停牌16個月后，世茂集團（00813.HK）在2023年7月的最后一天實現復牌。

與上一個交易日（7月28日）實現復牌的恒大汽車（00708.HK）情況相同，復牌當天，世茂集團的股價同樣呈現“暴跌”走勢，盤中跌近70%。

截至7月31日港股收盤，世茂集團股價報收1.52港元，跌65.61%，成交額為6.27億港元，當前公司總市值約57.73億港元。

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值得一提的是，2022年3月31日停牌時，公司的股價為報4.42港元，彼時公司總市值約167.86億港元，復牌首日世茂集團市值蒸發超110億港元，這份暌違一載有余的成績單并不理想。

兩年合計凈虧損超480億元，負債總額達5367億元

在復牌之前，世茂集團曾于7月28日晚間連發三份業績報告。

從年報數據來看，2021年，世茂集團合約銷售額約2691.1億元，合約銷售面積為1528.6萬平方米，當期末的土地儲備約7146萬平方米。

報告期內，公司總收入約1077.97億元，較2020年同比下降20.4%。其中，87.7%來自物業銷售，約為944.9億元；12.3%來自酒店經營、商業運營、物業運營及其他業務，約為133.09億元。營收下滑的原因在于項目的完工進度不及預期。

進入2022年，上述指標均呈現出下降走勢，公司業績持續虧損中。

2022年度財報顯示，期內，世茂集團合約銷售額約865.2億元，合約銷售面積約537.4萬平方米，當期末的土地儲備約6050萬平方米。

截至當期末，公司實現營收約630.4億元，較上一年大幅下降約41.5%。其中，物業銷售約502.6億元，占總收入的79.7%；酒店經營、商業運營、物業管理及其他業務收入約127.8億元，占總收入的20.3%。

從虧損情況來看，2020年至2022年，世茂集團的凈利潤分別為126.28億元、-270.93億元、-214.92億元。顯然，公司已連續虧損兩年，累計虧損達到485.85億元。對此，世茂集團給出的原因是受收入和毛利的影響，而2022年虧損面縮小則是由于毛利增加以及出售附屬公司和合營企業的其他收益增加。

鈦媒體APP了解到，過去兩年，世茂集團曾多次通過出售資產以求補充現金流，包括香港維港匯項目股權、廣州亞運城所持股權、上海黃浦路229號地塊、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊、倫敦金融城寫字樓項目等等，合計回籠資金超150億元。

之所以如此大規模額出售資產，最主要的原因在于公司目前高企的債務壓力。2022年末，世茂集團的總負債額達到5367.5億元，其中，非流動負債約911.77億元，流動負債約4455.28億元；合約負債及有關增值稅共約1252.40億元，剔除預收款項后的負債約為4114.66億元。

在流動負債中，公司的銀行借貸（即有息負債）占據了重要比例。年報數據指出，2022年，世茂集團的借貸總額約2740.07億元，較2021年底的2317.59億元增加18.2%。其中，一年內到期的借款約1748.44億元，占比高達63.81%，短期債務壓力較大。

同時，一年內到期的優先票據還有165.28億元，使公司短期內的償債壓力進一步擴大。

世茂集團在年報中表示，借貸額度增加主要是由于房地產行業持續衰退及國內新冠疫情多點散發，使部分聯營公司及合營企業的合作伙伴提早撤回投資權益以避免流動性風險。

值得一提的是，世茂集團目前的凈負債率達到302.2%，而2021年的這一數據還是156%；剔除預收款項后的資產負債率約為83.8%；現金短債比為0.03。

境內外債務方面。其中，境外正在推進債務重組，涉及68億美元優先票據、21億美元及209億港元的境外銀行和金融機構借款，境內則已推進了共約175億元債券展期等。

年報里“沒有披露的數據”

2021年底，瑞銀的一份報告指出世茂集團有1200億元的表外負債，被市場認為是“做空”該公司。

兩年后，彼時瑞銀的說法似乎得到了驗證。

時間先拉回到2022年3月，當時普華永道辭任世茂集團核數師一職，在辭職函中，羅普華永道要求公司提供關于涉及合營企業及聯營公司的若干信托貸款安排的資料，并對這些信托貸款進行獨立調查，公布調查結果且采取適當的補救措施。

隨后核數師中匯安達接任普華永道，但在最新披露的兩份年度業績報告中，中匯安達均不對其綜合財務報表發表意見，并給出“無法就持續經營基準的重大不確定性發表意見”。其依據是，目前世茂集團仍面臨較大的債務壓力，以及一筆信托融資相關事項利息開支無法明確于何時做出。

債務方面，前文已經有所提及，截至2022年末，世茂集團的有息負債總額達到2740.07億元，較2021年增長18.2%、較2020年增長59.68%。期內公司未如期償還的借貸共計872億元，直至財報發布日期，世茂集團未如期償還的借貸約為1211億元。

信托貸款方面，是世茂集團與中信信托之間的一筆融資，緣起2018年世茂集團為開發深圳龍崗區的“世茂深港國際中心”項目一事。

2018年4月，世茂集團為開發上述項目向中信信托獲取到132億元的綜合授信，其中49.4億元為增資款，中信信托關聯公司獲得項目公司30%股權；37.6億元為股東貸款，45億元是特定資產收益權貸款。

據悉，上述融資交易與相關資產抵押在2018年均被計入世茂集團當年的綜合財務報表中，且向核數師審計披露。2020年，公司通過“悉數還貸+再次貸款”的操作，將貸款數額下降至87億元，但項目公司30%股權仍登記在中信信托關聯公司名下。

2020年至2021年的業績報告中，世茂集團將上述項目公司30%股權對應融資，列示為非控制性權益金額57億元、59億元。

2022年3月，世茂集團向中信信托回購了項目公司30%的股權，作價49億元，并將相關金額在年度報告中列為“借貸”。因此，世茂集團于2022年末確認應計利息撥備17億元。

但核數師無法證實中信信托出資的實質，也無法獲得充分適當的審計證據，驗證這筆17億元的利息撥備應在2022年度或者過往年度做出，以及對應年度應計利息撥備對潛在利潤的影響。

一位不愿具名的業內人士指出，“簡單來理解，世茂集團此前將這筆融資當作是少數股東出資，如今變更為有息負債，也就是此前的資產負債表被扭曲，資產變多，負債變少?！?/p>

而針對世茂集團的復牌，易居研究院研究總監嚴躍進向鈦媒體APP表示，世茂集團實現復牌對于公司后續加快處置債務問題等具有積極作用。世茂集團屬于本輪房企債務風波中受沖擊較大的企業，其債務問題的處置和企業復牌，本身具有非常好的信號意義。而解決債務問題需要有新技巧，尤其是此次復牌后恰是中國房地產政策持續全面放寬的重要階段，此次企業需要積極關注此類新政策，積極主動做好銷售等工作，更好修復外部投資者對其的信心。（本文首發于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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