但公告中沒有看到公司的臨時提案，且其已于5月12日按照華麗家族的要求補充了所有材料。

3、5月初，徐翔通過媒體喊話“自己已忍無可忍”，華麗家族基本面如果持續惡化，甚至會面臨退市危機，這是對包括自己在內的廣大投資者的極度不負責任。要進入董事會“監督他們（華麗家族）的經營。現在房地產行業不是很好，肯定要進行轉型，主要目的就是要穩定市值”。

4、5月17日，股東大會21項議案被全部否決，并收到監管問詢函。

5、在5月18日盤后華麗家族發布的《華麗家族股份有限公司股票交易異常波動公告》中，華麗家族不再將澤熙股權司法凍結和7年沒有行使表決權，作為不上會表決澤熙方面的臨時提案的理由。華麗家族表示，澤熙投資向公司提出過增加公司股東大會臨時提案的要求。公司董事會在對上述臨時提案進行審核后，認為提案程序存在一定的瑕疵，因此不對其提出的臨時提案予以公告。

二、淵源：

2008年，華麗家族通過定向增發借殼SST新智上市。上市后的首份半年報里，公司營收、凈利均出現不同程度的下降，同時經營性現金流為負，這讓華麗家族考慮變賣資產回籠資金。2009年，華麗家族通過轉讓資產和增發新股，回籠資金15億元。

2010年10月，華麗家族實控人王偉林為解決資金困難，決定出售華麗家族股票。據媒體報道，經人介紹，王偉林與徐翔結識。2010年12月20日起，徐翔開始控制澤熙增煦買入華麗家族股票，最終王偉林成功套現12.35億元。

2014年11月，華麗家族提出“去房地產化”，并陸續提出跨界投資機器人、石墨烯、臨近空間飛行器等熱門領域。這一年，華麗家族完成非公開發行股票，澤熙增煦成為認購最大戶，認購上限9000萬股，合計3.303億元，占總股本5.62%，一躍成為公司第二大股東。

三、徐翔的目的：

1、保護自身權益，防止資產繼續縮水。

2、有分析認為，徐翔想要進入董事會的最終目的是拿下華麗家族控制權，重新回歸資本市場。根據證券法和相關監管規定，徐翔不能擔任上市公司的董事、監事、高級管理人員，也不能參與公司經營決策和管理工作，但依然有法定的股東代表權，可以把自己的代表推進董事會。

華麗家族股權較為分散，截至2023年一季度，華麗家族只有兩位持股超過5%的股東，分別為上海南江以及澤熙增煦，對應持股比例分別為7.12%、5.62%，前十大股東的合計持股比例為17.54%。因此，便于通過進入董事會進一步謀求公司的控制權。

3、因為土地儲備少，經營不善，無論是轉型做新業務、還是做投資平臺，壓力都較小。

四、公司現狀

1、華麗家族是一家以住宅地產開發為核心業務，以建筑裝飾和綠化環保等為配套的中小型房地產企業。

2、公司現階段的房地產開發業務主要分布在蘇州和遵義兩地。截至 2022 年 12 月 31 日，公司土地儲備面積為8.53萬平方米，包含蘇州項目待開發土地面積2.32萬平方米以及遵義項目待開發土地面積6.21萬平方米。總裁蔡順明坦言，地產主業受戰略影響，未能及時補充土儲，導致存量資源匱乏。

3、創新業務皆表現不佳。

（1）公司旗下的寧波墨西和重慶墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生產、制備及應用。受技術標準、產品成本以及市場拓展等因素的影響，公司石墨烯產品的銷售未形成有效規模，產能亦未得到充分釋放，寧波墨西和重慶墨希目前均處于持續虧損狀態。

（2）2022年，公司下屬的南江機器人產品市場占有率不高，仍處于虧損狀態。

（3）2022年，向華泰證券轉讓華泰期貨40%股權，價款共計15.9億元。

4、在這樣的背景之下，管理層計劃，將進一步聚焦房地產開發業務。總裁蔡順明透露，當前房地產行業已由高周轉步入改善型市場，與華麗家族產品基因相吻合。因此，我們選擇重回房地產行業，聚焦上海市場。

五、具體來看，

1、2020年以來，營業收入每年以50%的速度下降，2022年，公司實現營業收入2.11億元，比去年同期減少3.13億元，同比減少59.71%，造成營業收入減少的主要因素是房地產項目本期交房面積減少88.08%，同比結轉收入減少3.15億元，減少幅度61.66%。2022年房地產收入占營收比重為92.89%，造成總收入下滑。

歸屬于上市公司股東的凈利潤也持續下滑，2020年1.50億，2021年0.96億，2022年0.76億。

2、現金流

（1）經營現金流，持續為負

2020年：2.35億

2021年：-2.72億

2022年：-1.65億

（2）投資現金流：

2022年15.73億，主要是轉讓華泰期貨股權所得，但2022年長期股權投資額為1.05億，可用變現的彈藥不足了。

（3）融資現金流：

2021年：-1.29億，2022年：-0.69億，變動的原因主要系本期公司歸還借款較上年同期減少 4088 萬元。

3、費用

管理費用很高，2021年1.13億，2022年1.18億（2022年費用化研發投入403.11萬）。主要是工資費用較高，徐翔方面對《國際金融報》也曾表示，除了業績表現不佳，其還對公司治理存在質疑，其中一點是高管收入與下滑的業績不相匹配。

4、資產結構

（1）2022年應收賬款434.87萬，存貨18.45億——銷售渠道不暢，有大量土地需要被開發消化（主要是遵義土地）。

（2）2022年資產負債率24.46%，負債方面，2022年應交稅費7.73億（應繳土地增值稅7.67億）一年內到期的非流動負債2.96億。短期償債壓力較大，稅費對利潤有壓力。

（3）2022年貨幣資金：14.01億（主要是出售華泰期貨所得），無論是加大拿地力度還是布局新業務，都需要資金，后續加大債務融資存在空間。

微軟收購動視暴雪的最新動態

車銘德介紹，此次收購的大背景是隨著人們收入提升和技術進步，核心場景從公司到客廳，扁平化的結構讓自由辦公成為可能，每個人會有更多的娛樂時間，因此占領客廳、占領游戲場景很重要。微軟需要軟實力來對抗索尼和任天堂，XboxCEO菲爾·斯賓塞曾坦言2022年平臺確實缺乏第一方游戲。X-box+游戲，打造沉浸元宇宙場景，元宇宙的建設需要大量內容、然后是場景、然后是交互、然后是聯通，微軟“AIGC的能力應用（生產）+云服務（鏈接）”，有助于加速元宇宙布局。

車銘德指出，元宇宙的壟斷更可怕，因為會形成更大的信息繭房，無論從商業安全性角度（反壟斷）還是信息安全性角度，都需要一定的監管。

百度最新業績解讀

車銘德介紹，第一季度，百度實現營收311億元（人民幣），同比增長10%；non-GAAP凈利潤57億元，同比增長48%。其中百度核心業務實現營收230億，同比增長8%，在線營銷業務實現166億營收，同比增幅6%，經歷4個季度下跌后增速回正，但從2021年第一季度到本季度，百度在線營銷業務同比增速從27%放緩至6%。

車銘德認為，百度在線營銷業務表現不佳的原因有以下幾方面：

（1）廣告市場整體疲軟；

（2）搜索與廣告出現背離趨勢，一方面短視頻等視頻廣告用戶接受門檻更低、接受度更高，另一方面，獨立種草拔草平臺也具備了搜索功能，成為更多年輕人選擇，比如小紅書和電商平臺；

（3）gpt將重塑搜索，傳統搜索營收模式受到沖擊。

車銘德提出，未來可以關注百度以下幾方面業務：

（1）大模型：

（2）云服務：

（3）自動駕駛。

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免責聲明：本直播欄目所有內容和建議僅供參考，不應作為投資決策唯一參考因素，投資者應自主作出投資決策并自行承擔投資風險。投資有風險，入市需謹慎。

（本文首發于鈦媒體APP，作者｜平臺運營部編輯雨朦）

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