3月1日，住建部發布的《民用建筑通用規范》（以下簡稱《規范》）正式實施。根據《規范》3.1.1條，建筑面積應按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。也就是說，不止外圍建筑墻體，包括外墻面抹灰，裝飾面、裝飾性幕墻等外墻圍護都要計入建筑面積。很多網友認為，新規實施后，房屋建筑面積（由公攤面積和套內面積組成）會比舊規實施時期增加，從而導致以同一價位購買的房子公攤面積增加，購房者得房率降低。

還有建筑設計從業者進行過測算，一般來說，目前樓市主流產品的外墻面層厚度在20毫米左右。如果在一個總建筑面積為10萬平方米的小區，建筑面積大約增加500平方米，假設有1000戶，則每戶多出0.5平方米。

雖說單看面積并不算多大，但考慮到如今動輒上萬的房價，公攤也是一筆不少的支出。那么，《民用建筑通用規范》的實施對于房屋公攤到底有何影響？公攤面積應該如何計算？當將“公攤”概念傳入內地的香港已經取消公攤模式后，內地的公攤規定在未來也會被廢除嗎？

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新規不會增加公攤面積

新規實施后會增加公攤面積、對購房者的購房成本產生影響嗎？答案是不會。

在“外墻面層計入建筑面積”登上熱搜引發爭議后不久，住建部對媒體回應，《民用建筑通用規范》會增加公攤面積的說法是誤讀。

事實上，這項新規主要針對的是建筑設計和工程的標準化規定。至于購房人房產證上的建筑面積以及購房成本大小，要根據房產測繪部門出具的測繪報告來衡量。所謂的測繪報告，是根據各地發布的《房產面積測算規范》出具的，而不是《民用建筑通用規范》。

目前國內各地的《房產面積測算規范》并不統一，區別主要在于鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳等是否計入建筑面積。因此，3月1日正式實施的《民用建筑通用規范》并不會影響到公攤面積的增減，也不會影響到大家的購房成本問題。

退一步講，如果未來有購房者所在地的《房產面積測算規范》調整為與《民用建筑通用規范》保持一致，也無需太過恐慌。因為從實際情況來看，普通住宅的主體外墻面一般不會有太多的裝飾裝修，厚度不大，因此影響較小；不過對于裝飾裝修較多的商業樓來說，它們一般會采用較多裝飾性幕墻，因此一旦外墻面層計入建筑面積，那額外增加的建筑面積會不少，影響也比較大。

有專家認為，新規的實施其實是鼓勵開發商不使用玻璃幕墻這種高耗能、光污染大的建材。另外從建筑全生命周期管理角度來說，如果外墻計入房屋面積的話，那么業主購房成本增加，開發商對這部分的投入也會增加，有利于提升房屋的生命質量。

“公攤”的坑要如何填？

回顧這場圍繞新規引發的輿論，不難發現公眾討論的焦點都在公攤面積上。有網友甚至寫了段子調侃“買房第一年80平；買房第二年81平，因為外墻算入了公攤；買房第三年100平，因為綠化算入了公攤；買房第三年130平，因為地下車庫算入了公攤；買房第四年250平，因為周邊馬路也算進了公攤……”還有人提出質疑“為何房子面積不按套內面積算，價錢都疊加在能使用的面積上多直觀”。可以看出，一項“外墻面層計入建筑面積”的新規變動之所以讓輿論喧囂，無外乎天下苦“公攤”久矣。

所謂公攤，指的是公攤建筑面積，即由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

公攤這一概念最早由香港傳入內地，后經過國家1995年出臺《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》和2001年制定的《商品房銷售管理辦法》被明確規定下來。經過二十多年的實踐，公攤逐漸暴露出越來越多的問題。

首先，公攤面積的計算成為業主與開發商最常發生糾紛的地方。因為目前公攤面積多大是由開發商把控的，各地沒有統一標準和規范，無論用什么方式來計算房價，公攤面積對購房者來說都是一筆糊涂賬。而在商品房預售制下，公攤面積的不透明會讓消費者的購房體驗變成了“開盲盒”，得房率是多是少全憑運氣。

其次，房地產商往往利用公攤面積為工具誤導和欺騙消費者。相對于宣傳時承諾的“建筑面積”，到了收房時實際得房面積縮水近一半。就在3月9日，一則“業主購74平房屋套內僅40平”的新聞上了微博熱搜。河北衡水一位購房者在收房時發現，所購買房屋的實際面積與合同中的建筑面積相差近半，因此要求退還房款，但房地產商卻以公攤面積為由拒絕退款。此類案例俯拾皆是，可以說在目前的高額房價下，公攤面積成為了開發商最常用的“面積陷阱”。

最后，公攤面積還可能衍生出一系列不合理收費現象，比如取暖費、物業費都是按照公攤后的面積收費，長年累月算下來是一筆不小的費用。但在大多時候，開放商們往往只把公攤面積數據和物業費用分攤給了業主，而公攤面積所產生的收益（停車位、電梯廣告、小區超市、會所等）卻不見所蹤。

在種種公攤“攤不明白”的糊涂賬下，近些年社會上呼吁“取消公攤面積”的聲音越來越多。值得注意的是，將公攤傳入內地的香港早在2013年就廢除了公攤模式，之后香港的新房銷售都按照實用面積計算，如有違者將被罰款100萬元—500萬港元，判處3—7年監禁，存量房售賣時賣家也必須提供以“套內面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。

內地的公攤模式是否也應該被淘汰了呢？在筆者看來，雖然公攤模式有不少問題，但貿然取消公攤模式也不可操之過急，如果取消公攤面積，房價只按實用面計算，那開發商很可能會選擇設計規范的最低共有建筑面積標準進行開發，樓盤的品質和基礎設施完善程度無法得到保證，而減少的公攤面積還可能以房屋溢價的方式體現出來。

目前來看，可先從三方面改進，一是讓公攤面積的計算規范透明，由主管部門統一約束商品房公攤面積比例和測算方式，并以第三方身份核準公攤面積，及時準確向購房者公開；二是強制開發商在商品房買賣合同中，對公攤面積和套內面積范圍加以說明，確保購房人的知情權，厘清雙方權責；三是既然住戶為公攤面積付了費用，那么對于停車位、電梯廣告等公攤面積帶來的收益，也應該公開化，并提取一定比例用于小區建設。總的來說，公眾呼吁取消“公攤面積”，本質是希望房價的計算方式透明規范，“所見即所得”，才能讓大家買得放心，住得安心。（本文首發于鈦媒體APP，僅代表個人觀點，與平臺無關）

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