今年以來一些地區逐步對房地產調控政策進行調整。特別是4月份至今，各地穩樓市的刺激政策此起彼伏，不論是調控政策次數還是范圍都刷新了最近幾年的紀錄。
在地方政府密集完善房地產調控政策的同時，4月29日召開的中央政治局會議對房地產調控進行了明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。可以說，這給市場吃了一顆定心丸，釋放了穩投資、促銷費的強烈信號，有助于打消市場顧慮，提振房地產開發企業的投資熱情和市場的消費信心。
房地產發展到今天，其在整體國民經濟體系中，不僅規模大、占比高，而且鏈條長、牽扯多，房地產發展直接關系穩增長、惠民生、調結構、促改革和防風險，既可以是經濟社會發展的壓艙石，也可能是風險源，對國家經濟社會發展和進退舉足輕重。當前形勢下，政府政策要積極有為，我們認為：加快實施青新市民安居工程可以實現“穩定房地產市場，化解房地產市場風險，惠及青新市民民生和穩住宏觀經濟基本盤”的“一石多鳥”。
因城施策，支持一些城市調整限購、限售等政策
今年以來，國際國內宏觀環境出現一些超預期變化。新冠疫情在我國出現快速蔓延態勢，特別是經濟中心上海的疫情，對經濟社會運行帶來巨大挑戰。俄烏沖突不僅對俄烏乃至歐洲產生直接的巨大影響，而且給世界和平發展帶來巨大威脅，對中國的外部環境與開放發展都將產生深刻而嚴峻的影響。此外，中美宏觀政策加快分化。2022年3月份開始，中美兩國同期限國債收益率差距不斷收窄引發市場擔憂。這從實際和預期兩個層面增加宏觀經濟和樓市下行壓力。
政策寬松正不斷加碼。自2021年四季度以來，宏觀政策寬松不斷增加。推出普遍性降息降準、結構性貨幣政策，政府擴大發債和開支等。涉及房地產的政策不斷出臺，包括抵押貸款、降低首付比例、降低房貸利率等，擴大抵押貸款支持優質企業對出險企業的并購貸款，允許債務展期，規范預售資金監管等，保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理，暫緩試點開征房地產稅。許多城市包括一、二線城市都進行了政策調整或者逆轉，包括放寬落戶、取消限售、限購政策等等。據央行金融司的數據，3月份以來全國已經有100多個城市的銀行自主下調了房貸利率。
目前，信心恢復和預期轉強低于預期。長期內住房市場基本飽和、房住不炒的調控，短期內2021年第三季度個別企業風險暴露和市場下滑的沖擊，外部的疫情加重、俄烏沖突等嚴峻形勢，內部的一些開發企業的違約，一些住戶部門延期還貸，一些金融機構不良貸款增多，一些區域市場快速降溫不斷持續甚至擴大。所有這些因素相互影響，不僅導致供求尤其需求收縮，而且影響市場信心提振和預期轉強。出于風險考量，多數城市住戶部門表現出明顯的等待和觀望。銀行，尤其信托、基金、私募、債券市場等表現十分謹慎。除了地方國有企業外，開發企業購地顯著下降。優質企業并購出險或者困難企業項目落地較少。1-3月份，房地產開發企業到位資金同比下降19.6%，個人按揭貸款下降18.8%，土地購置面積下降41.8%。
此外，還有一些現象值得關注。比如，市場風險可能會持續釋放，可能還會有房企出現流動性風險，而這也會增加金融機構的不良貸款。
雖然住房市場面臨著上述困難，但是仍有較大的需求潛力，確保房地產市場穩定也存在諸多有利條件和政策工具。基于以上情況，穩定房地產市場，應化解房地產風險，支持宏觀經濟基本盤，堅持“房住不炒”不動搖的定位，優化政策支持多層次的住房需求。
首先，要優化市場調控的政策體系。優化資金監管并微調金融政策。繼續縮短審批時間，降低首套住房貸款利率，適當而不過度降低二套房首付比例，首付比例不低于30%。指導商業銀行嚴格執行規范收貸規則。加快發行公募房地產信托投資基金。加快試點并推出住房抵押貸款證券化。允許房地產企業增資擴股和上市融資。延后執行調整信貸集中度政策，優化三檔四線的規定監管。
其次，優化土地集中供應和拍賣制度。完善集中供地政策，增加供地次數。完善土地拍賣制度，減少捆綁限制。完善土地供給機制，實施雙向調控。將住房土地供應與商品住房庫存及銷售，與人口及收入增長相掛鉤，確定各城市土地供應指標額度，在增加熱點城市指標的同時，減少甚至停止住房庫存大的城市土地供應。
再次，分類優化行政政策。優化雙向調控行政政策，支持一些城市根據各自情況，取消或者調整行政性限價、限購、限售等政策，分類處置和化解房企風險，支持一些省市以城投平臺公司為基礎，通過引入土地資產、社會資金、保險資金和財政資金成立房地產投資基金或資產管理公司，進行當地房地產項目、資產和債權的收購、重組和盤活，促進房地產企業債轉股和業務轉型。健全住房市場管理的應急機制。
最后，引導市場恢復信心和穩定預期。加快出臺相關人口落戶、教育共享、就業開放、住房公積金擴圍等利好政策，及時出臺重磅的利好政策，提振信心和穩定預期。通過發布平臺充分釋放政策和市場信息，穩定市場主體預期。
青新市民安居工程可以“一石多鳥”
鑒于當前情勢，市場主體信心和預期有待提振，保持住房市場穩定、化解風險，支撐宏觀經濟穩定，重點應加大住房保障的政策力度，盡快啟動實施青新市民安居工程。
當前經濟形勢下，近3億的城鎮新市民和青年人尤其是大城市青新市民的住房問題面臨壓力。《2021年農民工檢測調查報告》顯示：進城農民工人均居住面積21.7平方米，其中，在500萬人以上城市人均居住面積17.0平方米，且住房質量和環境差。由于房價高，多數青新市民解決居住問題需要不同程度的政策支持。青新市民的住房困難不僅影響教育、婚姻、生育、創業和幸福感，也影響了實體產業，擠壓了消費和投資，削弱出口競爭力，加劇了收入差距。2021年中央經濟工作會議，曾將解決大城市青新市民的住房突出問題作為八項重點工作之一，但這項工作需要作為一項戰略工程長期實施。
應在2021年起步解決大城市新市民和青年人口住房突出問題的基礎上，加快步伐出臺相關支持政策和構建相關機制，增加解決的力度、規模、渠道和形式，加快解決青新市民住房問題。應在原來的基礎上，2022年的2億青新市民人均增加1平米的產權住房，即新增2億平米;人均增加1平米的租賃住房，即新增2億平米的租賃住房需求，解決和改善1200萬青新市民住房需求。呼吁抓緊實施青新市民安居工程即：針對青年人口和新市民的住房困難，借鑒戶籍居民安居工程和棚戶區改造的經驗，采取“政府引導，市場運作”的模式，落實城市政府主體責任，制定戰略規劃，滿足長短兼顧的需求體系，構建多中有主的供給體系，建立充足有力的政策體系，塑造利益引導的機制體系，用5到10年的時間，基本和根本解決大城市青新市民的住房問題。
其中，加大產權式保障性住房建設。發達的市場經濟國家租住率一般是在30%-50%之間，德國和新加坡的成功實踐說明租住率與住房解決好差關系不大。住房自有是全球性趨勢，也是我國不可逆轉的事實。應將租賃房、共有房和自有房分別定位為解決青新市民住房的起點、重點和終點：第一，加大保障性租賃房。實施租賃優先，滿足短期性需求。2022年力爭向青新市民提供保障性住房達到總新增需求的30%左右，爭取279萬套保障性租賃住房。加快保障性租賃房的土地、金融和稅收政策的細化落地。第二，推出共有產權住房。實行租售結合，匹配中期性需求。加快出臺共有產權房相關的制度規則和管理辦法，爭取進入重點城市的2022年保障性住房供應計劃。第三，推出保障性產權房。將一些由政府提供土地、稅收和金融支持的特別的保障性產權房，也應納入廣義的政府與家庭共有產權住房，作為青新市民安居工程的重要內容，根據居留時間、就業、收入、社保、納稅、貢獻等滿足青新市民需求。第四，支持青新市民購房需求。支持青新市民購買普通自有商品房，并將其作為青新市民安居工程的重要內容。放寬青新市民常住地購房的限制，同時給予與戶籍居民平等購房優惠和公共服務分享待遇。
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