眾所周知，近兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)低位運(yùn)行，在樓市復(fù)蘇動能趨緩的市場環(huán)境下，行業(yè)經(jīng)歷了一場劇烈洗牌，房企業(yè)績大幅收縮，格局持續(xù)分化。雖然國央企占居前列并保持較高韌性，但也不乏一些民營房企默默發(fā)力，憑借其穩(wěn)健運(yùn)營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)業(yè)績逆勢增長，在行業(yè)內(nèi)形成一股逆流而上的堅(jiān)實(shí)實(shí)力，從而脫穎而出。

(資料圖)

據(jù)克而瑞公開房企全口徑銷額榜單分析梳理，2023年1-7月累計(jì)全口徑銷額TOP100房企中， 2021年至今全口徑銷額排名逐年持續(xù)上漲并累計(jì)漲超20名的房企共計(jì)13家，其中實(shí)力及背景雄厚的國央企占據(jù)超7成，民營企業(yè)僅3家。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞公開房企全口徑銷額榜單，鈦媒體整理

根據(jù)上述房企近幾年的銷額梳理來看，有6家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)連續(xù)較為明顯的上升趨勢。其中有2家為民營房企，分別是偉星房產(chǎn)和復(fù)地集團(tuán)。其中偉星房產(chǎn)2023年1-7月累計(jì)全口徑銷額更是同比上漲超6成。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞公開房企全口徑銷額榜單，鈦媒體整理

從這些排名及銷額連續(xù)上升企業(yè)的發(fā)展原因來看，主要可以歸結(jié)于以下兩類：

1. 國央企：

1) 自身實(shí)力就相對雄厚，背靠母公司，擁有較強(qiáng)的政企關(guān)系、資金實(shí)力和資源優(yōu)勢，例如象嶼集團(tuán)。

2) 部分地方性國企，在當(dāng)?shù)爻袚?dān)著部分城市建設(shè)功能，項(xiàng)目資源來源穩(wěn)定，不僅具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，也有較為豐富的住宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，例如大家房產(chǎn)。

2. 民營房企：

1) 城市深耕及產(chǎn)品口碑打造，例如偉星房產(chǎn)。

2) 房企提前轉(zhuǎn)型布局，轉(zhuǎn)型或者多元產(chǎn)業(yè)運(yùn)營開發(fā)、代建等思路，例如復(fù)地集團(tuán)。

房地產(chǎn)市場在前期快速擴(kuò)張期間，不少深耕本土的民營房企在全國化浪潮中被淹沒，而在本輪行業(yè)洗牌后，除了那些自身實(shí)力雄厚的國央企，此前那些具有市場認(rèn)可度的本土民營房企又憑借口碑以及資金安全性逆勢而上。

偉星房產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)逆勢增長？

8月初，克而瑞2023年1-7月房企全口徑銷額榜公布，TOP50出現(xiàn)了一顆新星——偉星房產(chǎn)。2023年1-7月偉星以全口徑銷售額229.3億元，較去年同期增長超6成，位列房企第41位，已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)增長，較2021年躍升47位。

2021年，銷售額不過300億的偉星就開始斥資拿地布局，兩年年均拿地金額超過150億元，兩年拿地銷售金額比達(dá)到0.67，2022年起就長期位于拿地金額排行榜TOP20。

2023年，在許多房企發(fā)展陷入停滯的同時(shí)，偉星房產(chǎn)依然選擇斥資近百億元擴(kuò)儲， 1-7月累計(jì)新增貨值235億元，躋身TOP20，位居房企第18位，超過了碧桂園、金地等老牌房企。今年3月，在南京首輪土拍中，偉星力壓中海、招商、保利、華潤等20家房企，以31億元拿下南京總價(jià)第二貴的地王，也打響了地產(chǎn)圈內(nèi)的名氣。

從“紐扣大王”轉(zhuǎn)型“地產(chǎn)新貴“

據(jù)公開資料顯示，偉星房產(chǎn)隸屬于中國偉星集團(tuán)。偉星集團(tuán)成立于1976年9月，總部位于浙江臺州臨海，目前擁有服裝輔料、新型建材、光學(xué)制品、房地產(chǎn)、水電、金融投資六大支柱產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛袀バ枪煞荩?02003）和偉星新材（002372）兩家上市公司，這兩家上市公司在各自細(xì)分領(lǐng)域均處于頭部位置，其產(chǎn)品被應(yīng)用于航天、奧運(yùn)、軍工等國家重要領(lǐng)域。

其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)——偉星房產(chǎn)創(chuàng)建于1993年，主要布局在浙江省與安徽省。起初偉星房產(chǎn)并沒有走上全國化之路，而是按照自己的節(jié)奏，深耕熟悉的市場。目前偉星已經(jīng)在合肥、蕪湖、馬鞍山等城市穩(wěn)坐頭把交椅。

作為一家制造業(yè)背景的民營房企，躋身房企TOP50是相對罕見的，上一家較為有名的制造業(yè)背景房企還是美的置業(yè)。從1976年誕生于浙江臨海的一枚紐扣起家，做到中國最大的紐扣龍頭，再到發(fā)展至“地產(chǎn)新貴”的轉(zhuǎn)型，偉星房產(chǎn)是如何做到的呢？

在2022年經(jīng)營工作會議上，偉星房產(chǎn)又提出了一個“小目標(biāo)”，未來三至五年，要實(shí)現(xiàn)500-900億元的銷售規(guī)模，逆勢增長率為47%-164%，底氣又何在呢？

1.有深耕實(shí)體產(chǎn)業(yè)的母公司背書，融資具備優(yōu)勢

其實(shí)在民營房企中，一些多元化實(shí)業(yè)企業(yè)也在著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不少見。這類企業(yè)憑借母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動，融資具有一定優(yōu)勢，且過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小、杠桿較低、負(fù)債壓力較小。隨著房地產(chǎn)行業(yè)紅利消退、格局生變，一些依靠杠桿快速周轉(zhuǎn)的中小企業(yè)，資金面緊張甚至資金鏈斷裂等現(xiàn)象偶有發(fā)生。因此在母公司的實(shí)力背書下，偉星房產(chǎn)依然保持穩(wěn)健，并默默逆勢上升。

2.穩(wěn)健務(wù)實(shí)，城市深耕

偉星房產(chǎn)以專注深耕特定城市為抓手，專注地產(chǎn)開發(fā)，具有較強(qiáng)的區(qū)域口碑。從制造業(yè)到地產(chǎn)業(yè)，偉星房產(chǎn)同樣延續(xù)了做實(shí)業(yè)的穩(wěn)健和務(wù)實(shí)，堅(jiān)持深耕區(qū)域市場，自2000年進(jìn)入蕪湖，偉星陸續(xù)開發(fā)了40多個項(xiàng)目，當(dāng)?shù)刈≌袌稣加新食?0%。也是因?yàn)橛兄鴪?jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)與長期積累的口碑，偉星區(qū)域深耕的步伐逐漸邁入合肥、南京和杭州等周邊強(qiáng)省會城市。

3.積極補(bǔ)倉高能熱點(diǎn)城市，連續(xù)在南京、杭州等高能級城市開疆拓土

近年來房企投資收縮趨勢較為明顯，資源占有亦是共識，更多的聚焦在市場足夠支撐的一二線城市及部分核心城市。偉星房產(chǎn)大概率也是遠(yuǎn)瞻到了這一點(diǎn)，致使其出手“抄底”，除了深耕的區(qū)域外，積極布局。 近兩年在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%，同時(shí)布局南京、杭州等熱點(diǎn)城市。

4.探索“住宅+商業(yè)（其他）”的多輪驅(qū)動模式

經(jīng)歷了本輪房地產(chǎn)大調(diào)整，出險(xiǎn)房企的前車之鑒，也或是來自于制造業(yè)基因的謹(jǐn)慎，偉星房產(chǎn)更重視現(xiàn)金流和利潤增長，穩(wěn)步前行。同時(shí)提出探索“住宅+商業(yè)（其他）”的多輪驅(qū)動模式，這也是當(dāng)下很多頭部房企轉(zhuǎn)型、發(fā)展的新思路。高瞻遠(yuǎn)矚，打造短期難以復(fù)制的核心競爭力，在未來的市場環(huán)境下將預(yù)期獲得更加優(yōu)秀的表現(xiàn)。

本土依賴度相對較高，無標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線

1.對本土的依賴度相對過高

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，排名逆勢而上的民營企業(yè)中，起源省份貢獻(xiàn)平均占比為76.9%，深耕力度最強(qiáng)，但大部分企業(yè)的銷售對單省份的依賴度較高。在這其中，長三角城市群，包括上海、杭州、南京等高能級城市，以及長三角內(nèi)熱點(diǎn)三四線城市表現(xiàn)最為亮眼。

偉星房產(chǎn)就是其中的代表，2022年起源省份的銷售占比接近4成。雖然目前偉星房產(chǎn)也在積極布局其他高能級熱點(diǎn)城市，處在有序向外拓的過程中，但全國化程度相對較低。長期來看，如若后續(xù)想要持續(xù)性的擴(kuò)大發(fā)展，后續(xù)除了深耕大本營外，外省的品牌落地，產(chǎn)品品質(zhì)及口碑也應(yīng)吹響號角。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞，鈦媒體整理

2.未形成標(biāo)準(zhǔn)/豐富的產(chǎn)品線

從產(chǎn)品系列角度看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，布局超5城的亮眼“腰部”房企基本均已形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線。如中建系房房企根據(jù)不同置業(yè)需求的目標(biāo)客群推出不同系列產(chǎn)品；大家房產(chǎn)甚至還推出了未來社區(qū)系列產(chǎn)品。而偉星房產(chǎn)還未有屬于自己的產(chǎn)品線，而是結(jié)合根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略并結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)針對性的專注于滿足特定幾種需求產(chǎn)品系列的打造。

但要知道，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線不僅有助于房企的深耕、外拓，降低開發(fā)成本、提高開發(fā)效率，更易于相似城市的產(chǎn)品復(fù)制，降低外拓的試錯成本。而且豐富的產(chǎn)品線又有利于覆蓋多層次目標(biāo)客群。因此產(chǎn)品線的打造，以及新型且符合大眾需求的產(chǎn)品探索也是重中之重，在改善型趨勢下產(chǎn)品升級能力也將成為重要的考量。

當(dāng)前隨著穩(wěn)信心等諸多利好政策的信號釋放，未來行業(yè)發(fā)展也將進(jìn)入一輪新的穩(wěn)定期。從規(guī)模化房企的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)前房企要想業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定上升并獲得更大發(fā)展的空間，仍需要在投資布局、產(chǎn)品研究、品牌推廣等多方面提升完善。

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