觀點網 12月23日，合肥第四批次集中供地開拍。本次共出讓21宗地塊，于12月23日、24日兩天出讓，首日出讓14宗地塊。

據觀點新媒體了解，首日出讓的14宗地塊全部成交，其中2宗溢價成交，2宗進入競品質階段，共攬金74.54億元。總成交面積66.98萬㎡，成交規劃建面147.46萬㎡，成交樓面均價5055元/㎡，平均溢價率7.25%。

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從報名的房企來看，國央企是主力軍，民企中只有偉星、龍湖等少量民企現身。而就目前拿地的企業而言，均為地方政府平臺和其他城投公司。

值得一提的是，本次土拍為合肥本年度最后一次土拍，在24日剩余7宗科研、商業等其他規劃用地拍出后，合肥本年度集中供地也將宣告落幕。

截至目前，合肥2022年通過集中供地共收金約658.48億元。

建發、偉星搶地

除包河區BH202227地塊采取“價高者得+搖號”的競買方式外，本次土拍其他涉宅地塊的出讓規則仍延續之前“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”的方式。

其中進入競品質階段，也即首日熱度最高的2宗地塊分別為濱科城BK202208號、蜀山區SS202215號地塊。

據了解，本次土拍地塊報名截止后，濱科城BK202208號地塊共有14家意向房企，分別為建發、偉星、招商、合肥城建(002208)、華潤、中國鐵建(601186)、安徽建工(600502)、中海、越秀、國貿、龍湖、保利、聯發、浙江交控。蜀山區SS202215號地塊也有5家房企報名，其中重復出現的企業包括建發、偉星、合肥城建三家。

最終，濱科城BK202208號地塊進入投報高品質住宅方案，共10家房企參與競品質，分別為偉星、建發、招商、國貿、和順、聯發、越秀、中海、中鐵建、浙江交控，競得人待定，成交單價居住2206萬/畝，幼兒園120萬/畝，綠地50萬/畝，總價15.13億元，居住樓面價15040.83元/㎡，居住總價19.35億元，溢價率14.9%。

該地塊位于濱湖科學城西藏路以東、遵義路以北，屬于金融板塊。地塊為居住、公園綠地、幼兒園地，占地面積104.49畝（A地塊居住86.91畝、B地塊公園綠地5.2畝、C地塊幼兒園12.38畝），容積率A地塊≤2.2、C地塊≤1.0，居住最高限價2206萬元/畝，商品住宅（毛坯）平均備案價格27642元/㎡。

而蜀山區SS202215號地塊同樣進入競品質階段，共2家房企參與競品質，分別為建發、偉星。總價約16億元，居住樓面價15265.83元/㎡。

有意思的是，該地塊曾在合肥第三批集中供地中流拍，原因是地塊當時規劃商業代建多，安置、商品住宅不分離。此后，地塊由原先的商住+居住用地性質調整為純居住地，降低了開發商拿地成本。

而在合肥三批次供地中，共成功出讓21宗地塊，平均溢價率7.2%。與本次土拍首日成交的平均溢價率7.25%相比，就目前情況，四批次的成交情況也并非“拖后腿”。

至于建發、偉星這兩家企業，不止在本次土拍中表現積極，在整個土地市場上，也一直有所活躍。比如前幾天落幕的廈門第四批集中供地中，建發以21億元斬獲湖里區06-08五緣灣片區C25地塊，成交樓面價4.8萬元/㎡，溢價率6.06%。

據觀點指數此前發布的“1-11月房地產企業新增土地儲備報告”顯示，建發房產報告期內新增全口徑土地儲備194.23萬㎡，位列房地產企業第13名。

偉星在合肥拿地則更為積極，三批次中，偉星以一己之力擊敗保利、龍湖等頭部房企，以15%溢價率+滿分競品質最終拿下肥西一宗宅地。一、二批次中，偉星分別以11.8億、9億元拿下一宗地塊，其中二批次的高新區GX202209號地塊同樣進入競品質階段。

回爐的地塊

實際上，本次土拍原本供應的涉宅地塊共有18宗。在開拍的前一天，廬陽區LY202212號、蜀山區SS202216號、高新區GX202216號、經開區JK202216號地塊4宗地塊因無人報名而最終被迫延期出讓。

至于無人報名的原因，或許可以從合肥第三批集中供地中有所窺見。在三批次供地中，蜀山區SS202216號、經開區JK202216號地塊均遭流拍。

另外，雖然高新區GX202216號地塊出讓面積高達220.83畝，但是該地塊代建條件多，而且要求，房源每次開盤80%房源，優先銷售給科大硅谷“一鎮”范圍內企業員工，如果所開房源一個月內未售罄，剩余房源必須面向市場銷售。這對于普通人買房并不友好，也令競得房企很難在其中盈利。

而為了能夠成功出讓，之前流拍過的地塊也做了相應調整。尤其在毛坯限價方面，經開區JK202216號地塊從29787元/㎡的毛坯限價，下調到26492元/㎡，降幅超3000元/㎡。然而最終還是沒能逃脫被“冷落”的境況。

唯一回爐成功出讓的地塊為BH202226號地塊，最終該地塊由招商蛇口(001979)以總價約5.94億元競得，住宅單價1056萬/畝，住宅樓面價9900元/㎡，溢價率0.5%。

不過說起該地塊的出讓過程，也可謂是“一波三折”。據悉，該地塊從去年10月份開始公示，歷經4次掛牌，2次調整，但是一直流拍。

去年10月首次供地時，BH202226號地塊出讓總面積243.42畝，其中商業用地13.97畝，幼兒園10.15畝，居住用地219.3畝，居住用地起拍價為1414萬元/畝，毛坯限價19335元/㎡。地塊條件優越，可惜卻因配置保障性住房、代建幼兒園及商業流拍。

此后，該地塊去掉了相應的配建和代建要求，先后降低起拍價以及去掉商業部分，不過在前幾次供地中仍舊流拍。本次出讓，該地塊再次縮小，只供應了西側較小的地塊，面積約56.24畝。同時毛坯限價上調至21627元/㎡。

就上述回爐地塊的情況，不難看出，合肥本次土拍甚至以往土拍都不太盡人意，對地塊的反復調整也表現出向市場妥協的傾向。

而另一需要指出的是，首日出讓的14宗地塊中，包含2宗租賃房用地（瑤海區）、5宗安置房用地（包河2宗、瑤海1宗、新站2宗），去掉這7宗地塊，實際只剩7宗可出售地塊。

不過在行情上也存在一些積極的信號。政策方面，合肥近期來加大現房銷售試點，從三批次的1宗地塊到四批次的2宗地塊，包括蜀山區SS202215號地塊、包河區BH202225號地塊均采取現房銷售。

同時在樓市方面，于12月7日，合肥包河區發布關于《合肥市包河區房屋征收房票安置實施方案》（征求意見稿）公開征求意見的公告。包河區擬推行房票安置，購房資金原則上不低于放票金額90%。這顯然對去新房庫存大有利處。

關鍵詞： 居住用地 合肥城建 商品住宅