越南房地產(chǎn)炸了。

(資料圖)

10多萬(wàn)房產(chǎn)中介失業(yè)，1200多個(gè)爛尾樓盤(pán)，40%的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，房?jī)r(jià)暴跌37%，銷(xiāo)售額暴跌75%......

這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中國(guó)人的想象。一個(gè)小小的越南，總面積類(lèi)似于中國(guó)云南省，總?cè)丝谙喈?dāng)于中國(guó)河南省。可是，被譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)爛尾數(shù)量第一的河南鄭州市，總問(wèn)題樓盤(pán)也才106個(gè)，而越南胡志明市爛尾樓盤(pán)數(shù)量超過(guò)了300個(gè)，全越南境內(nèi)爛尾樓盤(pán)1200多個(gè)，涉及金額340億美元。

在《暴跌30%！房地產(chǎn)泡沫破裂后，為什么大量租客被逼自殺？》一文中，隊(duì)長(zhǎng)跟大家講了韓國(guó)房地產(chǎn)爆雷后，租客大量自殺的人間慘劇。可為什么越南房地產(chǎn)也會(huì)爆雷呢？李嘉誠(chéng)重金押注的越南房地產(chǎn)，怎么就沒(méi)有復(fù)制中國(guó)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)奇跡？中越兩國(guó)房地產(chǎn)有著怎樣的差異？

這一切還得從一樁土地拍賣(mài)說(shuō)起。2021年，越南頂尖房企新皇明集團(tuán)以245000億越南盾在胡志明市買(mǎi)下一塊土地。這塊土地只有1萬(wàn)平米，折合人民幣68萬(wàn)/平米，創(chuàng)造了越南土拍的歷史最高價(jià)。

這是什么概念呢？2021年的香港地王新海濱3號(hào)成交價(jià)508億港幣，34萬(wàn)港幣/平米，折合人民幣31萬(wàn)/平米。

2019年的深圳地王，位于龍華紅山的A817-0609宗地拍賣(mài)總價(jià)65.85億，土地均價(jià)20萬(wàn)/平米。

2019年的北京地王，豐臺(tái)區(qū)造甲村綜合用地拍賣(mài)總價(jià)79.4億，土地均價(jià)13.45萬(wàn)/平米。

對(duì)比就可以發(fā)現(xiàn)，越南胡志明市中心的土地拍出了地球最高價(jià)，比世界上土地最貴的香港還要高出一倍，碾壓中國(guó)北上廣深，日本東京、韓國(guó)首爾、美國(guó)紐約、英國(guó)倫敦都被越南胡志明市踩在腳下。

新皇明集團(tuán)是瘋了嗎？它怎么敢用這么高的成本去買(mǎi)一塊地？這是準(zhǔn)備用來(lái)造皇宮嗎？可越南皇帝早就被推翻了，誰(shuí)買(mǎi)得起這么貴的房子啊？新皇明的錢(qián)從哪里來(lái)的？

答案有兩個(gè)：一是境內(nèi)債券；二是美元債券。

在中國(guó)，房企發(fā)債是非常嚴(yán)格的。沒(méi)有得到政府審批，房企是不能隨意發(fā)債的。但越南不同，越南覺(jué)得自己經(jīng)濟(jì)起步比中國(guó)晚了10年，它渴望追回在兩山輪戰(zhàn)中失去的十年。怎么辦呢？越南就想了一個(gè)辦法，基礎(chǔ)差沒(méi)關(guān)系，那就借外資來(lái)發(fā)展。

越南就把步子邁得比中國(guó)更大，改革比中國(guó)更激進(jìn)。越南實(shí)施寬松的金融政策，房企可以自由發(fā)行債券，越南的房地產(chǎn)也歡迎外資涌入。在越南看來(lái)，這外資一進(jìn)來(lái)，越南房地產(chǎn)不就欣欣向榮嗎？水泥、建筑、家電、工程等配套產(chǎn)業(yè)，不就起飛了嗎？中國(guó)用了40年才走完西方發(fā)達(dá)國(guó)家200年的城市化進(jìn)程，越南不用40年，30年就搞定！

金融口子一開(kāi)，外資就瘋狂涌入了。越南主要有兩大外資進(jìn)入，一個(gè)是美國(guó)資本，另一個(gè)就是中國(guó)資本。為了抵御疫情，特朗普和拜登兩任美國(guó)總統(tǒng)都搞了美元大放水，瘋狂印鈔，大量的美元進(jìn)入土耳其、俄羅斯、韓國(guó)、越南四個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體。土耳其、韓國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)被打崩了，俄羅斯房地產(chǎn)則因?yàn)榻鹑诜怄i，美元撤退，反而被擠出了泡沫。越南，就成了美元的另一個(gè)蓄水池。

當(dāng)美元如潮水般涌入時(shí)，越南房?jī)r(jià)開(kāi)始狂飆猛進(jìn)，三年翻3倍，12年翻15倍，越南股市在10年間也翻了5倍。這種場(chǎng)面中國(guó)人太熟悉了！這不就是10年前的中國(guó)嗎？

而在中國(guó)這邊，嚴(yán)厲打擊炒房，炒房客的生存空間越來(lái)越小。這時(shí)，中國(guó)炒房團(tuán)一眼看向越南，發(fā)家致富之路就在隔壁啊！

于是，中國(guó)資本狂熱地涌入越南房地產(chǎn)。在李嘉誠(chéng)投資胡志明市的時(shí)候，中國(guó)資本對(duì)越南房地產(chǎn)的押注打到一個(gè)新高潮。中美兩國(guó)資本都押注越南房地產(chǎn)，越南人也不傻啊。越南中產(chǎn)階級(jí)看著房?jī)r(jià)飆漲，也紛紛加入炒房隊(duì)伍中。

像新皇明集團(tuán)這類(lèi)越南頂尖房企發(fā)行的債券，根本不愁銷(xiāo)路，只要發(fā)行，立即就一搶而空。這就形成了一個(gè)金融泡沫惡性循環(huán)：

中國(guó)資本、美國(guó)資本提前入場(chǎng)，鎖定核心土地、房源，哄抬價(jià)格。越南房企發(fā)行地產(chǎn)債券，越南中產(chǎn)階級(jí)爭(zhēng)先恐后的上車(chē)，買(mǎi)房地產(chǎn)債券，生怕自己吃不到房地產(chǎn)紅利。畢竟，所有越南中產(chǎn)都認(rèn)為，胡志明市就是下一個(gè)中國(guó)上海！這時(shí)候不上車(chē)，以后就沒(méi)機(jī)會(huì)了。

新皇明集團(tuán)等房企拿到錢(qián)后，就以超高溢價(jià)去買(mǎi)地，買(mǎi)了地，再以更高的價(jià)格抵押給銀行貸款，貸了款再買(mǎi)地，再發(fā)債券，再抵押，不斷循環(huán)。

這就出問(wèn)題了。中國(guó)的房地產(chǎn)是跟土地財(cái)政綁定的，大部分錢(qián)都流入到公共設(shè)施建設(shè)了，如修路、搭橋、建醫(yī)院、建學(xué)校等，走的是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。可越南房地產(chǎn)不對(duì)勁，錢(qián)在打空轉(zhuǎn)，沒(méi)有進(jìn)入到實(shí)地經(jīng)濟(jì)，它是跟外資捆綁的。是持續(xù)涌入的外資抬高了越南房地產(chǎn)的價(jià)格，而越南本地中產(chǎn)的錢(qián)包都成了外資的接盤(pán)俠。

當(dāng)美元加息，中美資本撤退的時(shí)候，越南房地產(chǎn)頃刻間就崩盤(pán)了。胡志明市的平均工資才3000/月，但平均房?jī)r(jià)達(dá)到了2.2萬(wàn)/平米。越南窮人是買(mǎi)不起房子的，而有實(shí)力買(mǎi)得起房子的越南中產(chǎn)又被外資割了韭菜，全靠越南資本根本就接不住房地產(chǎn)的盤(pán)，只能原地爆炸，經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)。

中越房地產(chǎn)最大的差異在于，一個(gè)用土地財(cái)政鎖死房地產(chǎn)紅利，讓資本出不去，再通過(guò)轉(zhuǎn)移支付，推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)。而越南房地產(chǎn)是想搭外資的便車(chē)，結(jié)果外資玩完越南的姑娘，轉(zhuǎn)身就跑，既騙了越南的身子，還騙了越南的錢(qián)，留下1200多個(gè)爛尾樓盤(pán)，讓越南人還沒(méi)富起來(lái)，就先背上了340億美元的爛尾樓！

越南想借外資在城鎮(zhèn)化上彎道超車(chē)，直接翻到陰溝里去了。

抄中國(guó)的作業(yè)，沒(méi)抄全！

合理利用外資，是把外資捆綁在中國(guó)，建房子、建工廠(chǎng)、買(mǎi)設(shè)備、培育產(chǎn)業(yè)鏈等。就像恒大爆雷時(shí)，外資跑不掉，要還錢(qián)，一分都沒(méi)有，房子有很多，外資想要的話(huà)，恒大可以轉(zhuǎn)讓給美元資本接盤(pán)。

富士康要搬走，也沒(méi)問(wèn)題，上游零部件供應(yīng)商基本都在中國(guó)境內(nèi)。即便富士康搬到越南去，還是得從大陸進(jìn)口零部件。

越南給了外資太大的自由，成為外資放縱的理由，導(dǎo)致房地產(chǎn)全面脫實(shí)向虛，成了一場(chǎng)資本的盛宴。

毫無(wú)疑問(wèn)，想要借錢(qián)彎道超車(chē)的越南，把車(chē)開(kāi)溝里去了。

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