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日前，港交所股權披露頁面顯示，由于股票被強制執行出售，中國恒大、許家印夫婦、Xin Xin (BVI) Limited在恒大物業的持股由58.18%降至51.71%，共計減少7億股。

事實上，這并非近期首家股權被出售的頭部物業企業，包括旭輝永升服務、雅生活服務、金科服務等在內的多家頭部物業企業股權，在近段時間相繼被控股股東擺上了出（待）售席。

對此，多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，物業管理在房地產企業中屬于輕資產，且是穩定的“現金牛”業務，屬于較為優質的資產，房企出售物業管理業務有利于緩解現階段流動性壓力。

物業股權出售頻繁

值得一提的是，今年以來物業并購市場趨于謹慎。據中指研究院統計，截至目前，2022年物管行業已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。單項并購金額超過10億元的案例共發生四宗，其中三宗為央企華潤萬象生活發起。

而臨近年末，物業行業迎來了一波出售潮。過去半個月時間里，已先后有旭輝控股、中國奧園、雅居樂等多家房企或主動或被動宣布擬出售其控股的物企股權。

12月20日，據港交所披露易，中國恒大于12月14日減持7億股恒大物業股份，減持后持股比例由58.18%降至51.71%。文件并未披露交易價格，按照恒大物業停牌前每股2.3港元計算，減持股份市值約16.1億港元。

中國恒大此番屬于被動減持。港交所披露持股減少的原因是“有關方面已采取步驟以針對其執行股份的保證權益或持有作為保證的股份的權利”。這意味著這部分恒大物業股票被強制執行出售。

不同于恒大物業的被動減持，不少房企在近期選擇了主動出售所持物業股權。

12月12日，旭輝控股公告表示，將通過投標程序出售其持有的全部旭輝永升服務股份，該股份占后者已發行股本的23.26%。根據中報，旭輝控股通過旭昇持有旭輝永升服務23.21%股份，為控股股東。此次出售，意味著旭輝控股清空了旭輝永升服務的全部股份，將第一大股東的位置拱手讓人。

而在前一天即12月11日晚間，碧桂園服務刊發公告稱，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份予若干獨立投資者，約目前公司已發行股本總額的7.03%。這是碧桂園服務上市以來的最大一筆減持計劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項完成后，楊惠妍在碧桂園服務的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

此外，雅生活服務、奧園健康、德信服務集團，以及更早之前的金科服務、禹洲物業、中南物業則等多家物企股權，也曾先后被擺上了出售席。

建誠晟業總經理苑承建12月21日在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，近段時間供給側政策出臺較多，但銷售沒有明顯恢復，房企還需要更多依靠自救。“相比開發企業自身融資，物業公司股權更容易獲得投資人認同，有利于獲得更多資金緩解壓力。”

救急地產仍是主因

值得注意的是，不同于此前股權被轉讓、出售的多為中小型物企，近期被出售的物業企業多為行業第一梯隊企業。

據《每日經濟新聞》此前根據上市物企2022年半年報整理的榜單顯示，2022年上半年，碧桂園服務營收200.55億元，在管面積8.43億平方米，均位列行業第一；雅生活服務營收76.2億元，在管面積5.29億元，均位列行業第二；旭輝永升服務營收31.66億元，在管面積2.08億平方米，分別位列行業第十、第十二位；稍早之前的金科服務營收26.25億元，在管面積2.51億平方米，均列行業第九位。

“其實在今年年初的時候，不少房企都在為自己物業管理業務找下家，但由于當時房企融資端、銷售端環境都不好，各房企自身的流動性都較為緊張，因此出現數個物業板塊出售擱淺的案例。”

同策研究院資深分析師肖云祥12月21日通過微信告訴記者，目前市場環境已經發生變化，特別是在融資端的多項政策支持，預期房企融資環境以及市場趨勢會得到改善。“此時出售物管業務，買家意愿會更強烈，此外此時市場存上行預期，在估值上有利于資產價值的體現。”

2022年物業服務上市企業第一大股東持股比例 來源：中指研究院

需要注意的是，從房企選擇出售物業板塊的動機來看，救急地產仍是房企及其大股東們出售物業的主要動因。

如旭輝控股在出售公告中表示，為紓緩流動資金壓力及為業務營運提供資金，集團一直積極探索處置境外資產的機會，任何處置旨在為集團創造流動性或實現去杠桿化。

雅居樂兩次賣股物業均在公告中表示，所得資金將全部用于加強集團的資產負債表及財務流動資金，推動集團的持續健康發展，增強集團的短期償債能力。

德信中國也曾表示，若德信服務出售成功，在保證企業正常經營的前提下，會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

另據中指研究院統計，港股和A股的物業服務上市公司中，第一大股東持股比例超過50%的約有40家，控股股東基本上是關聯房地產企業及其附屬企業。

“房企作為第一大股東持股比例高，對物業服務企業的決策具有絕對的話語權，直接導致物企業品牌缺乏獨立性。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟12月21日在接受記者微信采訪時表示，2022年在房地產市場承壓下行環境下，一方面物企存在為關聯方“輸血”的可能，進而受到市場的“錯殺”，另一方面關聯方的信用危機會傳導至物業服務企業，導致物業品牌發展收到拖累。

“盡管部分物企被出售后，與原房企的關系變弱，對其管理規模擴充短期可能帶來不利影響。但新股東會繼續支持業務合作，負面影響不會太持續。”在苑承建看來，新股東介入有利于豐富物企股東結構和公司治理，減少原有股東侵占少數股東權益的可能，長遠來看有助于物企更加穩健經營和長遠價值。

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封面圖片來源：攝圖網500470853

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