9月7日晚，南京發布《促進房地產市場發展南京最新舉措》，為貫徹落實中央關于全面支持居民剛性和改善性住房需求的要求，在8月4日《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》基礎上，發布6條新政，這是寧八條之后的進一步升級。

1、落實國家信貸政策最新要求

新政提出：落實國家調整優化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策，更好滿足剛性和改善性住房需求。

(相關資料圖)

解讀：8月31日《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

明確南京首套房首付比例20%、二套房首付比例30%、認房不認貸、存量房貸利率下調。

2、部分區不再需要購房證明

新政提出：為進一步優化購房服務流程，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。

解讀：南京全面取消限購，這是自沈陽全面取消限購后，全國第二個跟進的省會城市，預計杭州、蘇州等強二線城市后續會跟進落地該政策；據此前政策，35歲大專以下繳納社保即可落戶南京，城市搶人大戰愈發激烈。

3、出臺集體土地房票安置辦法

新政提出：對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇房票安置，滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期，具體由各區制定實施細則。

解讀：房票安置，鼓勵購房，有助于新房去化。

4、對購置新房實施補助

新政提出：部分區域對在2023年8月1日—12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，具體補助標準和條件以各區細則為準。

解讀：該政策適用于新六區（江北新區、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區）和棲霞區（龍潭街道、棲霞街道）、雨花臺區（古雄街道、板橋街道、雨花經濟開發區及西善橋街道秦淮新河以南地區）。補助標準是不低于合同總價的1%，具體補助標準和條件以各區細則為準。

5、實施“賣舊換新”補助

新政提出：在享受第四條補助的基礎上，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補助，具體補助標準和條件以各區細則為準。

解讀：在享受購置新房補助的基礎上，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價0.5%的補助。鼓勵有房的家庭和個人賣舊換新，90平以上給補貼，但是90平以下的二手房可能會更難出手。

6、推出“換新購”服務

新政提出：南京房地產業協會、房地產經紀行業協會聯合開發企業、重點經紀機構推出“換新購”服務，搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場銷售最低價，通過“優先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買周期，加快滿足居民住房改善需求。

解讀：該政策是為了更好滿足“以小換大”“賣舊換新”等改善性住房需求，發揮一二手房市場梯度消費和聯動效應，讓住房改善群體切實減負擔、得實惠，提升居民住房置換效率。

2023年8月，南京市一手住宅成交29.26萬方，環比下降17%，成交已連續下跌5個月，為近一年最低點；成交均價26970元/㎡，環比下降20%。截止8月底，全市住宅庫存737萬方，去化周期約25個月，去化壓力較大。之前南京取消了外圍區域的限購，但是，市場反應一般，銷售量沒有太多起色。近期，南京土拍除了核心區優質地塊有品牌房企關注外，其他基本上都是底價成交或托底成交。

南京全面取消限購，再加上認房不認貸、首付比例降低等新政，政策組合拳落地，預計將帶動改善需求在9-10月集中釋放。

預計接下來將迎來一線城市優化限購政策，大部分二線、三四線城市將全面取消限購政策。

從當前一線城市政策實際執行的角度來看，呈點狀定向寬松的特點。

上海9月7日發布政策：臨港將調整重點支持單位的人才工作年限要求。根據臨港新片區的產業發展導向及城市功能發展需求，擬建立人才住房政策重點支持單位清單。在重點支持單位工作的人才，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。

目前深圳向港澳居民放開對非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等的限購。

大部分二線、三四線城市樓市整體供大于求，去化壓力大，預計將跟進取消限購政策。

8月底以來，嘉興全面解除限購，天津解除部分限購，沈陽、大連全面取消限購。此次強二線城市南京全面取消限購，預計能級高的二線城市，如杭州、蘇州、成都、武漢等地，也會跟進該政策。類似南京的調整步伐，先取消非核心區域，如果去化壓力仍大，將進一步全面取消限購。普通二線、三四線城市預計將全面取消樓市限制政策，通過政策組合拳全面提振市場。

（本文首發于鈦媒體APP，作者｜王健）

更多宏觀研究干貨，請關注鈦媒體國際智庫公眾號；對話框輸入【房地產報告】，可免費領取重磅報告《新政策、新形勢：房地產前景展望及投資機會分析報告》全文。

關鍵詞：