7月2日晚間，中國(guó)奧園（03883.HK，以下簡(jiǎn)稱“奧園”）公布了境外債務(wù)重組方案。

根據(jù)公告，公司在2023年6月30日與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組，就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議，該部分債權(quán)人所持有境外票據(jù)占未償還本金額的約33.01%。

(資料圖)

翌日晨間，奧園連發(fā)四份公告，其中包括三份業(yè)績(jī)報(bào)告，即2021年度業(yè)績(jī)、2022年半年度業(yè)績(jī)、2022年度業(yè)績(jī)。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，2022年，奧園的營(yíng)收較上一年有所下滑，但公司虧損面縮小至-78.43億元，同比增加76.29%，公司仍處于持續(xù)虧損中。

鈦媒體APP了解到，自2022年4月1日起，奧園因無(wú)法披露上一年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，而被港交所暫停買賣且延續(xù)至今，彼時(shí)的股價(jià)為1.18港元。截至2023年7月3日，公司的總市值約34.99億港元。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括中國(guó)恒大、ST世茂、中國(guó)奧園等在內(nèi)的21家內(nèi)房股處于停牌狀態(tài)。按規(guī)定，停牌時(shí)間超過(guò)18個(gè)月將面臨摘牌，其中，多家企業(yè)已停牌超14個(gè)月。能否在“最后時(shí)間”里保住上市地位，成了當(dāng)前這些停牌房企的首要任務(wù)。

今年以來(lái)，佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)中國(guó)、上坤地產(chǎn)等上市公司成功實(shí)現(xiàn)復(fù)牌，為出險(xiǎn)房企增添了信心。鈦媒體APP注意到，刊發(fā)財(cái)報(bào)、推進(jìn)并落實(shí)債務(wù)重組，是停牌房企復(fù)牌的必經(jīng)之路。

就目前來(lái)看，奧園已完成了前兩項(xiàng)，距離公司復(fù)牌還有多遠(yuǎn)？

約33.01%的債權(quán)人同意境外債重組

2022年底，奧園的境外有息負(fù)債合計(jì)約428.18億元，其中291.43億元為債權(quán)人相互協(xié)議的一部分；境內(nèi)計(jì)息負(fù)債總額約為662.32億元。對(duì)此，公司計(jì)劃發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換。

根據(jù)境外債務(wù)重組方案，奧園新發(fā)行的融資工具包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具期限至2031年，14億股普通股，1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。具體如下。

首先，新債務(wù)工具方面。公司全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發(fā)行三支共計(jì)18億美元新債務(wù)工具，將于2026年9月開(kāi)始攤銷，最后一支票據(jù)到期日為2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率為每年7.5%-8.8%；同時(shí)，公司也擬發(fā)行5億美元新債務(wù)工具，到期日為2031年9月，利率將為每年5.5%。

其次，在普通股方面。公司擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干符合資格的債權(quán)人。相當(dāng)于重組生效日后公司備考持股量的25.22%和10.09%，對(duì)價(jià)為每股1.06港元。

再次，是無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券方面。公司將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為公司普通股份，其將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。

最后，在永續(xù)債方面。公司擬新發(fā)行16億美元永續(xù)債，相應(yīng)的現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起，并根據(jù)永續(xù)債存續(xù)的年數(shù)向上調(diào)整。另根據(jù)永續(xù)債的條款，公司可選擇遞延支付永續(xù)債的所有分配。

值得一提的是，奧園的債務(wù)重組方案采用了協(xié)議安排的模式，需要獲得出席相關(guān)債券會(huì)議75%及以上的債權(quán)人同意，才能通過(guò)方案。

另?yè)?jù)公告內(nèi)容指出，公司強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后，預(yù)期將作為奧園的“權(quán)益”入賬。由此，連同重組方案中的債轉(zhuǎn)股部分，若相關(guān)方案完成，奧園的凈資產(chǎn)將增加不低于36億美元，資產(chǎn)負(fù)債率將顯著下降。

境內(nèi)債方面，奧園已陸續(xù)達(dá)成包括公司債和非標(biāo)的展期安排，其他境內(nèi)融資安排展期工作也已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段，并與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排，完成本金逾327億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期。另有其他境內(nèi)融資安排展期工作已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

連發(fā)三份業(yè)績(jī)報(bào)告，公司虧損持續(xù)

7月3日一早，奧園便在港交所掛出了三份睽違已久的業(yè)績(jī)報(bào)告，分別是2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)、2022年年報(bào)。

從年報(bào)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，過(guò)去兩年里，奧園的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，這導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)狀況很是艱難。

具體來(lái)看，2021年，奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約500.22億元，較2020年的約677.94億元減少約177.72億元，同比下降26.2%。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約187.11億元，較2021年減少約313.11億元，同比下降62.6%。

盈利方面，2021年，奧園的毛利為虧損119.35億元，同比下降174.2%；公司歸母凈利潤(rùn)為虧損330.75億元，同比大減659.83%；毛利率為-23.9%。2022年，公司毛利約為8.41億元，同比上升107%；歸母凈利潤(rùn)為虧損78.43億元，虧損持續(xù)，但虧損面有所縮減，同比上升76.29%；毛利率為4.5%。

不難發(fā)現(xiàn)，2021-2022年，奧園累計(jì)凈利潤(rùn)虧損約為409.18億元。大幅度虧損的同時(shí)，公司還伴隨著大額度的債務(wù)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，奧園的資產(chǎn)總額約2344.26億元，較上一年同期的2614.23億元下滑10.33%，負(fù)債總額約2520.63億元；現(xiàn)金及銀行存款約51.1億元，受限制銀行存款約42.31億元；銀行及其他借款約762.94億元，優(yōu)先票據(jù)及公司債券約327.56億元。

在合計(jì)約1090.5億元的債務(wù)當(dāng)中，1年內(nèi)到期需償還的債務(wù)高達(dá)994.46億元，占債務(wù)總額的91.19%。可見(jiàn)，公司短期內(nèi)的債務(wù)壓力很是艱巨。

令人安慰的是，奧園在日前公布了境外債務(wù)重組方案，根據(jù)方案，公司新債務(wù)工具期限至2031年，這讓奧園能有足夠喘息的時(shí)間。同時(shí)，若重組方案完成，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為公司權(quán)益入賬，公司凈資產(chǎn)將增加不低于36億美元，資產(chǎn)負(fù)債率亦會(huì)得到改善。

鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，奧園也在陸續(xù)通過(guò)出售資產(chǎn)以求為公司“回血”，但值得注意的是，這些資產(chǎn)出售多以虧損收?qǐng)觥?/p>

2月16日，奧園發(fā)布公告稱，擬以2.56億港元出售奧園健康29.9%股權(quán)予南粵基金，預(yù)期公司將從出售事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)估計(jì)虧損約4476.6萬(wàn)港元。5月12日，奧園宣布出售加拿大項(xiàng)目，此次出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為4850萬(wàn)加拿大元，公司估計(jì)將為此錄得虧損約2022.6萬(wàn)加拿大元。

與此同時(shí)，奧園也在大力推進(jìn)國(guó)資入場(chǎng)。今年以來(lái)，奧園先后牽手山東健康、南粵基金、西安航投科創(chuàng)、中金國(guó)測(cè)等擁有國(guó)資背景的企業(yè)，聯(lián)合推動(dòng)其在大灣區(qū)、陜西省內(nèi)的舊改項(xiàng)目。

在“保交付”方面，最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，奧園已交付約1.9萬(wàn)套房源，交付面積約235.3萬(wàn)平方米。同期，公司未經(jīng)審計(jì)物業(yè)合同銷售額累計(jì)約74.8億元，逾九成房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行。

奧園表示，未來(lái)將繼續(xù)確保項(xiàng)目竣工交付，整合資源盤活項(xiàng)目的建設(shè)和銷售，降低營(yíng)運(yùn)開(kāi)支，全力設(shè)法改善流動(dòng)性。同時(shí)，公司及其顧問(wèn)正與若干主要境外債權(quán)人積極溝通，以落實(shí)全面的財(cái)務(wù)重組。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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