（圖源：視覺中國）

隨著部分一二線城市樓市復蘇以及政策環境改善，今年3月以來多個核心城市的土拍熱度延續。

6月13日，成都進行了當月首場土地集中拍賣，推出8宗、共計約401畝地塊。當日兩場土拍報名企業達到112家，達到了歷來土拍之最。且自今年3月22日首場土拍以來，成都累計已成功拍賣出42宗涉宅用地，總成交面積達2294畝，總成交額為405億元。

(資料圖片僅供參考)

當然，土拍火熱的并不止成都，北京、杭州、蘇州等地土拍熱度亦不遑多讓。據諸葛數據研究中心監測，2023年5月全國主要地級市土地成交549宗，土地出讓金為2167.63億元，環比上漲16.32%，同比上漲6.2%。

但分析人士指出，土拍熱度回升與銷售復蘇情況基本一致，城市間分化明顯，且城市內部分化加劇，僅核心區域的優勢地塊是“香餑餑”。

成都二批次宅地供應首輪攔金94億元

成都最新的土拍延續高熱度。

6月13日，成都舉行了6月以來首次土拍，順利成交8宗宅地，總成交面積達401畝，總成交規劃建面為63萬㎡，總成交金額為94億元，平均溢價率為9.63%。

本次出讓宗地多為中心城區核心地塊，地塊價值高，自5月掛網以來便引發高度關注，多房企有拿地意愿。

據統計，該次土拍共有112家企業報名，其中場次一共28家報名，場次二共84家報名。開發商包括了招商蛇口、中國鐵建、建發、越秀、華潤、華發、保利、錦江統建等央國企，也有新希望、龍湖、邦泰、明信、美的等民企入場，甚至不乏湖北清能、四川聯投、西藏佳禾等稍顯陌生的房企參與。報名企業達歷來土拍之最，也側面印證了這場土拍的高熱度。

據悉，成都土拍采用“限價競買+抽簽競得”的方式進行拍賣。此次8宗地起拍樓面價為7000-18000元/㎡，清水房限價為19500元/㎡-36000元/㎡。其中，有7宗地塊溢價成交，6宗地塊觸頂成交，僅有一宗位于龍泉驛區老城區的34.18畝地塊被明信以樓面價7000元/平方米的底價獲得。

從地塊來看，熱度最高的當屬錦江區金融城錦江片區29畝宗地，在價格觸頂熔斷后，共71家企業參與搖號抽簽，最終由華潤以樓面價20700元/㎡幸運抽中。

（6月13日成都土拍情況，來源：中指數據）

值得一提的是，中指數據顯示，2023年成都的一批次土拍已順利出讓34宗涉宅地，總成交面積達1893畝，總成交規劃建面為261萬方，總成交金額達311億元，平均溢價率9.92%。據二批次供地清單，7月底前擬出讓64宗涉宅用地，6月13日即為第二批次的首次土拍。

鈦媒體APP注意到，成都土拍的火熱源自當地新房及二手房市場的“火爆”。

國家統計局數據顯示，成都一二手銷售價格同比增速持續領跑，2023年1-4月均排名全國第1。

（數據來源：國家統計局；貝殼研究院制圖）

而根據貝殼研究院成都分院數據監測，2023年5月，成都二手住宅交易量環比下滑約2成，新房認購量環比下滑1成，但一二手單月同比均有上升。2023年過去僅5個月，一二手累計交易量已達2022年全年的六成左右。

中指研究院也分析指出，1-5月份成都商品住宅銷供比為1.1，二手房市場連續3個月成交量超2萬套，進入5月份淡季后市場仍保持了較好的韌性。房地產市場的穩健表現，支撐開發企業投資節奏，預計后續土拍中核心區域優質地塊仍將吸引企業下場爭搶。

西南財經大學經濟學院教授劉璐向鈦媒體APP表示，“從房價指數來看，成都的新房和二手房價格指數都保持了較長時間的上漲勢頭，體現出當地樓市較好的發展態勢?！痹谄淇磥?，一是城市基本面好，包括基礎設施、產業結構、生態環境等，吸引了較多的新增人口，從而持續產生新的置業需求。二是成都樓市的均價相對一線城市和部分東部沿海城市而言，仍然處在相對較低的水平，因而性價比較為突出，對外來購房者較有吸引力。

土拍分化明顯

事實上，不止成都，今年以來，部分一二線城市土拍熱度也有所回升。

6月9日，杭州2023年第五批集中供地成功出讓5宗地塊，出讓金總額為104.4億元，成交樓面均價為26587元/平方米，平均溢價率為11.2%。在此次供應的5宗地塊中，4宗封頂搖號，1宗底價成交。其中，江灣新城地塊吸引了70家企業參與搖號，搖號難度再上新臺階。

此前的5月23日，杭州2023年第四批集中供地成功出讓9宗地塊，出讓金總額為138億元，成交樓面均價為18032元/平方米，平均溢價率為9.4%，其中三分之二的地塊封頂搖號，整體熱度較高。

同樣在6月7日，蘇州今年第二批9宗涉宅地塊的競價結果全部出爐，總出讓面積27.8萬平方米，起拍總價89.58億元，成交價97.73億元，溢價率9%。

無獨有偶，6月14日下午，北京土拍市場再度引發奪地大戰，海淀雙新村003-1地塊、海淀雙新村004-1地塊、順義幸福西街6022、6023-1地塊，共吸引80余家房企報名“圍獵”。

“今年的土拍，分化比較嚴重。一是不同城市之間分化很大，目前火的主要是一線城市和部分二線城市；二是同一個城市內部分化也很大?！眲㈣匆猿啥己蛷V州最近的土拍舉例，土拍火爆的主要是城市核心區，而郊區（特別是遠郊）就沒有溢價率甚至流拍。

如是所言，6月13日剛剛進行第二批涉宅用地首場土拍的廣州就呈現“冰火兩重天”的景象。該次共掛牌5宗地塊，其中番禺占了3宗，荔灣和從化各1宗。而根據拍賣結果，該次土拍共成交2宗地塊，分別為番禺大道以西BC0613006地塊（好又多地塊）、番禺客運站北側地塊，且均競價觸頂進入搖號環節，成交總價分別約為12.9億元、10.4億元，溢價率均為15%。

而在以成都為代表的一二線城市核心區地價頻繁觸頂的同時，截至5月末，集中供地的22城中，濟南、長春、無錫、鄭州等城市則以底價成交為主。

整體而言，今年全國住宅用地成交仍呈縮量態勢。中指研究院數據顯示，2023年1-5月，TOP100企業拿地總額4290億元，拿地規模同比下降8.4%。

核心城市核心地塊“僧多粥少”

土拍市場的分化亦與當前房地產市場復蘇不明朗有關。

國家統計局發布的最新70城房價數據顯示，4月份，在70個大中城市中，新房和二手房銷售價格環比上漲的城市分別有62個和36個，比3月份分別減少2個和21個。這意味著，房地產市場在經歷了一季度的強復蘇之后，4月份復蘇動能開始減弱。

中指研究院的數據也表明市場在迅速轉弱?！?023年1-5月中國房地產企業銷售業績排行榜》數據顯示，今年1-5月，TOP100房企銷售總額為29661.0億元，同比增長8.4%，但增幅相比上月下降4.4個百分點。TOP100房企銷售額，經季節調整后5月環比下降18.8%，大幅下降。

從陣營來看，頭部企業銷售保持韌性，尾部企業同比下降。2023年1-5月，TOP10房企、 TOP11-30房企銷售額平均同比分別增長16.4%、13.1%，TOP31-50房企、 TOP51-100房企銷售額平均同比分別下降2.8%、6.9%。

從企業性質來看，央國企銷售增速較高。TOP50企業中，央國企銷售額平均增長71%，混合所有、民企銷售額平均分別增長23.3%、20.1%，違約民企下降33.1%。另外，典型房企1-5月銷售額增速TOP20企業中，央國企數量占比85%，央國企聚焦高能級城市和城市群布局，擁有品牌優勢，本輪調整期內，保持了較高的銷售韌性，銷售恢復較快。

（2021年-2013年1-5月TOP100房企累計銷售額及增速情況，來源：中指數據）

貝殼研究院成都分院院長付躍華也向鈦媒體APP表示，“從二手看，市場表現并不是太理想，市場處在探底的過程中，5月負面太多，多少有情緒面的影響。6月延續下滑的趨勢未見明顯改觀，后續會體現在新房市場?！?/p>

銷售市場的分化導致土地市場的分化加劇，優勢地區的優質地塊成了房企投資側重點。付躍華表示，對開發商來講，也算是最優解。

易居企業集團CEO丁祖昱也指出，進入5月后，整體市場銷售不斷走弱，房企現金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此，未來土地市場仍將延續近期“局部火熱、整體偏冷”的格局，核心城市的核心地塊依舊會“僧多粥少”。（本文首發于鈦媒體APP，作者｜蘇啟桃）

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